周忻的“底层代码”
文\潘永堂
港交所一声锣响，周忻掌舵的“易居”又上市了！
现场的他，很淡定，无论是敲钟的那一刻，还是股价的波动起伏……
但他内心应该是激动的，上市，毕竟是一个企业发展的里程碑事件，而此次融资44亿港币，对易居又是一次资本赋能……这个让他幸福的时刻，周忻也请来他的母亲，自己用手机拍下了母亲站在港交所锣盘前的那个幸福瞬间。
当然，于易居而言，除了44亿，80亿估值、实际200亿市值、上市新起点外，占据中国房地产交易量近一半的26家百强房企、思格等5个投资机构、阿里等4家基石投资——这算是地产圈最强大的“股东群”，行业内少见！
在房地产这个“甲方是爷”的亚文化生态中，易居引得包含夏海钧、莫斌、祝九胜等26家最强甲方的入股、站台和看好——仅仅是周忻人缘好吗？答案肯定不是全部。
谜一样的周忻
别人期待、等待5年、10年甚至更长时间换得一次上市，在周忻那里，却有点“家常便饭”的媒体观感。
的确，易居18年来，周忻所引导的易居控股旗下诸多产业纷纷上市：易居中国、中房信、乐居控股（LEJU）、钜派投资（JP）、太德励拓（837383）、筑想科技（835602）……而且仅仅美国就上市3次，整个上市的资本市场横跨纽交所、港交所、新三板……可谓纵横全球。
首先，这在一个上市难、融资难、故事越来越平淡的金融大时代，周忻，能够屡屡敲锣，的确不愧为全球资本市场的“弄潮儿”。
其次，资本市场一向现实、理性又血腥，周忻硬是用实力和事实，把一个备受质疑、且有极其传统的房地产行业打造出一个又一个上市企业，这在国内，并没太多企业家能做到。
其三、这次易居上市，周忻强大的朋友圈，也深深震撼了整个地产圈，周忻有一种神奇的人缘和本事，就是——
把客户变成朋友
把朋友变成合伙人
这是周忻另一维度的过人之处。
周忻，到底是谁？
老潘看了这些年媒体、同行、易居同事、他的客户等给他的标签，也尝试总结一下：
硬标签很多——易居掌舵人，连续创业者，打造7家上市公司，2017年中国十大经济人物，地产最好服务生的“代言者”、易居沃顿的校长、
软标签更不少——创新的疯子、工作狂、资本高手、整合高手、对恒大的义气、好强的企业家、精力旺盛远超年轻人……
男人有七面，周忻应该有N面！
今天老潘这篇文章，更想深度思考一下，这位易居的“连续创业者”，这位“连续敲钟者”，到底在商业经营上有什么“底层代码”？
底层代码1：资本思维
大服务蓝海下的N个上市组团
全球对比看，中国当下的商机无限。
中国人多，往往半个省人口就是西方欧美国家的总人口，有人举例，14亿中国人如果每个人每年买你的产品或服务平均1元，你的营收就是14亿，这是中国做生意得天独厚的人口红利；
同样，从中国经济所处阶段和势能来看，中国GDP每年6.5%的中高速增长，无疑是傲视全球的，也代表了中国这个经济体巨大的商业能量场，而对比欧美西方，GDP普遍都在2、3个点而已。
所以，在这一种整体相对强势的经济背景下、中国创业者往往生逢其时，中国做企业，往往风口颇多、基数够大、机会更多。而这些，周忻肯定知道，这是他玩资本运营的大时代。
其次，落到周忻所聚焦的中国房地产行业，同样商机无限。
中国房地产整体保持在一个年均20万亿的巨无霸容量，这其中，新房市场大约在13~15万亿的蛋糕，而二手房市场大约在5到7万亿的成交规模，虽然有业内人士和媒体表示新房规模已基本到顶，但事实上，一个更大的逻辑是
其一，瘦死的骆驼比马大，中国房地产占据GDP六分之一的体量足够养活N多巨无霸开发商、服务商，比如一个15万亿的行业，做到1%的市占率，也都有1500亿的规模。
其二、新房未来会高位横盘然后逐渐走低，但跷跷板的另一方即二手房交易则会持续走高。
从这个角度来讲，易居聚焦中国楼市增量和存量两大版图，增量总盘子未来减少，但存量的盘子却在持续增大，两两相抵，未来从市场总容量而言，中梁的中短期，都不是个问题。
其三，一个行业，光大是不够的，中国房地产无论新房还是二手房的经营，是很粗放、落后的，痛点颇多、效率很低，体验很差。
整个房地产就是一个“大而不强”的行业。正如当年毛大庆说，今天不是中国房地产的不行了，而是房地产旧的经营方式不行了。
但反过来思考，坏事也能变好事。
痛点反而是商业机会，而大就是市场容量！
一家有远见、有雄心、有创新的房企，往往能在一个大而不强的行业杀出一条甚至N条血路。
守旧者落后，创新者引领
易居定位和专注于房地产大服务版图的细分定位，本身从时代、行业、客户痛点大格局上就注定了他具备N多上市的可行性和空间。
所以，你会看到，易居这些年在房地产金融、房地产信息、房地产交易、房地产服务生态等众多细分领域一系列上市，就是因为周忻看到这个大时代，大行业所赋予易居的战略性机遇。
从这个角度看，易居上市已有5家企业，未来还将继续。比如以易居实惠而言，他看好中国房地产社区巨大的蓝海空间，这是地产大服务体系下一个重要分支，未来不排除实惠上市的可能性。
底层代码2：生态思维
打造地产服务的“超级生态圈”
开发总有尽头，唯有服务生生不息。
周忻说锚定的地产服务，是一种战略聚焦
首先，做企业，知止而后定，定则生慧！
面对中国房地产的蓬勃发展，周忻是有所为有所不为。作为掌舵人的他，周忻清晰知道一家企业该在何处遨游，又该在哪里止步。
其次，确定了赛道的边界，周忻就带领易居人加速奔跑。
易居18年来，从成立之初到现在完美的走出一条服务多样化、服务多元化、服务全周期的发展之路，甚至有业内人士表示，周忻之于行业的创新意义，就在于他拓展和丰富了中国房地产服务业的“菜单”和“物种”，升华了服务的内涵、品类和模式。
18年来，易居聚焦服务生定位，围绕房地产开发全链条，建立了从房地产前端融资、投资拿地研判、城市布局、产品定位、市场分析、营销、社区服务全过程、针对性的服务菜单。你会看到，在易居服务帝国下，众多地产服务新物种、新业态、新玩法层出不穷，如钜派、如宝库、如实惠、如房友、如易居沃顿……周忻，硬是把地产服务玩出了“花”！
其三，在中国房地产20年的澎湃风口下，坚守服务，专注服务是不易的。
相对地产开发动辄10亿、100亿，1000亿的体量和货如轮转的速度感、成就感、规模感，做地产服务则更多是细活、苦活、不起眼的小活，来钱慢，来钱少、而且必须比甲方爸爸更专业、更快更好，所以心态不一样，付出与回报的“杠杆比”不一样，回报周期也不一样，好的服务生说来容易，往往需要的积水成海、积土成山的执著与坚持，这一点谈何容易。
服务业，又是时间的函数。以易居多年打造的大数据CRIC系统来看，没有十年沉淀、没有十年磨一剑的心态和坚持，不可能有今日克而瑞的大数据。截止目前，克而瑞大数据系统已经涵盖天量楼市数据——全国住宅项目8.3万个、涵盖商业项目2万多个，拥有736000幅地块的详细资料，并整体涵盖全国367个城市……
反过来说，这一切都需要易居服务人数十年如一日的坚持，所以，周忻也说，服务业，是人的函数，易居最大的资产是人。
底层代码3：创新思维
创新是周忻的第一基因
服务业，仅做时间的函数、人的函数，是没用的，更多还是前端服务的创新和服务的价值。
而在易居，周忻始终强调，创新是易居发展和蜕变的第一战略。每年易居年会，周忻都有意的命名为“创新峰会”，以此强化易居创新的文化氛围。
面对创新，周忻坦言，易居创新，其实是被吓出来的。
因为这个时代变化太快、发展太猛，我们很难想象明天会发生什么。周忻笑谈
读中学时装固定电话BB机很时髦，谁能想到如今手机盛况；
早期微博火遍中国，但谁能想到如今已是微信的天下；
今天还有PC、移动手机，明天可能未来电脑成为摆设
时代在巨变，同样房地产速度也是惊人。在短短20年时间，中国已有全球最大开发商，有17家千开发商，随便一个稍微知名的房企，就是数百亿规模。而易居作为服务商，如果不能居安思危、不能创新破局、不能让产品和服务始终能够快速适应、满足甚至时候引领这个行业和市场，易居就没有发展。
虽然做得是传统房地产服务业，但纵观易居18年，每隔几年甚至连续多年都有众多新业态、新模式、新公司涌现，易居是名副其实的创新者，蜕变者，创新菜单是这样的……
比如上房置换的模式创新；
比如2002年转到第一笔钱后投资进入数据库建设的吃螃蟹创新；
比如2011年易居与SOHO中国开启的网上房产拍卖的互联网创新；
比如建筑与文化结合的宝库模式跨界创新；
比如2014年成立国内首家互联网房地产金融服务平台“房金所；
比如易居与众多对手的差异化的二手房赋能的房友模式；
比如嫁接全球资源、聚合实战导师、打造“同学链、价值链”的易居沃顿地产高管实战培训营……
易居的服务创新的确太多太多。
周忻坦言，对于创新，开始可能是一种职业习惯，一种意识，但后来尝到了甜头，更加强化了创新的文化和落地。就在2018年的新年致辞中，周忻表示，为更好推动创新的落地，未来易居要将头部创新变为人人创新，要从机制上、文化上去保证创新的落地和生生不息。
也因此，周忻提出保持保持创新的“两面性”方针。即创新一面要争强，升级人人创新的激活机制，带动“自下而上”的创新活力。其二，一面好胜，为大易居的战略式创新、内生式创新、延展式创新而战。
持续的创新，最终也会让员工赶到满足和自豪。
如果一家企业N年都做同一件事，每个模块都是多年不变，没有创新力，那么这样的企业即使付给员工再高的工资，员工也会感觉没有前途。而你所从事的一家企业如果不断持续创新，在这样的氛围和创新阵营裹挟下，员工也会感到自豪。比如阿里巴巴的员工，除了高收入他们更自豪一点，就是阿里巴巴人能够引领这个行业的变革和创新。
所以，周忻反复强调，持续的创新，是易居企业发展的根本。
所以，与其说周忻是故事高手，上市高手，还不如说他是创新高手！
但无论如何创新，易居初心不变。易居未来会始终坚持三件事：1、做中国房产最好的服务生；2、现代服务业的整合者和领导者；3、让中国人住得更好。
底层代码4，融合思维
服务生态链的1+1+1大于N
“没有克而瑞，没有大数据平台，你说易居沃顿班开得起来吗？不是我吹牛，砸多少钱都不一定开得成。”谈到易居服务生态链的业务协同，周忻如是说。
事实上，就在2018年周忻易居新年致辞中，易居2018年年度三个关键词之一就是产业融合。过去多年以来，易居一直是业务深度垂直，但各个垂直业务之间却几乎没有交集。这一点，在近些年的周忻看来，
其一，融合是趋势。今天整个地产行业围绕“美好生活”自行发起产业链的大融合，今天行业关注的已经不是产业链上的某一环节，而是以房子为容器，打包承载起关于美好生活的方方面面。
其二、美好生活是一个风口。今年整个易居在战略上会发生较大调整，即今年易居旗下业务品牌会以“构建美好生活”为逻辑，来重新推演大融合大发展的战略蓝图。
其三，融合不只是为了拆除行政壁垒，更是为了后台技术与前台需求的紧密结合，与业务一线唇齿相连，这样的“联动”可以让技术和产品扎根到实处，让业务占据高处。
事实上，当下的易居三大业务已经互为补充，并形成强有力的业务协同效应。比如在一手房代理和二手房经纪平台服务的经营过程中，可以收集并充实易居的大数据库；比如大数据库数据量越大，就越有利于易居为客户提供更好的大数据服务和咨询服务；又比如易居利用大数据能力，为地产商客户提供市场研究报告、定位分析及可行性研究等各种服务。
能够协同，融合是客观存在的，但也需辩证看问题，即各个板块不能以协同、融合为手段去实现各自板块的业务增量，而需要在公开市场、通过市场化的手段去让自己独自做大做强，比如易居公司内部并没有硬性指标，比如营销的代理项目要给乐居做广告，给克而瑞做咨询，那样靠照顾、靠补给的业务板块永远长不大。
所以，既融合1+1大于2，又独立市场化生长，这才是周忻的产业融合之道。
聚时一团火，散时满天星，这是周忻的口头禅！
底层代码4：把易居做轻
轻资产是原则：更安全、高PE
除了把易居越做越大，周忻还有一个经营纪律，即把易居做“轻”，这是周忻的另一个经营观。
房地产是资本密集型，开发商走得是典型重资产路线，在一个规模为王的时代，房企快速增长就得依赖高负债、高杠杆，一度以来，开发商平均资本负债率高达70%，而一些激进冲规模的房企更是杠杆吓人，一旦遭遇楼市调控，看似巨大的开发商就很容易死于高负债和现金流，最终企业破产。事实上，经历过金融风暴且房地产进入存量时代后，香港四大地产商负债率基本不超过25%。
周忻反复强调，易居不会做重资产业务，易居一直是轻资产公司，最重要的还是平台的搭建和服务体系的建立。一度以来，易居的负债率已经从过去的40%再度下降到20%。
因为，负债更低，资产更轻，企业才越安全。
其次，你可能会说，易居是做服务，又不做开发，当然是轻资产思维，但事实上，答案并非如此，轻资产，企业做轻，是一种理念。
服务业依旧也有重资产模式，比如拿地做长租公寓的运营服务，比如二手房交易链家的直营开店模式……轻与重，不在于资产，不在于投入，而在于一种思维。
对此，易居在各个业务模块都反对重资产，都是一种轻的思维在左右易居的生长。
以易居创新的房友平台为例。不同于现有的Q房、贝壳、我爱我家等公司的品牌自营、加盟或互联网平台模式，易居的房友是一个纯平台，其核心目的在于整合上游服务资源，再分包至下游各类型中小加盟中介公司。房友不直接做门店，不开展二手房经纪业务，也不会开设二手房经纪公司，而是以这种轻资产模式切入一二手联动代销领域。
其三，除了更安全外，轻资产模式更容易带来高估值，高的市盈率。
对比房地产开发市盈率，因为重资产模式，过去的很长一段时间，大部分内房股长期保持在5-7倍，估值想象空间一直难以打开。
而易居服务业的轻资产模式，帮开发商拿地参考，但自己却从不拿一块土地，也不建造一栋房子，而是整体围绕开发业务展开全方位的服务，而恰恰是这样的易居，创造了近200亿的港元市值。
底层代码5：讲义气
义气，也是一种独特竞争力
把客户变成朋友，把朋友变成合伙人，这不是一般人能做到的。
做企业，归根结底是做人！
周忻在圈内，是典型的讲义气，朋友多、人员广。
易居早年创业的5君子，如今18年过去，他们依旧在，周忻表示，易居早期创业者，到如今都是相处了30多年的深厚友谊，是朋友，更是兄弟，这是周忻义气和团结的一个见证。
更为人称道的是，做为创新者外，时刻一副笑脸之外，周忻为人处世，极具江湖义气。就在当年2008年时，周忻曾将自己的股份套现1个亿，去援助一家资金链濒临断裂的房企。当时，众人都力反这笔交易，但他依然孤行己见。如今，这家房企已经是世界500强，而后来，投之以桃、报之以李，这家企业也成为了易居最大业务收入源。
后来的业内人，都钦佩周老板的眼光格局和魄力，以及江湖义气，也都愿意与他同伍、同行、结伴生长。而如今易居上市，26家百强入股，42家战略合作伙伴……也只是一个侧面而已。
某种程度上，义气，重情义，也是一种竞争力！
底层代码6：差异化逻辑
独特的“客户+股东”模式
做企业，同质化很难受，同质化很容易陷入价格战的粗放竞争。
在易居，强调差异化，而创新则是差异化战略的落地方法之一。
在如今易居“三驾马车”业务中，作为易居最核心的一手房代理业务是最大的一匹马车。
但问题是代理行业与房地产息息相关，如今2017年210次调控后，房地产销售增速放缓，这也意味着房地产代理行业的好日子可能要到头了。而易居的核心业务来源于一手房代理，那么，未来易居在房地产大调整的趋势下能否保持持续增长，就值得追问。
的确，从当下看，易居的收入结构比较失衡。2017年易居一手房代理收入占比高达84%左右，而房地产大数据和咨询服务仅占14%，二手房房友还在投资培育阶段，收入仅占2%。
显然，从短期来看，易居收入过于依赖一手房代理收入，加上2017年调控限价限购之后，核心城市一二手房价倒挂后买房者疯抢，导致根本不需要众多代理就能卖出房子。加上大型房企为了自身卖房子过程中的口碑、品牌、客服等非销售型诉求，都越来越倾向于自建销售团队，如此以来，以一手房销售为主的代理模式的易居，在未来将面临收入困境。
差异化的打法，是一种突围和破局方式。比如易居独特的“客户+股东”的模式可以为公司业务带来多重利好。
一方面是易居代理业务目前处于行业第一的水平，加上客户就是股东的差异化前提，因此，易居在未来同行竞争中可以优先获得项目代理和咨询服务；
其次，在行业集中度不断提升的行情下，和房地产开发商领先者共同成长，将带动公司代理规模和收入增速超过行业平均值。
其三，除了股东单位外，易居企业还与42家百强房企达成了长期战略合作伙伴关系，这些企业目前占据中国房地产市场50%的份额。
预计未来将有更多的企业或项目投入易居的怀抱，中小代理公司的处境则会越来越难，代理市场将呈现几大代理商的垄断格局。
一个人从代理起步，做到5家上市公司，打造易居今日服务帝国，着实不易！
一个服务生，让甲方纷纷看好、入股和站台，行业罕见！
一个服务生，解决了2万多人的就业，也是慈善和行业价值！
一个服务生，重新定义服务的内涵、品类和外延，是为价值！
周忻强调，决定未来易居能够长到多大，核心还是取决于未来这个服务生能够做到多好，取决于所有易居人的服务心态。
的确，很多时候，能力重要，但态度比能力更重要！
地产总裁内参
专注地产30强之变！
洞见未来
A，趋势篇：中小房企还有未来吗？
B，标杆篇：30强房企们，他们在干嘛？
1，金地 从600亿到1000亿，金地仅仅用了1年
2，融侨 凶猛闽企中，谁是另类“克制者”？
3，万科 万科的下一步棋
4，万科 张纪文：5年后万科或许不是一家房地产公司
6，恒大 7大哲学，支撑恒大10年从17亿到3734亿蜕变
7，旭辉 旭辉林中：6年50亿到600亿的战略复盘
8，正荣 新正荣的下一步棋
10，中海 中海地产，如何打造地产"利润之王"？
11，福晟 黑马福晟：冲千亿的生长逻辑
12，招商蛇口 招商蛇口：干了1件比冲千亿更重要的事
14，仁恒置地：仁恒：有一种房子叫"住了后都说好"
15，金地：7大借鉴：房企冲刺千亿的"金地样本"
16，龙光 龙光地产=成本高手+盈利标杆+轨道地产专业户
17，融创：不惧调控，孙宏斌的6张底牌 |潘永堂
18，保利：10年涨25倍的保利地产：不像央企的央企！
19，阳光城：阳光城“双斌”的手术刀
20，SOHO: 潘石屹：玩了2年SOHO3Q，积累了10条经验
21，禹洲地产：林龙安：冲千亿路上的收并购隐形高手
22，旭辉 破千亿后，旭辉2018年的8个"变革"
25，中国金茂：中国金茂：半年241亿，跳出地产做地产
26，中南置地：剑指千亿，中南如何2年从42强到18强？
27，新城商业突围：2020年开业100座，年销1200亿？
C，专业篇：房企如何打造“专业战斗鸡”？
1，营销力：上海万科：用先进"大数据"手段研究市场？
2，产品力：这家600亿的房企发布了一套产品白皮书
3，产品力：第四代住房革命，建筑业或迎100万亿风口
4，营销力：3万人爆场，三四线楼盘如何未卖先火？
5，营销力：【狼者融创】7大维度解读“融创版营销”
6，豪宅产品 顶豪下一站：奢侈品
7，组织管控 任正非：砍掉高层手脚、中层屁股、基层脑袋
8，利润力 都是豪宅老司机，为何利润、规模差别那么大？
9，并购力 融创“并购王”是如何炼成的？
10 产品力 如何打造一个均价50万\平米的顶豪？
11，投资力 拿地如此重要，BOSS要敢给投资总"加薪"
12，产品力 杭州万科：住宅"22条军规"背后的5大策略
13，营销力 精准营销元年：写给全国地产营销总的一封信
14，社群力 奥伦达部落：“社群运营之父”炼成记
15，资本力 碧桂园CFO吴建斌：把融资成本降到5%
16，产品力：在深圳，这套豪宅窗外风景"值半个亿"
17，产品力 产品是良心，万科史上最详尽产品细节图谱！
18，产品力 这家2100亿房企，发布了"产品服务新主张"
19，豪宅力：美国曼哈顿豪宅考察交流13个心得|潘永堂
20，产品力：苦行僧碧桂园：3000亿级房企的产品力
23，并购力：孙宏斌的并购：你学不会 | 潘永堂