疯买狂卖背后，华侨城转型脚步有点“癫”

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近日，华侨城开启了疯狂的“买”“卖”模式，引发市场关注。

10月22日-23日，华侨城旗下子公司接连举牌，耗资近百亿分别落子南京和武汉两地。

其中，武汉项目耗资66.4亿元，规划总净用地面积约为26.59万平方米，商业用地占比过半；南京地块为二类居住用地，成交价为29.2亿元，折合楼面价28665.66元/平方米，溢价率24.79%。

再加上前不久刚刚竞拍成功的江门和南京两个项目，10月以来，华侨城仅通过公开竞价方式就获取土地39.56万平方米，共斥资111.47亿元。这对总市值不过584亿元、截至年中现金及现金等价物余额尚不过337.36亿元的华侨城来说，着实是个大手笔。

在疯狂拿地的同时，华侨城出售资产的动作也在继续。10月22日,据北京产权交易所披露信息,华侨城拟转让旗下上海华筵房地产开发有限公司(下称“上海华筵”)和上海华合房地产开发有限公司(下称“上海华合”)各50%的股权,出售方式为打包出售，转让底价合计约为47.12亿元。

一边不断卖子输血，另一边紧锣密鼓地举牌拿地、补充土储，华侨城究竟意欲何为？

整合资产，卖子输血

财经评论员严跃进向《国际金融报》记者分析称，如今，整个融资大环境趋紧，特别是中小型房企普遍缺钱，“壮士断腕”便成了企业快速获取现金流的捷径。

事实上，华侨城卖子补血早已不是什么新鲜事。

2017年8月，华侨城分2次出手北京丰台地王，变现108.6亿元。财报显示，当年，华侨城仅靠北京侨禧、上海天祥商业、重庆华侨城置地以及南京华侨城、南昌华侨城的股权转让，就迅速变现近200亿元。

到了2018年底，华侨城新一轮的“卖子之路”再度开启。仅10月，华侨城就挂牌转让了包括上海、成都、深圳等城市在内的5家项目公司若干股权和债权，为企业带来了丰厚的现金流回报。据不完全统计，2018年全年，华侨城“甩卖”了18家子公司的股权，较2017年增加了一倍有余。

或受融资环境趋紧的影响，华侨城今年早早便开启了出售资产之旅。2月14日，春节刚过，子公司云南华侨城置业有限公司（下称“云南华侨城”）即挂牌出售其50%股权。到了8月，华侨城再度转让昆明万澜房地产开发有限公司50%股权。

不过，值得注意的是，这些被华侨城抛售的资产中，多为持续亏损项目或开发周期较长的旧改项目。

例如，近日刚被打包出售的上海华筵与上海华合，今年前9个月，上海华筵净亏损529.68万元，上海华合净亏损约326.29万元，被列入 “不良资产”之列。资料显示，这两家公司均由华侨城和华润置业分别持股50%，本该是两家上市房企强强联合、寄予厚望的优质项目，奈何始终处于亏损状态。

再如年初出售的云南华侨城，其由华侨城集团和云南省城市建设投资有限公司在2007年共同出资成立，主要负责开发云南昆明阳宗海生态旅游项目。但该项目启动后一直建设滞缓，2012-2015年，云南华侨城的净利润分别为4857万元、1625万元、-1.1亿元、-1.64亿元，2017年度的业绩数据在交易公告中显示为“无”，2018年度营业利润及净利润则均为0。

有行业分析人士认为，当企业遭遇现金流困境时，优先出让亏损或变现速度慢的项目称得上是“壮士断腕”，无可厚非，但文旅地产本身就有开发周期长、前期投入大等特点，因此这些所谓的“不良资产”中，事实上从长远来看不乏优质资源。

华侨城在其2019年经营计划中明确将加快回款和项目周转去化列为头号重任，其表示，对于部分货值高、去化慢的项目，会积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。

积极加仓，负债高企

在不断卖子输血、整合资源的同时，华侨城也从未停下过扩张脚步。

财报显示，2018年，华侨城的全部土地储备共82个项目，其中当年新增33个，占比超过40%。而今年上半年，企业共落地项目18个，权益口径总投资金额181.4亿元；新获得土地项目16个，权益建筑面积增加436.78万平方米，同比再上升90%。

《国际金融报》记者统计数据发现，作为华侨城起家之地，华南地区一直是企业的重仓之地，2018年全年，华南区域营收占比64.65%，毛利率达66.19%，可谓撑起了企业业绩的大半边天。

不过，在此情况下，华侨城近两年却盯上了毛利率最低的华东地区。在2018年新增的33个项目中，位于华东区域的就有12个，华南仅有5个。与此同时，在华侨城近两年出售的“不良资产”中，以上海为首的华东地区占据大头。

更加令人费解的是，华侨城华中地区2018年的营收占比虽然仅有8.4%，但毛利率却高达82.73%。不过，这一本该被视作华侨城未来发展的“蓝海”地区，到了今年年中，营收却大幅下降54.51%，毛利率也走下神坛，降至53.37%。

此外，需要指出的是，频繁的补仓也导致了现金流的紧张，华侨城近年来愈加频繁的卖子动作，也恰恰让外界得以窥见其目前现金流承压的窘境。

不过，单靠卖子“输血”显然远远无法满足华侨城的扩张野心。财报显示，自2017年开始，企业的经营性现金流净额与投资活动产生的现金流量净额便始终为负，未见缓解迹象。

现金流吃紧，借款成为华侨城融资的主要渠道之一。数据显示，2017年-2018年，华侨城每年仅依靠借款收到的现金就高达近千亿元，2019年上半年，其借款现金流量也达到550亿元。

截至2019年6月30日，华侨城总负债额高达2566亿元，同比增加36.4%，相比两年前的1256亿元，更是翻了一倍有余。与此同时，其流动负债占比高达64.7%，几乎是非流动负债的两倍，即便剔除因部分已售但未交付项目产生的预收账款，其流动负债也高达1078亿元，占总负债比例过半。

有接近华侨城的一名高管向《国际金融报》记者分析称，企业不停地“买”与“卖”，显然是想腾笼换鸟，快速回笼资金，腾出手来集中精力做文旅产业。但在如今的融资环境下，步子实在不宜迈得过大，应当量力而行。文旅地产不同于传统的房地产开发企业，其目前超过70%资产负债率已经很高，而且还在不断攀升，一旦出现财务不稳的情况，恐怕就不是靠卖“不良资产”能够解决的了。

记者 张志峰

编辑 沈玉洁