业绩汇｜中粮地产营收增9%，归母净利猛增300%，背后有玄机
8月28日晚间，中粮地产披露2018上半年财务报告。
数据显示，上半年公司实现营业收入49.94亿元，较上期增长8.86%；总资产854.02亿元，较上年末增长12.74%；所有者权益122.78亿元，较上年末增长4.54%。其房地产业务虽保持增长势头，但在各个中型房企冲刺规模的当下，中粮地产就显得“平淡”了一些。
然而，中粮地产在收益方面的数据，却出人意料地十分抢眼。
财报显示，今年上半年，中粮地产实现归属于上市公司股东的净利润6.24亿元，较上期增长301.84%，基本每股收益0.34元，较上年增长277.78%；加权平均净资产收益率9.03%，较上年同期增加6.33个百分点。
这背后，究竟有何玄机？
公开资料显示，公司主营业务包括商品房销售、房屋租赁、物业管理。
在房屋租赁与物业管理方面，上半年公司营收均有所增长，但由于两者本身所占的营收比重较小，并不足以如此大幅度地改善整体毛利率水平。在商品房销售方面，2018年上半年，公司整体结转收入为44.02亿元，占总营收的88.15%。
中粮地产自己也将归母净利润暴增的原因解释为：主要由本期结转商品房资源毛利率较高，净利润同比增加所致。
那么，中粮地产上半年主要结转了哪些商品房资源呢？
《国际金融报》记者统计发现，以北京作为总部及战略布局核心的中粮地产，上半年在北京地区结转的项目金额仅占总额度的8%，而在深圳的三个项目结转金额为21.5亿元，占比近半。此外，公司在成都、苏州等地的项目结转金额也都超过北京。
数据来源：中粮地产2018年中报，地产深度报道整理
自去年开始，深圳地区结转金额占比迅速增加，而北京等地则相反，从2016年的“核心”地位迅速下降至占比不足1/10。此外，类似成都、南京等二线城市在公司营收中的占比也有所提升。当然，从公司新开盘项目和新开发项目的分布来看，也大致如此，这或与公司整体战略布局有关。
数据来源：中粮地产2017年年报
中粮地产表示，公司自去年开始推行“横向做宽、纵向裂变”的发展路径，即立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，把资源向经济发展快、产业支撑强、政策限制少、地货比例低、人口导入高的地区倾斜。
现在来看，中粮所谓的“高潜力城市”即是南京、苏州、成都等城市，并且，在今年上半年的新增项目中，也包含南京、苏州等城市。
项目所属区域不同，营业成本和毛利率自然不同。根据财报数据计算，自2015年开始至2017年全年，中粮地产的毛利率分别为26%、34%、36%，今年上半年更是飙升至46%。
业内人士表示，房地产销售行业，特别是期房销售，往往要等到房屋实际交付使用时才能结转收入，而非签订购房合之时，因此，中粮的结转项目区域变化，要滞后于区域购房政策的变化，也恰恰反映了区域政策变化的趋势。
“2016年之后，购房政策开始紧缩，最初就始于北京地区，这也是公司减少北京投资来提高毛利率的原因。而相反，当时也正是深圳等地房价上涨最为明显，但限价政策尚未发力之时，中粮今年结转的深圳等地的销售额，恰恰是在当时出售的项目，因此毛利率增长迅速并不稀奇。”业内人士分析称。
此外，记者查阅年报发现，上半年公司净利润暴增，与其“投资收益”的增长也有很大关联。
数据来源：中粮地产2018年中报
财报显示，公司上半年投资收益共计4.74亿元，同比增加113%。其中，仅“关联方企业借款利息”收益就高达4.42亿元，占公司上半年净利润的一半以上。
截至2018年6月30日，中粮地产的其他应收款一共有218.29亿元，占总资产比例达25.56%。而这其中，仅关联方的其他应收款就为212.68亿元，占总额的97.4%。
值得注意的是，中粮在向关联方提供借款的同时，其自身也是“债台高筑”。
2018年3月8日，中粮地产发布“关于2018年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告”，称新增银行贷款16.9亿元，委托贷款11亿元。
2018年7月7日，中粮地产再次发布公告，此时累计新增借款已超过上年末净资产40%，达到44.86%。其中包括新增公司债券、非金融企业债务融资工具合计14.97亿元，以及其他借款26.41亿元。
截至2018年6月30日，中粮地产总负债为731.23亿元，资产负债率为85.62%，净资产负债率595.56%。