人流锐减、网红餐饮没人…连COCOPARK也顶不住了?

编辑:福贵
2006年9月30日,福田COCOPARK(以下简称“COCOPARK”)正式开门营业。
它是深圳福田区第一个购物中心,是星河集团旗下第一个商业项目,同时也是国内首个公园版情景式购物中心。
开业之时还被人赞为“结束了1号线购物公园站无物可购的历史。”
名头震天响。
但是,细数起来,这几年,COCOPARK过得并不是很顺心。
从2017年开始,COCOPARK就一直在对商场进行大规模改造。

拍于2019年11月7日
不过,改造之后的效果并没有显现出来。
2019年,COCOPARK的销售业绩出现滑铁卢,同比下跌30.77%,仅为18亿。
今年,受疫情影响,深圳购物中心按下了暂停键。
目前,位于深圳城市中心,金融CBD,城市会客厅的COCOPARK又是怎样一番光景呢?
4月20日下午,独角Mall团队来到COCOPARK,实时观看现场情况。
NO 1 | 人流只达到正常水平的一半
喜茶、奈雪の茶坐不满
有餐饮店7点就开始收摊
4月20日下午6点钟左右,地铁1号线,人挤着人。
与此相反的是,外出买买买的人没以前多了。

下午6点20分,从购物中心C出口出来,直接进到COCOPARK负一楼。
尽管处于下班高峰期,尽管只在地铁口与商场连通处留下单人通行的通道,却没有出现拥挤现象。

整个逛下来,目测人流量至少被砍了一半。






商场内部整层整层的看不到几个人
为什么这么说呢?往下看。
首先来看面积达到6000㎡的星空广场。
这里一直是COCOPARK人流最聚集的地方,主要是因为餐饮品牌基本都是环绕着广场排布。

来源微博网友,发布于2019年12月28日
以往,这些地方都是座无虚席,想要喝杯奶茶还要去找找空位。

来源喜茶微博,发布于2019年8月29日
现在基本不用担心这些了,除了少部分门店能坐满外,不少门店还有大半空位。






茶饮界扛把子喜茶、奈雪の茶只有稀稀拉拉的十来个人坐在里面。


奶茶涨价,没人喝了吗?
到了晚上7点左右,LADY M和哈根达斯基本上已经空了。

而在疫情之前,差不多同一时间段,LADY M与哈根达斯基本满座。

拍于2019年11月7日下午
是因为饭点时间,都去吃饭了吗?
不。
不管是皖厨、金戈戈等稍大些的店,还是速食快餐,在里面吃饭的就那么几桌。






三楼餐饮集中区走动的人一个巴掌都可以数得过来。
负一楼靠近地铁G出口的位置,集中了不少小吃店,七点多一点,基本上已经没人了。






甚至有的店家已经收摊了。

七点半左右商家已经基本收拾完,预计七点之前就收摊了
而集中在商场内部的服饰零售区,一路下来,服务人员多过消费者。
原本在商场2楼的苹果一级代理店,也趁着这个时候把门店位置转移到负一楼靠近特斯拉的位置。

连苹果都吸引不了几个人,可以想象一下,那些卖服装、饰品的人流也不会好到哪里去。

苹果店内仅有几个店员
而与平安金融中心相邻的酒吧街,晚上七点半和八点左右两次前往,人流基本没有发生变化。

一排排的座位空着

来源微博网友,发布于2019年11月24日
疫情,使得很多人不愿去人流集中的地方。
但是,如果抛开疫情,COCOPARK一样过得挺艰难。
NO 2 | 品牌调整,商场改造
销售业绩不升反降
2017年5月25日,经营了10年的永旺超市正式撤出COCOPARK负一楼。
该卖场的总面积达到8492㎡,是永旺在全国开设的首家都市迷你百货店,深受周边家庭主妇和都市白领喜爱。

来源 携程旅行
租约到期后,COCOPARK并未续约,而是直接将其收回,分割成多个店铺,形成了现在的餐饮小食区。

曾经永旺部分区域分割出来打造成小食街,该区域可直达地铁站
COCOPARK自开业以来最大的调整也从此开始了。
当年,COCOPARK引进了华南地区首家永辉“精标店”、大弗兰、南壹粥铺、胖哥俩等品牌,这些调整对拉动商场人气起了较大的作用。

2018年,又新引进了不少品牌,包含VILEBEQUIN、LuLualways、O bag、SALAZAR、PAUL HEWITT、EVA OUXIU、单农、例外等时尚品牌。
并且在当年开始对商场地板、天花板、中庭等地方进行翻新升级。
2019年,更是引进了Dior、SK-II、YSL、Kiehl’s、植村秀、LANCOME、法国娇兰、深圳首家Acqua di Parma、GIVENCHY、APM、CPB等多家美妆品牌。

来源 赢商网
同时也引进了华南首家ROYAL STACKS、深圳首家日本牛角烤肉店、华南首家写生旗舰店、华南首家STARTER、深圳首家TCH形象店等首店。

日本牛角烤肉店
不仅如此,今年,又新引进了华南首家乐高旗舰店。

该铺位于商场东门,正对着平安金融中心,此前是一家德国餐厅
也引进了BURBERRY美妆店,在美妆矩阵上又增一强力选手。

该店紧邻科颜氏,与星空广场相连
同时,今年年初商场也开始对外立面动手术了。

预计完工日期为2021年2月
面对福田区日益激烈的商业竞争,商场翻新改造,以及引入年轻化品牌,吸引了一批年轻人的目光。
但是,COCOPARK去年的销售业绩似乎并不是那么好看。
2018年COCOPARK的销售额达到26亿,而到2019年,销售额出现大滑坡,仅为18亿,跌幅达到30.77%。
是因为大幅调整而耽误了业绩吗?
这恐怕只是一小部分原因。
NO 3 | 商场硬件设计落后
“回”字形动线易迷路
除了星空广场,COCOPARK在整体设计上并不是很好。
尽管它是中国首家“内街”式购物中心,打破了传统的封闭式构造。
但是这一操作,也成了它的桎梏。
从格局上来看,“回”字形人流动线,做不出比较大气的中庭。

和现在以单条动线为主的购物中心相比,会比较局促,不够大气和上档次。
商场唯一能够算是中庭的地方,也被周生生占据了。

这样的操作将商场空间被割裂开来,让本就狭小的空间显得更加局促。
而且,人在里面走动的时候,若是随便找个口子出去,很可能会辨不清方向。
最后,只能感叹一声:“我是谁?我从哪里来?我要到哪里去?”

就像笔者每次去COCOPARK,基本都是从星巴克旁边的门进去,进去之后直接前往星空广场。
真的是不敢在里面乱逛。
除了人流动线外,停车场也不是很方便。
停车场入口就不说了,毕竟还是双行车道。
出口处正对着平安金融中心,加上单行道,人车稍微多点,就得堵在那里。

或许,在十几年前,COCOPARK的设计很前卫,但是现在看来,要吃点设计上的苦头了。
NO 4 | 占据城市核心位置
商业竞争压力大
作为星河集团的标杆商业项目,这些年来,COCOPARK的实力在深圳也能排在中上游水平。
随着皇庭广场、深业上城,以及去年刚开业的ONE AVENUE卓悦中心等商业项目入市,这些都会给COCOPARK带来一定压力。
目前,福田区已开业项目商业体量已超过150万㎡,福田CBD地段商业已经趋于饱和,竞争激烈。

据独角Mall不完全统计
在日益追求体验式购物消费的前提下,COCOPARK在先天设计上,会让人逛着比较累,这是短时间内无法避免的。
已经进军商业地产领域15年的星河集团也没有闲着,在2017年就把星河国际裙楼商业纳入改造计划中。

效果图
升级完成后,裙楼商业部分将可能引入星河自营主力店星趣童堡,以及运动品类、家居馆等满足更多家庭客群需求。
现有商业部分以年轻客群为主,扩容商业以家庭客群为主,这样在商业竞争中也能占据一定优势。
不过,最终改造完成后,是人流更旺,还是再失一局,还需时间来验证。
对于COCOPARK近几年来的调整,你怎么看?是逆袭,还是会走下坡路?
