万科10月会议：2018年将是房地产小年
【万科说】房企销售难免会受到政策影响，但最终影响还是看房企的资源和应对策略
文\潘永堂
在11月7日万科月度经营数据电话会议上，万科不仅披露了自身的经营数据，还对明年的房地产市场做了分析判断，初步结论是预计2018年将是房地产的小年！
明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。
熟悉万科的人都知道，万科从2003年之后就没销售目标了，核心原因是市场变化得很快。
其实所谓楼市预测，房价预测，还别说3、5年，甚至1、2年都预测不准。核心是因为决定房价和市场的变量太多，房地产是典型的政策市，政策的方向、力度、阶段，火候也是根据市场的前期，政策后的市场反应大小，效果好坏进行追加与否。而且国内经济GDP影响，国外金融危机传导，民生抱怨问题、新产业对GDP增长支撑不足……太多因素，都会影响政策的推出时间和力度。
房地产就像个调皮的小孩，你根本无法摸准下一刻他的表情，没有人能预测政策，说得更直接，即使是政策的制定方，也不能预测房价。而我们之所以还要不停的做预测，老潘喜欢用许小年老师一句话来解释原因：
我们预测未来，不是为了未来预测的绝对精确度，而核心是让我们建立一套面向未来的认知逻辑和结论，以便更好的指导当下。
事实上，所谓预测和目标，不同房企也是见仁见智。比如央企做得是5年战略目标计划，类似5年2000亿的提法，这是与政府5年一届有关。比如恒大选择是3年小目标，滚动更新，许家印曾表示，恒大未来销售目标，从来没有不实现的，而且基本都会超过一点点的。又比如碧桂园的保底目标，挑战目标和尖叫目标，将目标分类分级，也是一种策略。而万科干脆没有销售目标，把更多的努力和精力聚焦在动态的研判市场，调整推盘量，他是动态运营管理。这一点，龙湖也强调动态、灵敏的产供销运营体系。
虽然没有销售目标，但万科有一个大概的推盘规划，回顾这3年，2016年万科实际推盘实际约3000万方，2017年年初认为大概3500万方，2018年从现有的资源推算至少有4000万以上。所以，万科每一年都有一个推盘规划，但这个推盘并非以年度为频率，而是根据市场随时变动。
万科的动态管理就在于——如果市场好，实际的推盘可能更多，如果市场差，也可能更低。万科强调有些年份会差得很远，因为市场变化太大，万科大运营体系一定是随行就市。但2017年就很精准，年初预计3500万方，结果上半年推1700万，前10个月近3000万，全年最终实际可能跟年初预计接近。
万科预估2018年将是房地产的小年
更值得关注是，在万科10月证券会议上，为何万科提出预估2018年将是房地产小年了。总结万科的观点，大概有三点：
其一，房地产走势核心看政策，对此，万科预估2018年调控政策是不动摇的，力度也基本不会放松。今天房地产调控整体路径是从一二线开始，然后到环中心的三四线城还是，如今开始向二三城市蔓延。目前万科监控的数据是，受调控的影响，10月商品房的供应量和成交量环比继续下滑，均价依然保持稳定。40个重点城市供应面积1622万方，环比下降27%；成交面积22741万方，同比下降40%，环比下降10%。
其二、经过2016年以来的房价快速上升，以及更高的成交量和销售规模，留给当下和未来市场普遍的购买力被弱化，再加上政策收紧，特别是信贷层面的收紧，自今年3月份后贷款首付标准提高，直接提升了交易门槛，而且实际利率上升，直接提升交易成本，而且资金链持续收紧，按揭放款量逐月下降，流动性持续比较紧张，这种更直接的基于信贷端口的收紧政策，会对需求产生更直接的影响，会直接带来明年的销售进一步放缓。因此，在政策预计不放松和2016年、2017年的高价、成交量放量增长后，因此2018年成交量不具备明显继续上升的基础。
在这其中，又有两点值得说明。其一，虽然某些市场在目前的成交规模下去化率还好，但这只是一个相对政策管制的结果。一旦成交量上去，去化率就会下降。其二，2018年市场会调整，但不同区域表现会不一样，对于核心的一二线城市在2016年4季度就已开始调整，现在这些城市虽然成交量明显下降，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对于三四线城市，针对那些销售规模和价格快速增加，本身又没有新的就业人口，基础设施也没有明显改善的三、四线城市，随着政策的冲击，市场一定有压力，销售面积可能会下滑。所以万科认为明年市场成交会小幅地下降。
其三，对开发商来说，最主要的资金来源是销售，当2018年销售量不具备继续上升基础，特别是2018年又迎来债务还债的高峰期后，最终留给房企新投资的预期会下降，新开工会受到影响。从整体的投资来说，因为在建的规模在增加，整体的投资还会增长，但增速会放慢。
基于上，万科预估2018年将是房地产的小年！
2018年房地产调控不松绑，但也不用太恐惧
如果2018年政策继续保持高压状态，那么万科又改如何应对了？是否会对利润有影响？是否会对销售量有影响？对此，万科的判断有三：
首先，一二线城市的楼市，已经是典型的政府管制市场。虽然被管制，但开发商还是可以自己选择自己的策略，比如最核心的利润率如果有压力，可以相对慢地推盘。
其次，限价政策对位置比较好的项目影响更大，但也要看到，这些资源项目，因为之前房价有明显的上升，房价涨了比较多，如果不是特别贵的地，即使毛利率会下降，盈利状况可能也还不错，但对销售量却不会有很大的影响。
其三，真正对于个别、少数通过很高地价获得的资源，虽然地价贵，但它在短期内推盘的动力本身也不足，因此限价也不是很大的影响。
对于因为早期2016年扩张拿地，是否2018年会遭遇低毛利润率的风险？万科表示，对万科来说， 2016甚至包括2017年新增的项目平均地价上升并不明显，公司相当长时间拿地都是要低于销售，收缩规模、审慎拿地在一定程度上可以做到地价稳定。
因此即使在2018年房价不增长的情况下，未来公司的毛利率还能相对稳定。
2018楼市小年，万科适当加大力度拿地
明年是一个地产小年，万科会适当加大力度拿地，但拿地回报率不变。
如果2018年是楼市小年，万科又改如何应对了？对此，万科内部有一句非常理性的话。即并不是说万科2018年策略会发生多大变化，而是市场的机会和竞争状况在发生变化。
比如万科会认为在2018年，随着政策不松绑，销售会相对放慢，销售放慢的情况下新投资的能力会减弱，这也带来2018年土地市场的竞争相对去年会适当减弱，因此万科现在新增项目明显地多一些。
事实上，万科2017年第三季度新增的项目就超过销售规模，超过第一季度和第二季度的总和，包括10月份仍新增了500多万方，超过销售面积近一倍。
从这个角度来说，拿地的机会，反向增多了，所以2018年，万科也会继续抓住机会。但有一点不变的是，万科买地的原则、标准还是一贯的，希望基于现有的价格还能有20%的内部回报率。
核心一二线城市房价2018年预计不会明显上涨，而目前土地价格又很难降下来，为何万科还能做到20%内部回报率？对此，万科的理解是：市场会有调整，但不是说市场调整所有的开发商的表现都是一样的，未来管理水平更高、产品质量更好、更能坚定地去推有人住的普通住宅的开发商业绩表现可能明显要比市场好，市场占有率的提升在未来可能会更明显，这些都是像万科这样开发商的机会。事实的确如此，受政策调控等多方面影响，过去2017年中国一二线城市成交量跌了30%、40%，但万科虽然主要资源在这些城市，但2017年前10个月成交量反而差不多还涨了25%。
同时万科一个乐观的态度是；房企的销售难免会受到政策的影响，但最终、真正的影响还是看房企的资源和应对策略。在万科自身看来，一方面政策推出对整体市场有冲击，但企业自身的资源和策略也会影响销售，比如资源充分的城市最终的销售结果也会比较好。另一方面，聚焦大众住宅受的发展商受市场影响相对会更小。在一线和热点的二线，即使整体成交量明显下降，我们的成交量还明显地上升。
另外，限价在一定程度上存在协商空间，在一些城市房企可以和政府沟通。限价不是以整个城市的均价不变来定，而是以开发商的均价不变来定，因为万科是大众住宅，均价不是最高的，以万科自身为标准，万科未来推盘的灵活度会更大一点。
2018年万科对房产税预期和应对如何？
从长期来看，房地产税（物业税）肯定要征收。
政府需要稳定的收入来源。基于流通环节的增值税，和土地交易出让金的收入受经济波动影响比较大，而且土地资源是有限的。基于财产存量的统一税种会越来越重要，变化一定会发生。
物业税（财产税）涉及面积广，需要立法程序，是一个长期的过程，短期实施比较难；
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目前上海、重庆试点征收范围比较小，对财政影响比较小，对市场影响有限。相信未来实际的税会是涉及面广，基于实际的市场价值征收的税种，会对所有家庭有影响，开征将是一个长期的过程。
物业税的征收在一定程度上会改变供需平衡的时间，但不会改变供需平衡的趋势，税种的开征有助于市场的稳定。
我们希望有一个稳定的环境，需求更稳定更有利于专注于居住需求的开发商的业务开展。房产税的征收虽然对行业，对所有居民有影响，但是对万科这样专注于大众住宅开发、专注于自住产品需求的开发商来说，并不是一件坏事。
所以即使开征物业税，万科还是会坚持过去的策略，给普通人盖好房子，快速周转，快速开发。当然也会积极参与城市需要的各种新的物业形态的供应和背后的服务，就是在我们城市配套服务商的领域去拓展的业务。物业税政策不会改变万科的策略。
万科10月业绩体检表
10月正式签约即合同销售额367.9亿元，销售面积247.8万方，单月同比有所下滑；
整体1-10月累计实现销售面积2912.3万平方米，销售金额4328.9亿元，同比分别增长25%、39%；
整体成交均价每平米14800元左右，相比9月环比下降13%，均价较高的北京、上海、深圳占成交额的比重是16%，与9月31%的比重明显下降。9月份较高是因为深圳几个项目销售了88亿元，北京公司42亿元。
销售金额环比角度来看，昆明、南京增加200%、合肥增加100%。
从销售金额来看，一二线占比更高，90%以上。
从面积来看，在一线占比10%-15%之间，不同月份有波动，在二线占比60%，三四线占比25%不到；
10月推盘3.59万套，面积257.4万方，金额383.6亿元。推盘面积环比下降28.2%，金额环比下降26.1%。
10月新推盘认购率在50%以上，与2016年平均水平51%相近，与今年6月份60%以上的水平相比有所下降。
按销售金额占比计算90平米以下占比27.1%，90-144平米占比51.1%，其他占比21.9%；
付款结构情况：一次性付款占比25%，首付30%左右，按揭贷款45%左右。有关比例是金额的比重，金额也包括公积金。这个应该是趋势，去年万科销售中一次性付款的比例只有10%，银行按揭贷款比重高的时候比重超过60%，接近65%；
今年政策收紧，对二套房首付比例要求的提高以及贷款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭贷款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超过30%。10月份实际平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。万科认为，按揭收紧是趋势性的，会对公司销售业绩产生影响。
万科接下来11月、12月推盘估计
传统来说，第四季度都是推盘的高峰，特别是12月份推盘量是其他月份平均推盘量的一倍都有可能，总体万科的推盘还是会增加的，但增加多少有不确定性。
2017年下半年不会像过去那么夸张，过去下半年的推盘可能会比上半年高50%，第四季度可能更集中。今年上半年市场好，推盘相对多一些，但仍会是下半年推盘多。
最后两个月推盘量相信会比9、10月份多。