当代置业再融资3.5亿美元以债抵债, 高杠杆下继续激进发展

2月28日，当代置业（01107. HK）公告称，于纽约时间2月27日，签订协议发行2021年到期的3.5亿美元7.95厘三年期绿色优先票据，票据所得款项净额将约为3.462亿美元。

值得注意的是，公告中明确表示，拟将本次票据发行所得款项用于若干现有债务再融资。

▲图为公告

近期，当代置业已被国际评级机构惠誉下调了评级展望。

惠誉方面表示，已将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级展望从稳定调整为负面，并确认评级为B+。对于调整原因，惠誉指出，按照净负债与调整后库存的比例（包括按比例合并合营公司报表）衡量，当代置业的杠杆率于2017年年末升至约46%。而其杠杆率自2015年开始逐年升高，2016年底和2015年底分别为34%和23%。

而当代置业高管杨德业此前曾表示，“惠誉于2016年把我们的评级从B调至B+，升了一级,我们的目的是B2，然后国内拿到2A的评级。”

但从目前的情况看，当代置业的评级有遭下调的风险。

惠誉方面称，当代置业的高杠杆状况，主要受其合营项目高杠杆所影响，公司持续通过合营项目补充土储方式扩充。倘若未来18个月，当代置业杠杆持续高于40%，惠誉或采取进一步行动。

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收购不断，或引发财务危机

事实上，自2017年12月以来，当代置业就接连公告了三笔收购，其激进发展的势头不减。

公告显示，2017年12月27日，当代置业全资子公司当代节能置业从湖州东方新型城市建设发展有限公司手中分别购得湖州东隽建设开发有限公司89.8%股权及湖州东聚建设开发有限公司84.73%股权，收购金额分别为1.99亿元及5.25亿元。

其中湖州东隽与湖州东聚各持有一宗地块，占地面积分别为3.7万平方米和9.8万平方米。

两日后，当代置业再度向嘉兴绿信股权投资基金合伙企业（合伙）收购火箭智业投资80%的股权，代价约2.61亿元。并于同日订立补充协议，据此，股权转让代价的或有估值约5405.20万元，总代价最高为3.15亿元。

▲图为当代置业执行董事、CEO张鹏

资料显示，火箭智业投资持有合肥当代ΜΟΜΛ未来城项目，总建筑面积约46万平方米。收购前当代置业已持有其20%权益，收购事项完成后，火箭智业投资成为当代置业间接全资附属公司。

2018年1月8日，当代置业全资附属公司远景鸿业向独立第三方收购北京爱丽华物业管理有限公司100%股权及债务，代价为15.5亿元。

据悉，北京爱丽华已承接北京海淀区物业项目，总面积约为9572平方米，计划总建筑面积约为7万平方米。项目包括两栋物业,其中一栋已于2005年完成销售，而另一栋物业正在待售，其可销售总建筑面积为2.95万平方米。

巧合的是，此3项收购案，合计收购代价共计约25.89亿元。而此次当代置业发行的3.5亿美元票据，所得款项折合人民币约22亿元，刚好可以填补其大部分资金空缺，这就不得不让人对其财务状况产生疑问。

对此，当代置业负责人表示，此次债务再融资是把握市场的结果，旨在优化债务结构，以合适的利率由短债变为长债，并不存在债务危机，并且此前收购项目优质，代价合理，公司整体上还是处于稳健发展阶段。

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逆流而上

此外，公开资料显示，2017年当代置业完成合约销售额约221.86亿元，同比增长33.87%。而2017年销售额在300亿以下企业平均增长率仅21%。

公开资料显示，2017年的房地产行业，300亿以上企业销售额增长率均超50%，其中500亿-1000亿企业销售额增长率高达84%。尽管当代置业成绩喜人，但相比其他龙头企业而言仍有不小差距。

中国指数研究院分析，2017年“越大越强、强者恒强”成为百亿房企的基本格局。500亿元的业绩成为分水岭，500亿以上大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，阵容逐年扩容，而100亿-500亿阵营数量开始变少。

当代置业正处在100亿-500亿阵营这一不进则退的尴尬境地。同样作为地产百强企业，既然不愿居于人后，在此刻放手一搏的确也无可厚非。

而从具体投资方向来看，大多数投资者都认为，一二线城市由于限购、限贷政策频出，2018年楼市将大幅降温，而三四线城市或将迎来一波发展机遇。当代置业的看法恰恰与之相反。

在当代置业看来，一线城市、强二线城市及其周边，无论GDP总量、经济增长率，还是人均GDP、人均可支配收入均处于较高水平，并且这些地方产业结构合理，人口增长率稳定，有较强的人口吸附能力。

因此，大胆预测其地产市场运行相对平稳，有相对稳定的开发量，房地产价格具备一定上涨空间。

当代置业负责人明确表示，将继续聚焦京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群, 持续深耕一线、强二线及经济发达城市。

记者 张志峰