深圳楼市推行"三价合一" 背后有何玄机？

就在3月28日晚间，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发下发通知，规定商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

很多朋友会对此新政不太理解。这意味着，一直在房屋交易中存在的“阴阳合同”乱象将被杜绝。简单介绍，原先一套二手房交易会有三个价格。一个是成交价；一个是网签价；一个是评估价。而现在则将这三个价格统一起来。

所谓成交价，就是房产真实成交的价格；网签价则一般低于真实成交价，这样可以少缴税收。而评估价就是对你要买的这套房产进行估值，通常为了获得更多银行贷款，买房人喜欢虚报价格。而现如今，三个价格要合一了，这将会大幅度提高购房者的交易成本。会在很大程度上遏制住投机炒作。

先举个例子，深圳女白领韩娟看中了一套200万的房子，首付3成60万，后面的140万就要靠银行贷款解决。但是韩娟为了进一步节省购房首付款，对银行说购房的价格是250万元，但银行最终评估的价格是240万元。

这也意味着，这次韩娟可从银行那边贷到房价的70%的资金，即168万元。现在对于韩娟来说只需出32万元就可以付首付，比原先定价200万的房子，30%的60万首付款，则少付了28元。

而现在官方已规定，这三个价格统一起来，网签价、评估价不再各自为战，银行将以网签价和评估价最低值来确定贷款的额度。这也意味着，二手房价格评估将更加精细化，原来的那种操作方法已经行不通了。

事实上，这次“三价合一”就是为了规避各类虚高报价做低价格的做法。早在去年9月住建部和央行反洗钱文件里面就有要求，而深圳一直没有落地实施，后来建行内部文件透出从2018年1月实行，深圳方面也没有落地。

而现在深圳之所以要出台“三价合一”政策，主要是深圳春节后房价反弹迅猛，如果不进行遏制，恐怕会失控。要知道，深圳已经公开承诺，保证未来三至五年内房价环比不增长，现在到了不用政策压制是不行的。

那么，深圳推进“三价合一”的政策，后续是否会有更多城市跟进呢？对此，我们认为，市场确实存在不规范的问题，担接下来其他城市是否跟进，更要看深圳等城市的落地效果。

现如今，还有一些人认为，深圳推出的“三价合一”政策主要是为了杜绝购房者低报房价，少缴税收的问题。但是我们认为，深圳推出“三价合一”政策意图还应有更进一步的解读：

首先，三价合一之后，政府可以掌握更真实的房地产交易数据。而此前的统计数据不真实，容易误导政府施政方向。而当政府掌握了真实数据后，也为房地产长效机制的推进奠定基础。就是要解决房屋交易环节的不规范问题，期待房地产税开征，在房产保有环节增加税收，同时减少在交易环节上的重税。

再者，三价合一之后，可以增加投机炒房者的购房成本，给过热的房地产市场降温。此外，也能更好的贯彻中央的“住房不炒”原则，从而给深圳的房价稳定奠定基石。“三价合一”，就是按照最低价来计算，使本来想钻政策空子的购房者，再也无法通过高杠杆率来炒房了。

最后，深圳推出的“三价合一”就是为了防控系统性金融风险。试想，大家都把房屋的估值都抬高了，深圳的商品房价格泡沫更大，然后按照评估价格来获得贷款，而真实的价格与评估价格之间却有较大的差额，这就让投机者加杠杆有了可乘之机。

显然，过高的评估房屋价格与当前监管部门所倡导的房地产金融降杠杆是相悖的，长此以往，地区的金融危机将会爆发。所以，“三价合一”就是把虚高的金融杠杆给降下来，防控潜在的金融风险，守住金融安全这个底线。

现如今，“三价合一”执行的难点在于，相关税务、国土、银行和银监会等部门需要有一个沟通协调机制。就是在房产评估价格、共享信息等方面有较好的沟通机制。所以，只要各部门之间的沟通机制完善之后，再加上后续信息技术和评估技术的跟进，如此可促进二手房交易的公平性和稳定性。