捂盘失败？拖了5年惨成“孤楼”！均价3.5W+，姑苏地铁盘不香了？

撰稿&视觉//虎子

9月30日，姑苏区老盘南门世家领取了最后30套房源。

从2015年10月至今，这个盘卖了5年，断断续续一直在售。

2015年开盘价2.15w，而最后一批房源领证均价34432.52元/㎡。

5年涨了约1.3w！坊间甚至有传闻称，开发商的这波操作可谓是“捂盘典型”。

南门世家市场认可度如何？开盘近20天，去化是否达到预期呢？今天早上，我顶着毛毛细雨来到了项目售楼处。

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售楼处空无一人，销售佛系卖房

捂盘5年，留下2栋“孤楼”

从地铁4号线人民桥南站下车，一路步行约10分钟至售楼处。远远地看见南门世家已经交付许久的楼栋，从外立面来看房龄很新。

售楼处比较低调，就在南门世家自带商铺中选了一间，其他商铺尚未招商。

和其他售楼处不一样的是，门口没有向你鞠躬敬礼的保安，进门环顾一圈也未见到置业顾问。

感觉仿佛一个“假售楼处”。

我试探性的叫了声，前台高高的桌子背后传来声音，置业顾问确定我是来看房的后，将我径直带至户型图处进行介绍。

此次加推的楼栋虽在预售证上体现为1#2#，实际上是开发商的9/10号楼，与之前南门世家已经交付的楼房相隔一条马路。

/位置图

/楼栋图

加推面积段为约120.46-209.74㎡，毛坯交付。200㎡以上大面积房源都是顶层带阁楼，总价580w以上。

主力户型为建面约120㎡、129-133㎡，都是三房两卫。

建面约120㎡

三房两卫

户型点评：三开间朝南，采光视野都不错。这个户型最大的优点是每个空间都带窗，明厨明卫。

建面约129-133㎡

三房两卫

户型点评：三开间朝南，南北双阳台设计。主卧带卫生间设计，保护主人隐私。从厨房的门可以进入北阳台，北阳台与客厅之间只能开窗，南北通透性一般。

停车的话，虽然2栋楼的地块也设置了地上停车位，但数量较少，后期业主主要还是停在马路对面的北地块。

车位买的话18w一个，租的话一个月250元。此外，物业费2.78元/㎡/月。

介绍完户型，置业顾问告诉我，“售楼处右手边出去走到底，就是在建的2栋。你自己去看看吧。”

一路走到底，周边除了建造于2006年的领秀花园，还有年代更为久远的自建房。

2栋楼的更南边也是自建房，目测楼间距比较近，10-20米的样子。

根据此前项目释放的信息，2栋楼为7-8F的小洋房，尤其实地走下来，感觉洋房没比后面自建房高很多，未来业主入住，底层采光可能会受影响。

/工地现场图

戳视频看的更清晰

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领证21天，一套都卖不出去

捂盘失败的典型？

在现场，当我问到现在是否楼层都可以随便选，置业顾问告诉我，好楼层全部都卖掉了，现在只剩下底楼和顶复。

据苏州商品房销售网，房观统计到的数据是，9月30日南门世家领证30套，楼栋号为1#2#。截止10月21日，还没有房源网签，去化为零。

甚至可以看到，项目在2015-2019年之间开盘的房源还有在售，除了200㎡以上的超豪华户型，还有110-130㎡之间的改善户型。

/截图自苏州商品房销售系统

按理来说，在姑苏区这种洋房比别墅产品还要稀缺的地方，去化如此艰难，不应该啊。

有人分析，去化困难和项目捂盘有着莫大关系。

可能性一：开发商的商业行为，2015年开了几次盘，卖的都不错。于是打算捂个高价再卖；

可能性二：案场销售人员自发行为。因为开发商在苏州没有再拿地，销售为了工作稳定性，卖房都比较佛系；

可能性三：周边配套相对来讲比较一般，没有强有力的价值点。尤其是已交付的南门世家学区，小学是南环小学和平直实小的共享施教区，中学是南环中学，结合3.5w的均价，性价比较为一般。

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写在最后

南门世家属于姑苏区南门板块，周边生活氛围浓厚，配套成熟。

交通方面，地铁4号线、5号线（在建）都穿行板块而过，如果自驾，通过南环高架可以快速到达中环沿线各地，交通非常便利。

商业方面，1.5公里内有汇邻广场、沃尔玛等，日常买菜购物的需求都能满足。

教育资源，南环幼儿园小学中学都在南门世家南面，步行约十分钟皆可到达，未来孩子上学就在家门口。

生态资源，南门世家北面正对护城河，是饭后遛弯的好去处。

目前南门世家二手房挂牌均价约35416元/㎡，近90天成交0套。

我翻看此前的成交数据，因小区仍是次新房，税费契税较高，目前整体成交过3套。

来回路过已交付入住的楼栋，从外围看去，内部整洁干净，楼间距很大，外立面辨识度很高，和周边的拆迁房、自建房能很明显的区分开。

总结下，南门世家位于古城，生活配套醇熟，交通便利，唯一的劣势可能就是学区在姑苏区不亮眼。但从已交付的楼栋来看，房屋质量不错，物业管理也让人放心，适合没有学区需求的纯改善客群。