一次性收取租金如何判断减免营业额的问题

请问：

我公司是小规模纳税人，本月出租房屋，租期3年，预收本年租金21万元（2016年9月1日—2016年8月31日）。我全额计提增值税1万元并申 报上缴，收入按月 16667 确认。但在申报附加税等税费时，可否按财税【2016】12 号第一 条月销售额或营业额不超过10 万元免征附加吗？另外，申报城市维护建设税时按月确认收入16667 元算增值税额计算可以吗？

 回复：

亲爱的学员，城建税、教育费附加、地方教育费等，是按实际缴纳的增值税、消费税来计征的。准确的讲，这些税费不应该存在按营业额计征的问题，但在减免优惠政策上引用了 这个概念。因为增值税是主税，附加税等是

主税的附属税种，为此，这个营业额应该按增值 税营业额来确认。

①根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑 服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

﹛备注：根据财政部、税务总局《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58 号）文件第二条，《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五 条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预 收款的当天”﹜

第三十七条，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

②又根据国家税务总局《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告

2016 年第 53号）第二条，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受小微企 业免征增值税优惠政策。

综合上述政策可以看出，由于你们是小规模纳税人，而不属于“其他个人”范畴，一次性收取一年租金21万，增值税自收到的当月起具备纳税义务，所以当月营业额即为21万。 除“其他个人”外，在增值税纳税义务时间上，不存在按会计上的权责发生制摊销问题③根据财政部、国家税务总局《关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12 号）第一条规定，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过 3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9

万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10 万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30 万元）的缴纳义务人。

这个文件是按每个月的营业额来判断的，所以在收取21 万当月你们不符合减免政策， 但下个月起，如果营业额在规定标准以内，则可以享受减免政策。

④根据《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题》国税函〔2010〕79 号文件规定，企业 提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨 年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 所以，你们按月摊销租金，在会计处理和核算所得税收入上是可以的。在进行增值税、所得 税纳税申报时，应注意这个差异处理。