佛山楼市一季度:火爆行情背后其实不"赚"钱?
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从90年代实行住房商品化至今，不知不觉间，楼市已走过20多年的历程。 或许因为楼市走的顺风顺水，我们只见证了房价一路飙升的疯狂，却从未领教过从神坛跌落的痛苦，耳听得各路专家唱空，却从未见过房价真正下跌的那一刻，以至于“狼来了”的呼声日益减弱，人们早已对房地产强劲的表现感到麻木。 在佛山，2018年压抑已久的各路需求，在刚刚结束的3月终于集体爆发——据乐有家研究中心数据显示，2019年3月佛山一手住宅网签18315套，环比上涨236.7%。 |
然而，以往在大好行情来临前各种捂盘惜售的现象没有了，更多的热销项目，都是以低于市场预期价格，甚至是理论上不赚钱的价格开售以换来消费者的买单。2019年第一季度的佛山楼市，与其说是楼市行情趋势转向，不如说是一场赛跑——牺牲利润换取“活下去”希望的赛跑。
亮丽数据与“不赚钱”
2009年央视春节联欢晚会，一个由赵本山、毕福剑、小沈阳、毛毛主演的小品浓重登场，一句“不差钱”就此走红全国，哪怕在多年以后的今天，“不差钱”仍旧流行如各种场合。
同样是2009年，在四万亿资金扶持下，房地产告别了2008年全球金融海啸带来的凄风惨雨，开启了最“不差钱”的黄金十年。直至2018年，“活下去”的声音才慢慢压过了“不差钱”。
然而，2019年第一季度，亮丽的数据似乎又再宣告房地产好日子的到来。
据乐有家研究中心数据显示，2019年3月佛山一手住宅网签18315套，环比上涨236.7%。具体到佛山各区，顺德的涨幅最高，环比上涨351.4%，网签6171套一手住宅，占全市网签量的34%。涨幅最低的为南海，环比上涨153.2%，网签3957套一手住宅。
如果将整个行情拉长到今年第一季度，我们看到的则是另一种景象：1月份网签数量6738套，二月份网签数量5440套，而真正爆发的仅有三月份。
这样的行情可以持续吗？
实际上，这波行情形成的主因有三个：
1、年末至春节期间被压抑需求的集中入市。
从历史数据来看，每年春节后市场均出现回升，这个主要是因为年末大部分市民会暂时搁置置业计划，尤其是外来人员绝大部分会回乡过年，具体来看，1、2月份的购房需求会有相当大部分转移到3月体现。
2、限价放宽后迟来的网签。
佛房君此前已经分析过，2018年由于执行严格的房地产价格管控政策，佛山五区的网签价格是略有偏离市场实际成交价格的，顺德/南海千灯湖/禅城的楼盘是重灾区，部分高价成交的楼盘因此而延迟到今年网签。
3、“不赚钱”带来的成交。
在楼市行情真正走好的时候，我们看到的往往都是量价齐升，然而，2019年一季度的成交，我们看到的却是另一种状况。
中州府：楼面积1.59万，带装修发售仅2.1万
2017年6月1日，中洲控股以楼面价15915元/平拿下大良逢沙大道地块，命名为中洲府。
原本，顺德经济实力雄厚，该项目所处的区域规划优势也是非常明显：华侨城欢乐海岸、地铁概念、靠近南沙等等等等。但随着调控政策不断升级，楼价天花板已被死死地按下。
历经22个月的等待，中州府还是开盘了，但原来拿地时业界预测的3万+楼价成了镜花水月，最终首批推售7座产品，2梯4户设计，户型涵盖95-143㎡三至五房，共计124套货，均价2.1-2.3万元/平，带精装发售。
地价+22个月的资金成本+建安+装修+营销，好吧，佛房君只能说，这个价格真的是诚意十足，要说能赚钱，真的没什么人相信。
然而，就是这样一个打脸吹捧者的价格，124套货，开盘当天去化率也仅仅大概达到6成。
金科博翠天下：“不赚钱”同盟
要说不愿意赚取购房者的血汗钱，中州府还真不寂寞，因为同处大良的金科博翠天下也是如此。
博翠天下是金科在佛山的首个项目，2017年以楼面价15714元/平拿下，但如今首批产品均价也是2.1万元/平，带精装修。
（官房资料显示，金科博翠天下最高备案价仅22608元/平）
卓越浅水湾：奇槎最“抵”
卓越浅水湾位于魁奇路南侧、桂澜路西侧，是卓越于去年以总价20.3922亿+ 5%自持租赁房竞得，楼面地价为1.25万/平。
这一拿地价成本比奇槎在售的几个品牌房企楼盘都要低。
为了不“辜负”这个底地价，该项目也以奇槎最“抵”来开盘。
该项目首推7座120套货，首次开盘现场折扣为99X99X98折，如果购房者能在3月31日之前交齐首付准时签约，还能打一个99折。整体售价在2-2.3万/平，但也有部分单位（底层和高楼层）出现1.9万+的价格。
有购房者晒出意向登记书，4成首付约75万，折算单价约1.97万/平，均为高楼层。
目前，整个奇槎板块的新房售价区间在2.2-2.6万/平，且大部分都已回归单合同。相比之下，浅水湾的价格已经是目前改片区的最底价格了。但开盘现场仍旧没有出现卖爆的盛况，成交约78套，去化率约65%。
不赚钱，或者说不以赚钱为目的，这样一种怪象就这样出现在了佛山2019年一季度的楼市，并在多个高价地项目中蔓延。
为什么就“不赚钱”了？
追求利润最大化，是商家的天性。
那么，为什么辛辛苦苦拿下的高价地项目不可能只是为了赚吆喝。这期间肯定有着其不愿让外人知道的“苦衷”。
首先，从市场表面来看，这个是随行就市的结果。
说到这里，我们不妨一起来看看近期真正爆销的楼盘。
康格斯·橡树湾：1.2万+就可买大良城区
没错，就在大良中心城区，康格斯·橡树湾推出了86-156平三四房，价格区间1.2-1.5万/平。
然后，开盘当天，日光了！
看到这样的价格，对于中州府和金科博翠天下的2.1万/平还是不能成为爆款，相信大家都不会再存在疑问了！
花曼丽舍：1.5万禅城中心
对于这个项目，佛房君此前已经详细介绍过了，这里就不花各位看官太多时间，反正，我们记住它的单价和区位就好——祖庙板块，1.5万起。
然后，当然卖爆了！
保利天寰：新城1.5万+
同样卖爆的保利天寰和花曼丽舍很相似，就是换了各地方，一样的价格屠夫。
其在三月爆销的产品，售价1.56 -1.98万/平。
事实证明，正是这样低于市场预期的项目，才能真正称得上热销。同样，存在这样的竞争对手，高价地项目低于预期开卖似乎也成为了唯一的理智选择。
警钟：1.8万亿债务，回款速度更胜“赚钱”
竞品和市场是一大原因，但在楼市上涨行情中苦熬等待出头天的例子并不少见，就如开售已经超过10年的中恒海晖城，6000元卖不掉，熬到现在水涨船高同样能卖出16000+。
是什么原因让开发商再也不愿意等下去了？如果我们将眼光再放宽阔一点，或许能看到更为残酷的现实。
2019年至2021年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务，每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元！
沉重的债务压力，或许才是发展商选择放弃利润只求回款的重要原因。
下面，我们不妨从两家佛山市民比较熟悉的房企近期的遭遇去了解地产行业债务之重。
富力地产：利润只剩40%
富力广场（禅城）、富力国际金融中心（桂城）、富力西江十号（九江），近年来，富力在佛山也逐渐做出了模样。
然而，人们关注富力地产的焦点，恐怕更多还是其债务压力。
3月20日，富力地产发布的财报显示，2018年，集团实现协议销售额1311亿元，同比增长60%；售出权益建筑面积1018万平方米，同比增长61%；营业额768.6亿元，同比增长30%，销售均价为12874元/平方米。
从业绩上看，1300亿的销售额帮助富力这个曾经的“华南五虎”之首，首次迈入了千亿行列。但销售的增长之下，净利润的大幅下滑，却给这份业绩蒙上一层阴影。财报显示，2018年富力的净利润为87.28亿元，同比下跌近60%。
在富力的债务构成里，酒店收购最值得关注。财报显示，在完成对万达酒店的收购后，富力持有89间酒店，总客房数量26865间。其中，包括万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等多家知名酒店集团，以及37家在建及规划中的酒店。
但酒店的业绩表现却不乐观。财报显示，富力酒店业务连续五年处于亏损状态，2018年亏损额继续扩大至4.59亿元，且创历年新高。
更为可怕的是，收购酒店再次将在高杠杆运营中的富力拖入了更深的债务泥潭。2018年，富力曾公布了一份收购万达酒店资产交易情况的说明：需向万达支付189.55亿元，目前已支付181.58亿元，其中63.13亿元是通过借贷完成。在考虑到正常的业务发展后，富力称仍然需要在现有债务上再融资，以获取重要的财务资源。
财报显示，富力集团总负债为2963亿元，长期借款为1109.48亿元，一年内到期负债为523.5亿，而同期持有现金为347亿元（包括限制类现金），无法覆盖短期债务。对此，富力也在年报中表示，企业面临比往年更大的偿债压力。
为缓解资金缺口，富力开始了频繁的融资之路。据《长江商报》报道，在过去13个月中，富力通过开启境内外融资通道，通过短债、发行ABS以及发行新H股等方式融资近800亿元。然而，借钱并不顺利，2018年2-8月，富力4笔融资被终止，总额达140亿元。进入2019年，富力对资金的渴求仍在提高，截至3月19日，富力地产已发行三笔期限为270日的超短期融资券，发行额共计38亿元。
借新债还旧债的操作，使富力2018年的融资成本暴增212%，达到52.12亿元；净负债率也从2017年的169%进一步上升为184%。
新城控股：业绩狂飙，证监会却只看到了“风险”
说到新城控股，狮山人民应该是又爱又恨的。
2016年底，在狮山主流楼盘售价未超过10000元大关的情况下，新城控股以总价427350万竞得位于狮山镇华涌村土名“苦草岗”地段的超14万㎡商住地,折合楼面价9853.82元/㎡，溢价273%。其时，距离地块不到1公里的恒大御景新房带装修均价才不过8800元/㎡
“全佛山同行都要感谢这位狮山拍地的大佬。”“发个买房梦，醒来发现我这个狮山人就买不起狮山房子了。”……这些现在看来足以让人捧腹大笑的“段子”就是当年土拍网友们的真实反应。
4月2日，刚刚发布年报不久的新城控股，接到上交所的一纸问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面，上交所共提出16个问题。其中，要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因，成为外界关注的焦点。
2018年，新城控股实现合约销售额2211亿元，涨幅达75%，规模位列全国房企第八位。但过去三年（2016年至2018年），公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。
在上交所对新城控股的问询中，还有一项内容值得注意，即利息支出的资本化占比较高。年报显示，公司2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%，同比分别增长17个百分点和57个百分点。
利息资本化是指将借款利息支出确认为一项资产。上市公司实施利息资本化通常有一定的会计处理依据，但在企业经营状况稳定时，利息资本化的额度和占比通常不会发生大幅波动。如果利息资本化额度出现大幅增长，或占比大增，通常意味着借款规模和利息支出大幅提高。
对于规模快速增长的新城控股而言，融资规模增加是正常现象，但融资成本提高显得有些意外。数据显示，新城控股在2018年的整体平均融资成本达到6.47%，而2017年，该成本仅为5.32%。
富力和新城控股的遭遇并非个例，而是代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高，但回款和融资情况不佳，导致现金流不畅，负债率上涨。
2017年下半年以来，房地产业融资渠道收紧，融资成本抬升，追求扩张的房企借了大量高息债务。而在销售端，银行放款周期拉长，又影响了回款速度。这两项因素共同作用，抬高了房企的负债率，并削弱了偿债能力。幸而去年末融资闸门开启，很多企业借机补充低成本资金。
但更大的考验即将到来。根据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。
但由于竞争日趋激烈，房企仍然追求规模扩张，即便是高息债务，也被照单全收。世联行统计显示，截至2018年12月31日，房地产业境内外发行债券余额约3.2万亿元，其中民企占比近半。
观点指数研究院的统计显示，到2018年末，30强上市房企的平均净负债率为110.68%，虽然部分企业低于50%，但“总体来说经营风险依然很高”。该机构还指出，由于流动性较差，30强房企的偿债能力在下降。
如果说“赚钱”是一个保本的问题，那么，在债务重压之下，为求快速回款而低开则是“保命”的选择！
和生存赛跑：4月超1.3万套新货，23个全新盘，剩下的高价地更捉急
从短期来看，扛不住低开的高价地项目会被“打脸”，但失败与成功却是不断在转换的，或许等到竞争再一步惨烈的时候，我们才能清楚谁是赢家。
进入四月，佛山继续迎来推货高潮。
据不完全统计，预计62盘有营销动作。其中有23个是全新盘，比被鼓吹爆的3月还多出7个。
除了全新面孔外，佛山还有39个旧盘有推货计划，新增货量稳稳超过1.3万套。
禅城
南海
顺德
三水
高明
据不完全统计，即将推货的全新楼盘和老盘合共达到了60+！
更为残酷的是，2017年23个重点地块项目，目前开售的仅有9个，另有六成待入市。
或许，留给它们的时间真的不多了！