直击业绩会 | 美的置业郝恒乐：不会打价格战，四季度土地热度会有所控制
美的置业2020年中期业绩发布会
8月21日，美的置业在线上举行了2020年中期业绩发布会。相较于3月份年报时的阵容，此次现身的是由公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐、高级副总裁徐传甫、执行董事兼首席财务官林戈组成的铁三角。
此前，郝恒乐将美的置业定义为“马拉松选手”，如今看来这一形容颇为贴切。在上半年受疫情影响，多家房企销售下滑的情况下，“马拉松选手”美的置业交出了一幅稳健增长的答卷。
中报显示，2020年上半年，美的置业实现营业收入209.36亿元，较2019年同期增长47.5%；其中毛利55.24亿元，较2019年同期上升8.5%；利润及综合收益总额23.54亿元，同比增长24.6%；核心净利润为23.57亿元，较2019年同期增加24.7%；公司拥有人应占每股盈利增长10.1%至1.64元。
报告期内，美的置业实现合约销售金额约482亿元，较2019年同期472亿元增加2.1%。《国际金融报》记者根据第三方数据统计了规模房企今年上半年销售业绩的同比变化，数据显示，过半房企数据同比出现下滑，其中美的置业的增幅跻身15名左右。
具体来看，482亿元合约销售额对应437.9万平方米的合约销售建筑面积，其中长三角业绩贡献率占比集团46.5%，近乎半壁江山，珠三角和其他区域的占比分别分别为14.6%和38.9%。
谈及区域销售贡献率进一步分化，郝恒乐表示，从房地产角度而言，长三角覆盖了苏浙皖沪三省一市，无论是经济发达程度还是人口流入都很强劲，而珠三角基本围绕广深等几个城市，粤西粤东粤北城市相对较弱，从可以发展的区域和城市量级来看，长三角厚度要大很多。因此，美的置业从前年开始持续在长三角加大投资，目前业绩也到了回收期。他认为没必要讲求区域业绩的绝对平衡，“保持公司在珠三角基本的土地储备和市场占有率，稳健稳妥发展就行了”。
美的置业依然在加仓长三角，中报显示，上半年美的置业新增24块地，分布于15个城市，其中长三角占比高达48%，近一半，华北、长江中下游三个省会城市、西南、珠三角占比依次为19%、15%、11%和7%。新增总建筑面积总计399万平方米，总体土储质量较高，二线及以上城市占比85%。
郝恒乐复盘了公司上半年的投资，“拿地真正启动是在3、4、5月份，疫情发生后，未来的经济形势和趋势存在不确定性，因此公司秉持谨慎的拿地策略。”疫情得到控制以后，土地市场出现了冷热不均的情况，大部分的发达城市以及量级比较高的城市，土地热度非常高，甚至超过了2019年、2018年。他分析这是资金避险行为，认为公司土储总量相对充裕，没有必要去激进地高价拿地，但这并不意味着美的下半年在土地市场没有机会。郝恒乐预估10月份以后，土地热度应该有所控制，一是因为近来政府的调控，二是下半年第四季度很多企业资金相对比较紧张，所以土地的热度和溢价率应该有所控制。
他理性把控拿地指标，仍然坚持按照销售的三分之一进行补货，研判标准包括，在相对稳健的市场售价预期下利润率要达到8%。当然这并非一个一概而论的指标，“城市的不同会有弹性管理，8%不是完全机械的红线”。他说，公司更看中内部收益率，20%左右是基本标准。
截至报告期末，美的置业全口径土地储备总建筑面积5431万平方米，从结构来看，一二线有3515万平方米，占比是57%，比去年略有提升，其中长三角和珠三角重要的板块占了2866万平方米，占比是47%，相较去年提升2%。
对于融资收紧下房地产行业的价格战是否会提前打响，郝恒乐持否定态度，他认为，“下半年基本的趋势是平稳，房地产大规模价格战的逻辑不成立。”他预判“除非有个别开发商现金流承压，不会出现大规模价格战”。
“兼顾流量，兼顾价格，采取一城一策、一盘一策的策略促进去化，不会主动开展价格战”是他给出的美的置业下半年去化策略。
债务方面，截至6月底，美的置业净负债率为86.8%，较2019年末下降2.2%。债务结构方面，银行借款占比超六成，为64%，公司债占比21%。集团持有的总现金及银行结余为260亿元，尚未动用的银行授信额度为874亿元；公司一年内到期债务占债务总额比重为21%，现金短债比为2.26。
除了优化债务，低成本融资正在成为美的置业业绩的另一个特点。上半年，美的置业新增融资成本为5.18%，同比下降了0.66%，其中加权平均融资成本为5.52%。今年以来，美的置业在境内共发行了4笔债券，其中3+2年限的利率是4.33%，2+2年限的利率是3.98%，创下了美的置业历史以来最低融资成本。
林戈将融资成本的进一步下降原因归纳为两方面。一是整体融资政策相对宽松；二是公司自身运营质量、稳健的风格得到资本市场的认可；他强调美的置业高度重视负债结构的优化，强调产品力和运营效率，要靠内生增长去推动自身发展，绝不能依赖杠杆去助推规模增长，“这是意识问题”。
对于下半年的融资形势，林戈表示，无论是近期相关部门的动作还是热议的“三红四设”政策信号非常强烈，确保房主不炒的大基调，因此其预判，“未来企业的融资会更加分化，资产负债结构优质的公司和经营效益优质的公司，融资成本可能会越来越低，资本市场也是一样，对这一类会更加的追逐更加的喜欢。反之部分过去靠举债，加杠杆、经营质量不好的这种企业可能贵钱难借的局面。”
会上被问及美的置业的境外发债计划，林戈坦言，目前境内境外的融资成本是倒挂的，境外相对比较高，但是境外高不等于美的置业不打通境外的通道，我们正在择机，会在恰当的时机时推出境外直接融资业务。
记者 孙婉秋
编辑 沈玉洁