冯仑：未来房地产的“8类”大公司
10年、20年后，中国大型房企是什么样子？
文\潘永堂
中国房地产，今天的房企10强，未必就是10年后房企10强！
更别说20年之后了。
5年前的百强榜，目前仅只有53家还“活”在百强榜里；
14年前的百强榜，目前仅19家还留在2017年百强榜！
仅仅10、20年房地产开发的主航道，房企洗牌都如此剧烈！那么一个抛给未来的问题是，在今天中国清一色的住宅开发商后，在“类似万科等20强占据行业80%蛋糕”再之后10年，在房企围绕商业、文旅、养老、金融、服务等转型再10年、20年后，中国10大房企是什么样的了？
这是一个很有趣的追问！
因为可能的结果，会完全不同于今天碧桂园，万科，恒大等的模样！
应该说，美国日本已经完成了房地产高速甚至中速发展的阶段，以当下美国市值最大的十大房企来看，我们其实可以管中窥豹，看到一些未来的模样。
就在目前十大市值美国房企中，里面有9家都是做非住宅的，比如有的是做商业做到高市值的，有的是做公寓的、做办公物业、做酒店物业，也有的是综合的……十家之中，只有1家是专门做住宅开发的。
这也映射到，中国房地产住宅市场可能也进入边缘化阶段！地产的主流变成基本都是重资产持有，长期经营运营物业，并且持续享受这些物业增值带来的收益。
事实上，上述这种模式，在美国持续了很多年。
也就是在昨天中城联盟论坛上，聚焦社区物业服务商的潘军表示：未来房地产物业服务的市值更值得期待，目前传统开发模式的房企PE平均8倍，服务商世联行12倍PE，而社区物业服务25倍，甚至35倍PE，目前国内房地产物业行业已经有10家上市公司和60家新三板挂牌企业之时（佳兆业物业本周也要上市）。潘军相信，十年内，房地产物业所拥有的上市公司数量，能做到房地产开发的一半，（物业交易量）也将远远超过房地产交易。
未来10年、20年，中国10大公司，到底是什么类型？
对这个问题，被誉为“地产思想家”的冯仑给出了他的展望和总结。他首先强调，今天的中国房地产，正进入后开发时代！
何为“后开发时代”？
后开发时代，就是房地产从早期单一的住宅、开发、销售这个模式，逐步进入到另外一个模式，就是产品线越来越多，价值链越来越长，商业模式越来越复杂。
开发时代，房企的竞争力主要就在于成本、规模、速度，比谁做的快、规模大、成本低。
后开发时代，房企竞争的主要是资产管理的能力，包括运营的能力。
如果说前面的开发时代是青春期的话，那么后开发时代就进入地产的成人阶段。
放到全世界来看，看看美国、日本等已经进入后开发商时代，他们究竟有一些什么样后开发商时代的大公司。总结下来，大约有8类大公司。
从全世界来看，GDP过了1万美金之后，就进入房地产一个新的时代！今天中国也差不多了。
用不了几年，中国传统大型开发公司将逐渐收缩，微增长，但还是有的做，而不同的是，未来对应的模式和做法不一样了。
第一要慢，企业成长变慢了；
第二要稳，财务越来越健康；
第三要精，产品越来越要注重品质、还要管理
第四要富，即一个钱还不能少赚，要富。
事实上，未来“传统开发”房企这4个字是最重要的，
目前从美国纽约为例，纽约现在GDP大概6万美金，纽约传统开发商有2个很特别的房企。
一个是只做一条街的纽约的道格拉斯·德斯家族公司。这家公司开始做开发，在他爷爷辈的时候，在第五大道做得很“牛”，然后他之后就在“六大道”弄了另一个区域，每天都做广告，他很有心，不是一次砸一个整版，因为一天翻过去就没人看了，他是每天做二尺宽的小广告，天天做，一做就是几十年，于是消费者，第一记住这家公司，第二，这条街真的火了。
所以他们家做住宅开发，就在这条街上，一直做到现在，做了三代人。就这么一家公司，在收缩规模后，也奉行了刚才4字策略，做得很慢，但做了三代人，而且公司很稳、也很少负债，它活做的很精致，同时钱也没少赚。
还有一家洛杉矶的公司，即在美国洛杉矶尔湾地方有一个在美国地产信用评级最高的房企，这家公司，在区域内竟然修了高速公路，尔湾是它的一部分，而且几代人做这块区域，然后一点点慢慢开发，不着急，现在已经成为整个美国在地产公司评级信用最高的一家公司，规模也巨大。
上面2个，都是非常典型后开发时代，传统开发商收缩规模，但是聚焦把四个字做好的大公司。
金融类的大房企，大概分两种。
一种是只投资，很少经营的，比如黑石投资，但是一般运营上并不参与太多。另外是中国人寿，这种大的寿险、是纯金融机构，他们就投资，一点不参与运营。
还有一种，有资产、有关系，VENADO，是最大的一家综合性REITs公司，又开发、又销售、也出租、还运营，但是是一个金融性的公司，每年的REITS是要收钱的，它的管理团队大部分是金融专家。
从美国来看，典型的有这么几家收费类房企。
一个就是瑞联，在美国最著名的就是华纳广场，现在美国曼哈顿河边的一大片，都是它做的，但是这种公司，主要就是导演+制片，自己出资不到10%的自有资金，一般是5%-10%，其他的都是加杠杆、用别人的钱，然后投标拿到项目，最后回报率超高，比如他们的投资标准、找项目的标准，内部收益率每年都在26%，就是IRR到了26%以上才跟你合作，否则这个项目不做。
比如华纳这个项目他们就投了5%，回报率45%！
比如特朗普也是这种房地产公司，也属于收费开发商，他就派几个人去看，然后拿钱走人，这类模式也能做成大公司！
还有铁狮门，既是收费开发商，又同时管理基金。铁狮门，是全球房地产基金管理大概排第3类，大概管了120亿美金，他们拿管的基金开发，有的时候收开发管理费，又收销售佣金，还收物业管理费。再一个收租赁的额外的一个奖励，如果资金再卖掉，还有再收一笔费用，所以就是收费开发商，就是靠这个本事，把这个活儿干完，然后在路上不停收钱，就是超级能干的大公司。
当然，这种公司需要超级能干的人，才能干这个事，所以特朗普才变成了总统，所以它跟我们传统开发商是完全不一样的模式。
后开发时代还有这么一种公司，就是在专业领域里面成为一个巨大的公司！
比如普洛斯也是一个专业商用不动产的开发商，其实商业地产是不准确的，应该叫商用地产，是商业用途的地产，而不是做购物中心、做百货公司这种，那么普洛斯是商用不动产当中的工业物流的最大的公司、全球第一，这就是专业开发商！
还有帕尔迪，就是专业做住宅！
这种公司也可以做成一种未来的大公司，所以专业开发商，未来也是一种很重要的大公司选项。
第五类是类金融房地产公司。但这个背景不是原来的金融，比如说我们叫人寿保险，或者是基金黑石，它是一个兼具金融视野、金融功能、金融能力的，同时也做开发、销售、管理、运营，全部都做。
但是它的商业模式特点，它很大程度上用了金融。
比如新加坡凯德，大概有20个左右的基金，纵向基金、横向基金，横向基金从写字楼基金、购物中心基金。
这种模式在中国目前没有用得这么熟练。
比如大家都知道李嘉诚会赚钱，他们的房子做得比较普通，因为他更侧重在“挣钱上”下功夫。比如他在香港融资能够便宜到1到2个点的利息，有的时候还更低，在中国买地由于名头大，买地可能6折、7折，地每年涨7%到15%，一块地养7年、8年最后卖了就赚几倍，然后那边股票整个赚很多钱，综合来看，它是一种金融操作——即在经济高速成长时，在GDP3000美金到8000美金，财富泡沫高速增长把金融放进来考虑。
但这种模式，大陆有很多条件不具备！
专业管理的细分能够做到什么呢？
在美国芝加哥创办REITs的这家公司，旗下都是专业的资产管理公司。
比如说写字楼，它可以一次卖给黑石，旗下大概200多栋写字楼，将近390亿美金的一个资产包，然后他每年卖点写字楼，卖几栋、又买几栋，根据资产收益情况不断评估，然后他不断调整。比如关于公寓，他也是几百栋公寓细分，然后每一个做成REITs。
日本很奇怪，日本只有房屋制造商的大公司，没有地产商。
这个很有意思。为什么呢？
因为地都是私人的，一小块一小块的，所以房屋对制造商来讲，松下房屋、丰田房屋，他们认为房子和汽车很关联。
汽车，是带轮子的房子！
房子，只是固定的汽车！
汽车也是一室一厅、两室一厅，日本房企用工业化的方式把房屋做到极致。比如日本人自己买一块地，跟房企说盖房，最多3到4个月，就做到里面千尘不染，他们非常精致的把每一个细节做到好，都是标准化放到家里，所以叫做“房屋制造商”。
所以，只要你家有地，他们就可以给你做，这样一年下来，日本大型房企可以做到10万套1年。
对比中国，中国当下整个住宅产业化发展的方向，是做集合式住宅，做的集合的公寓、高楼，这与日本不同，因为日本做的都是小房子，是房屋制造商，但从模式来讲，这是一种大公司。
但如果中国房企未来海外扩张碰到了土地私有化的地方，其实日本这种模式，也是可以借鉴的。
互联网时代了，另一类房企大公司又冒出来了！
互联网、科技、共享精神等现在对大公司发生一个巨大的催化作用，比如美国Wework、Airbnb，都是互联网时代的行业的房地产大公司。
中国未来能做出什么样的房地产大公司呢？
这个需要我们结合中国的国情，不断去创新，把这个问号变成一个句号！
事实上，当中国进入了后开发时代以后，在全球范围内，中国其实处于同一起跑线上，除了普洛斯的模式比中国房企早跑3年，剩下的大家基本都在同一起跑线上。
未来中国房企再奋斗20年，仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代，可能今天这些美国大公司，有某种相似性的模型，也会在未来的中国产生！
END
专注地产30强之变
地产总裁内参
努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容！