首付18万，买海珠地铁盘？哼，又一个妖怪盘，被我识破了！
8月18日，大吉，宜发财。
这原本应该是一个稀疏平常的工作日，但在房产君抵达地铁口的时候，一张被中介怼过来的房地产宣传单，打破了我平静的生活。
中介老李悄咪咪的把房产君拉到了一旁，给出了发财邀请：“朋友，想要轻松赚钱么？现在就有个绝佳的机会摆在你眼前，我这有个海珠万达的公寓，5地铁环绕，首付只要18万起，月收租5000元/月，你要不要了解下。”
这段话信息量有点大，先让我捋捋，别的先不说，海珠区什么时候有万达广场了，不会碰到骗子了吧？
作为人形“踩盘机”的房产君，必须得去会会。
海珠开万达了？在卖一手公寓？
跟着中介老李，直奔这个能让人“发家致富”的楼盘。
抵达销售中心的时候，房产君才发现，原来海珠真的有万达广场，但没有在卖公寓，在卖一手公寓的是万达旁海珠米立方。
不应该啊，虽然房产君日常混迹天河，对海珠不算熟，但广州市中心开了家万达，这么重要的新闻不应该一点水花都没有，都没刷屏朋友圈。
而且，这个万达广场，也太mini了，对比南沙、增城的那些万达广场，简直就是小朋友，一点都不“万达”。
房产君查了资料才知道，这座海珠万达广场，严格来说并不是老王的物业，万达商管只是负责招商运营而已。
海珠万达广场的前身是海珠区布匹专业市场天雄广场，在2012年停业后，一度成为“准烂尾楼”。
后面，海珠政府经过多轮竞标筛选，选定万达商管为天雄布匹广场的物业运营方，在12个月的改造招商后，在2019年12月30日正式化身海珠万达广场。
所以说，别看中介吹的厉害，但这个海珠万达广场，和其他的万达广场还是有区别的，只是引入了万达商管负责招商运营。
而且，这个公寓也不是万达的公寓，在万达隔壁而已。
5地铁环绕？好厉害的样子哟！
然后，中介老李介绍的项目是5地铁环绕也有点勉强。
说是2号线（东晓南站）、3号线（大塘站）、8号线（鹭江站）、10号线（规划中）、11号线（在建）5条地铁线路都在周边，但实际并不是这样的。
现在根本就没有地铁能直接到到项目，距项目最近的3号线的是大塘站，步行距离约1.5公里，得走个20多分钟。
不过，销售介绍说，等地铁11号线开通后，这边就方便了，逸景路站就在附近，走个5-6分钟就能到地铁口。（按照这个介绍，项目近的地铁也就11号线吧，还是没开通的地铁，5地铁环绕什么的，啧……）
海珠米立方毕竟是海珠区项目，地段还是没话说的，就在广州海珠区逸景路上的中大布匹商区里，周边有万达和合生广场，商业氛围还是不错的。
活久见，5米层高公寓，拆成两层卖！
按说这个地段，还是老城区，卖什么产品才能低到首付18万起？
据介绍，项目一共分两期开发，一期是14层高的公寓产品，二期则是写字楼，只租不卖。
现场销售介绍：“我们的公寓产品共14层高，其中1楼是商铺，2楼是空中花园，3-14楼是层高5米的公寓产品，只有6楼是打通的复式公寓（目前已经卖完），其他的都做成了上下两层的双钥匙设计的48平的平层公寓在售。”
话说，房产君踩盘多年，之前也不是没见过双钥匙设计的公寓，但把复式公寓设计成双钥匙，然后分开当两层平层公寓卖的这是头一回。
两层平层公寓位置示意图
目前，楼盘在售的46平的一房一厅平层，是把5米层高的公寓拆成一、二层的双钥匙户型分开出售，其中A户型是一楼，总计45万起，B户型是二楼，总价43万。
B户型样板房
A户型样板房
先不聊开发商一层分成两层卖的“天秀”销售手段，挂满销售中心的首付18万起是什么鬼，按便宜的B户型算，总价43万，怎么算首付都要21.5万啊？（公寓首付5成）
对此，销售解释称，之前开盘有几套特价单位，总价36万就能拿下，首付确实能做到18万。
唉，果然论套路，还是开发商多。
呵呵，又是一个卖使用权公寓
不过，虽然比宣传上说的18万首付贵些，但这边的公寓也是十分便宜了。
销售算了套面积约48平的B户型，总价约43万，折合单价才8958元/平，这单价，便宜的不可思议。
要知道，隔壁的珠江壹号也在卖公寓，均价可是45000-50000元/平，价格差达约4-5倍了。
对此，房产君提出了疑问，销售告知，卖的便宜是因为项目的产权只有22年了，所以才便宜。
销售的嘴，在糊弄鬼呢。
你们家项目公告栏明明白白的贴着一份合作建房认知书，上面标黄加粗的显示“不具备商品房房产证”。
明明就是卖使用权的公寓，还是只有22年的使用权的公寓，所以才便宜吧。
蛤？新政后，公寓都没有房产证
在接到房产君的灵魂质问后，楼盘销售给房产君讲了个从业以来听到的最大笑话：“330新政后广州所有的商业项目都没有房产证，基本上都是卖使用权的。”
这位销售朋友，胡乱造谣政策，严重的可是要去公安局领盒饭的。
之前广州330新政明明只是规定说：“2017年3月30日之后拿地的公寓等商用物业，要办理不动产证其面积不能低于300平，只能出售给公司法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。”
谁说都没房产证，只能卖使用权啊？（我读书多，你骗不了我）
有些销售为了卖房，真的什么瞎话都能说出来呢。
8年回本！最低租金4877元/月
销售表示：“买公寓投资的话，有没有证有什么关系呢，主要看回报率收益高，还有这边周的发展对吧，我们这个项目，投资回报率可高了，按最低收益8年基本就能回本，剩下的14年就是净赚的。”
然后，销售给房产君算了下面这笔账。
我们和铂涛酒店有合作，你买的房可以交给酒店打理，买了就能直接“返租”，这10年的合约里，保底租金每三年递增9%。
按最低的前三年月固定返租2800元算，加上酒店5成的净利润分红，每个月最低收租4877元/月，你5年房贷的月供也就3800元/月，租金抵完月供还有多，算下来8年就回本了。
就这，还没算每三年递增9%保底租金、广交会期间暴涨的分红和公寓的注册地址挂牌费。
而且，你要是愿意自己租给中大纺织城的老板当楼中铺，月租金还更高，基本租个8000-10000元/月都没问题，这地段，买到就是赚到。
清醒点，买使用权公寓风险很大
别听销售说的天花乱坠，但买这种使用权公寓风险真的大。
要是真的有他们说的那么好，收益高的没边，而且还稳定靠谱的话，房产君踩盘期间，销售也不必一直隐瞒楼盘没有房产证的事情了。
在被发现后，还不惜编瞎话，用新政后公寓都没有房产证来试图忽悠房产君，这一系列的行为，都在证明这，这种公寓有多“坑”。
因为卖使用权的项目，只能用于租赁，不能买卖，也就是说，你要是想缺钱想卖掉套现，基本不可能找到接盘侠。
而且，根据法律规定，房屋租赁期限不得超过20年，预付租金不得超过12个月，超过20年的，超过部分无效。
销售推销的酒店10年的返租，听着是不是超美，感觉能躺着赚钱？房产君就想问你，要是真的有那么好，酒店干啥不直接买下来自己做？还要给你分钱？
那是因为，酒店无法保证入住率，要是租不出去，就问这租金你找谁要呢，之前租给自如蛋壳做长租公寓的房东们，现在还在哭着维权呢。
当然，高风险也伴随高收益，要是诸位觉得这个风险是可以接受的，那买这种使用权公寓也没问题，钱在你兜兜里，房产君也只能给诸位提个醒。