弹性土地出让模式促进开发区高质量发展的途径研究及案例分析
一、背景
1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）明确了国有土地使用权出让的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。一直以来，我国包括工业用地在内的建设用地出让一般遵循最高年期的原则，按照最高年期将建设用地出让给竞得人，地方政府一次性获得较高的土地出让金，并将之用于基础设施、民生保障等方面，这在一定程度上极大地推动了我国工业化、现代化的进程，促进了社会经济的发展，一方面工业用地50年的使用期限，可充分保障企业从事生产活动的时间，不必担心因土地使用年期过短导致生产不稳定，另一方面较长的使用年限保障企业融资渠道稳定，资金周转充足。
2019 年中国城市建设用地面积为58307.71 km2，城市工业用地面积为11478.80 km2，工业用地是城市建设用地总面积的19.69%，与其他地类相比，工业用地所占比例最高。随着经济的发展和城市化进程加快，土地资源供求矛盾日益突出，工业用地有偿出让逐渐暴露出问题：一是竞价不够充分，工业地价总体偏低，导致工业用地盲目扩张。2010-2017年国土资源公报统计结果表明，我国工矿仓储用地供应量占建设用地供应总量的比重连续8年超过20%（表1），2010和2011两年甚至超过30%，远高于国际2%-15%的一般水平；地方政府为促进地方经济发展，在招商引资时经常在土地供应方面给予优惠，以吸引项目落地，这造成工业用地通常采用定向供应的方式，很少能够形成竞价。二是一次性出让和征收出让金，较高的土地出让金增加企业前期用地成本，加重了企业特别是中小企业在启动阶段的负担，一些真正的好项目因为前期拿地成本太高，导致无法落地，不利于企业的长期生存与发展。三是出让年期严重超过企业生命周期，规模以下企业平均生命周期为6年，10年年内消亡的企业达到一半以上，私营企业一般生命周期为8-12年，小微企业平均寿命仅5.7 年，一旦企业经营不善就严重影响了土地的使用效率，不利于工业用地的及时盘活更新，导致土地闲置。
为号召各地更好地解决工业用地出让和利用存在的问题，国家相继出台多部行政法规及部门规章提倡“先租后让、弹性年限出让”等工业用地供应方式：
表2 土地弹性出让政策梳理
在全面建设小康社会的新时代背景下，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出：优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化，构建国土空间开发保护新格局。展望二〇三五年，社会主义市场经济体制更加完善，基本建成高标准市场体系，产权制度改革和要素市场化配置改革取得重大进展，公平竞争制度更加健全，基本形成更高水平开放型经济新体制。要求立足资源环境承载能力，发挥各地比较优势，逐步形成城市化地区、农产品主产区、生态功能区三大空间格局，优化重大基础设施、重大生产力和公共资源布局，形成主体功能明显、优势互补、高质量发展的国土空间开发保护新格局。
二、各地发展情况论述
（一）政策文件
①上海：
《上海市关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（2018）
《上海“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（2021）
早在2014年，上海已明确一般工业用地或者产业用地出让年期为 20 年，同时为了打击“囤地”行为，要求一般情况下，土地获批后2年之内项目就得竣工，否则将面临被收回风险；同时规定土地不得整体或分割转让，打击市场以获取土地增值收益为目的的工业用地流转行为。2016年4月1日在上海针对弹性年限制度又推出《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，进一步规范了工业用地出让的管理。规定中明确指出工业用地利用必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，符合本市产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等的要求。“104区块”主要进行结构调整和能级提升，重点发展高端制造业、战略性新兴产业、生产性服务业，研发总部类用地可用于产业类项目和通用类项目。“195区域”按照规划加快转型，进一步完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业，研发总部类用地可用于产业类项目。
2018年11月，以“上海2035”总体规划为指导思想，上海市发布《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》，提出坚持盘活存量和集约高效，着力向存量要空间，拓宽存量产业用地盘活路径，合理提高产业用地开发强度，引导产业用地集约复合利用，提高土地利用率的基本原则。通过优化产业用地的空间布局，实施工业地块差别化的管控要求，集约高效利用产业用地，达到完善产业项目用地指标管理，实行保障性的产业用地供应方式，完善弹性出让年期和自动续期政策，切实降低产业用地成本的目的。
《上海“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》提出要强化要素资源供给和服务保障，在土地用地方面，创新产业用地政策，合理确定容积率和建筑高度，开展复合功能用地、节余分割等政策创新和试点，推动不同产业用地类型合理转换。优化环保评审准入制度，深化重点产业区域环评改革。这对新时期背景下的开发区土地出让模式起到了很好的指引作用，推动高新技术园区招商引资具有重要意义。
②江苏：
苏州市工业用地弹性年期出让实施意见（2017）
江苏“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要（2021）
2017年出台《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》，规定苏州市行政区域内新供应的工业用地可以采用弹性年期出让方式供地。其中，弹性出让年期合理设定10 年、15年、20年等出让年限，一般不超过30年。同时,为强化用地管理,文件还要求工业用地弹性年期出让或“先租后让”实行用地绩效评估管理,并通过签订监管协议等方式,切实做好相应的用地监管工作,此文件的出台标志着工业用地弹性年期出让在制度和实践在江苏省范围内取得了一些重要进步。
2021年3月，江苏省人民政府提出《江苏“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》，内容指出要赋能开发区创新提升发展，培植壮大优势产业，加快开发区转型升级步伐，积极培育特色创新集群，着力提升土地产出率、资源循环利用率和智能制造普及率。全面增强体制机制活力分类深化开发区管理体制机制改革创新，实行“开发区 功能园区”“一区多园”模式，把握去行政化和市场化改革方向，促进经济发展主责主业做大做强，鼓励有条件的开发区向城市综合功能区转型。
③海南：
《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（2018）
《海南“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要 》（2021）
2018年1月，海南省人民政府印发《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》，对包括工业用地在内的非房地产用地，提出按照弹性年期进行出让，并明确可采取行“弹性年期”“对赌协议”模式供地，首次供应年限一般不超过５年，５年期满后，对不符合相关协议约定的，按协议约定收回土地使用权；符合相关协议约定的，可以延长土地使用年限并补缴土地出让金，但最长不得超过同用途法定最高年限。这对包括海口市在内的市县探索工业用地弹性年期出让具有重要的指导和借鉴意义。
《海南“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要进一步健全土地资源市场化配置机制，加快发展技术领域要素市场，加快培育数据领域要素市场，加快要素价格市场化改革。这有利于在因地制宜的条件下探索符合城市特征的改革之路，实现海南全面深化改革开放、建设自由贸易港的重要目标。
（二）弹性出让模式试点情况
2014年12月国家发展改革委、（原）国土资源部下发《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》，在全国范围内选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区，开展工业用地市场化配置改革。国家其他的政策法规均有所体现（表2）。国家从此提出了对新增工业用地实行租让结合、先租后让、长期租赁、弹性年期出让等多种供地方式，并在部分地区开始先行先试。弹性出让提供了多种土地出让年限以及供地方式，但这些新的土地出让方式还要采取“招拍挂”公开出让。在国家土地节约集约利用以及支持新产业新业态发展的大背景下，江西省、浙江省、广东省、江苏省等地方均制定了弹性出让政策实施办法，并实际以弹性出让方式进行了宗地出让，使政策落地，进行了多种供地方式的探索。
三、不同弹性出让模式分析
（一）先租后让
工业用地“先租后让”是指国土资源部门根据产业类型、规划条件、用地需求和宗地实际等情况，在传统土地“招、拍、挂”出让程序上，先将工业用地使用权租给土地使用者，由土地使用者签订一定年限的租赁合同缴纳租金并进行开发、使用，待土地使用者达到租赁合同约定的投资强度、规划指标、税收等条件后，国土资源部门再将工业用地使用权出让给土地使用者。表5梳理了国内三个省有关先租后让的文件，表6选取了几个先租后让的成交案例。表5显示，先租后让相关文件要求租赁年限一般不超过5年或10年，租赁和出让年限总和一般不超过20年或50年。
（二）年期出让
弹性年期出让是指供应工业项目用地时，根据国家产业发展政策、企业生产运营状况及产业发展趋势，合理确定工业用地的出让年限，将国有建设用地使用权出让给土地使用者的供应方式。工业用地弹性年期出让与传统出让制的主要区别在于其出让年限不再是最高年限50年，可以缩短出让年限，突破最高出让年限的限制。其他方面仍然和传统出让制一样，需要与国家签订土地使用权出让合同，并一次性缴纳出让年限内的出让金。弹性出让年限以法律规定工业用地最高使用年限为最大值。
目前，全国较多地区以弹性年期出让方式供应工业用地，表 3梳理了国内部分省市关于弹性年期出让的相关文件，表4选取这些省市内的部分成交案例。表 3内容表明，各地区相关文件规定的弹性出让年期一般为 20-30 年，国家和区域重点扶持项目可根据实际情况适当延长出让年限，但最高不超过50年，在实践案例中以20年或30年居多。
（三）长期租赁
工业用地长期租赁是指供应工业项目用地时，根据产业生命周期，针对企业效益、纳税能力、带动就业、投资轻度等方面，评估确定租赁年期，将工业用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者与国土资源主管部门签订一定年限的土地租赁合同并缴纳租金的土地供应方式。国家将土地长期出租给土地使用者，与传统年租制相比，同样需要签订土地使用权出租合同，但是长期租赁出租时间一般不低于5 年，同时租金可以选择逐年缴纳或一次性缴纳。目前，北京市、江西省、浙江省和贵州省等提出工业用地长期租赁模式。表6梳理了国内 4 省市有关长期租赁的文件，具体案例见表7内容显示，长期租赁的最低年限为 5 年，最高年限一般在 15-20 年。
（四）租让结合
工业用地“租让结合”是指国土资源部门根据产业类型、规划条件、用地需求和宗地实际等情况，在传统土地“招、拍、挂”出让程序上，先将工业用地使用权租给土地使用者，由土地使用者签订一定年限的租赁合同缴纳租金并进行开发、使用，待土地使用者达到租赁合同约定的投资强度、规划指标、税收等条件后，可将部分土地转为出让土地，部分土地仍保留租赁性质的供应方式。企业初始出让年限根据企业所属行业成长期时长，结合建厂周期来考虑，如果企业要继续使用土地需要在初始出让到期前一年，向有关土地管理部门提出申请，对没有提出申请或者申请不继续使用原土地的，相关部门按照正常程序收回土地，并依据合同约定对地上建筑进行相应赔偿，重新出让土地；提出申请后，有关部门组织专业人员判定企业所处生命周期阶段，并考核企业用地综合效益。根据企业到期时所处的生命周期阶段时长和特点，结合企业综合用地效益，决定是否续约以及续约方式、续约年限。为保持企业发展的可持续性，在同等条件下，土地优先出让或出租给原土地使用权人。
在出让年限和税金缴纳方面，土地出让和出租年限总和不得超过企业生命周期总时长，短期出让的土地需要一次性缴纳土地出让金，采用年租制的土地逐年上交租金。年租制地价按照每年交易时点的地价，短期出让地价按照出让时点的地价，续约时按照续约时点的地价。
四、对招商引资利弊作用比较分析
弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合这四种模式共同组成了工业用地弹性出让模式。各种模式均打破了工业用地 50 年出让年限。这四种方式主要区别就是土地出让年限的差异和出让金的缴纳。
（一）弹性年期出让
优势：
①政府：提高工业用地的利用效率，减少土地的闲置
现代工业己经不需像传统工业那样依赖土地而生存，而新建厂房和流水生产线的成本往往又要比支付土地的租金要低，实行弹性土地年期出让制度的促进工业企业能够更好地调整自己的生产策略，可以在集约与扩张之间更为自由地切换，根据自己的发展状况和宏观的整体经济走势来调整自己生产与土地之间的关系。
同时，这些闲置土地又被重新纳入出让体系中，大大降低了土地出让的整体成本，可以使更多需要土地的企业得到其所需要的工业用地，从而达到工业产业的整体繁荣。
②企业：有效降低企业土地保有成本
弹性年期出让制度可以使企业降低取得土地的成本，将更多地资金投入生产领域，使其利益达到最大化。与刚性土地年期出让制度比较，可以使原本对于工业企业而言划分过长的时间段再度细分，成为更加合理、更加能够随着时代变化而变化的时间段，大大降低工业企业初期投资的压力以及投资风险，同时也降低了工业企业转型的难度，能够使工业企业将更多的资金投入到真正的生产运营中去，有利于工业企业长足的发展。
劣势：
①政府：短期内土地收益降低，影响招商引资的成功率
调整土地出让年期之后，在既有经济发展模式和新的土地出让制度之间存在着的一系列适配性方面的问题。
工业土地弹性年期出让制度的一个非常明显的外在表现形式就是土地出让时间的缩短，从本质上，土地出让时间是工业生产的社会必要劳动时间其中非常重要的一部分，社会必要劳动时间的缩短必将导致价格的下降，故在改变土地出让年期制度之后，政府面临着的就不能再和往常一样，将土地收益放置于政府收益总额的重要位置，而是需要机动灵活地按照土地收益在政府收益总额中的比例来重新规划这些收益的用途。但是，从根源上来讲，土地弹性年期出让制度只是将原本长期的收益分成了数个短期收益，其土地收益的总额并没有改变，甚至在一些城市，随着土地附加值的提升，政府的土地总收益还会有大幅度的提高。
对于招商引资而言，由于工业土地弹性年期将原本过于固化的土地出让年期细分为若干个短期的土地出让年期，这有时会使得招商引资出现一些问题。但这一问题只是一个存在于计划之中的“可能性”问题，工业土地弹性年期出让制度是一种灵活机动的、富有可操作性和制度性的土地出让设想，在具体操作中，其中的具体细节实际上是可以因地制宜地进行调整和设计的，政府在制定工业土地弹性年期出让制度的时候应该充分考虑到自己所处城市的位置、定位以及工业发展的历史、现状以及潜力，真正合理的规划属于自己城市的工业土地弹性年期。
②企业：不利于企业融资
工业土地弹性年期出让制度在实行之后，土地使用权用于抵押融资的价值量会大幅度降低，这将不利于企业融资。其次，工业土地弹性年期出让制度的实施可能会使工业企业在临近年期届满时，由于无法确保一定能够获准延期，而在投入资金进行技术改进及再生产的积极性方面受到一定的影响。
（二）长期租赁
长期租赁出让工业用地，企业可根据自身情况合理选择租赁年限，可以是5年、10年、15年等，租赁年限一般不超过20年。
优势：
采取租赁使用工业土地，可以按年缴纳租金，也可是采取一次性缴纳租金。对于用地企业，租赁获得工业用地使用，在缴纳土地价款时就多了一个选择，避免了“招拍挂”出让制中提高土地出让价格给承租人造成的资金压力,使企业在土地成本上的投入降低，将更多资金投入到生产。以长期租赁方式获得土地的企业可以根据自身需求，灵活选择租让年限，同时政府对企业用地阶段性效益考核可以及时发现和收回未达标用地。就招商引资而言，承租人可以选择逐年缴纳租金，降低了企业初期投资成本，减轻企业初期的投资压力，不仅提升了地方政府的招商引资能力，促进经济的可持续发展，还能增强政府对土地资源配置的调控配置能力，承租人的土地转租、转让和抵押等行为受到限制，促进土地资源的高效配置。
劣势：
长期租赁土地的出租或抵押受到限制，必须征得出租人同意，不利于土地流转和高效利用。同时土地使用者很难将其抵押给金融机构进行贷款融资。
（三）先租后让
优势：
先租后让通过给企业一定的租赁期限发展，根据期限内的企业发展状况判定是否继续出让，一定程度上抑制企业圈地囤地行为，避免土地长期处于生产经营能力低下的企业手里，带来土地闲置、低效利用等问题，促进土地资源得到充分利用。政府配置用地能力较强，但政府短期收益小。
劣势：
企业成立初期，一般需要大量资金维持正常运转，而先出租的方式削弱了企业的融资能力，不利于企业的稳定和发展壮大。
（四）租让结合
优势：
①租让结合制弥补了先租后让、长期租赁两种模式融资能力弱和政府财政收入不稳定的不足;
②与弹性年期相比，政府对土地的调控更加灵活，同时也保留了减轻企业投资压力、优化产业结构和提高土地集约利用度的优点。
③租让结合方式先设置了一个租期，用地企业在租期内达到约定条件再进行出让。工业用地使用年限长达50年，远高于大多数企业的“生存期”，现象。租让结合可以有效解决部分企业存在土地闲置、以及低效利用等问题，设置一个租期，相当于给了企业一个缓冲期，期间能更好地对企业的发展潜力进行一个全面的评估，最终确定该土地是否出让，这不仅有利于强化政府对工业企业用地的监管，还对土地利用建立了一个健康有序的退出机制，有效促进了土地资源优化配置，实现节地水平和产业效益“双提升”，达到企业和政府的“双赢”的目的。
劣势：
①用地企业抵押融资的问题。
综上，弹性土地出让不同模式对招商引资还存在以下通用问题：
①地方间的政策差异可能会引发的资本要素的流失
地方政府出于政绩的考虑,会牺牲土地利用效率、降低工业用地使用门槛来吸引企业落户,促进资本要素向本地区流动。工业用地弹性出让是以工业用地节约集约利用为出发点的政策,对企业的发展转型升级有较高的要求和约束作用,企业在选择的时候,可能会因试图规避这种转型升级的挑战而选择未实施弹性出让政策的地区落户,资本要素就会由于工业用地弹性出让政策而流走。
②企业融资困难
以长期租赁方式获得工业用地，用地者难于获得银行等金融部门的贷款；以弹性年期出让获得土地年限的缩短，金融部门是否认可。
五、工业用地弹性出让模式有效性分析
（一）各方收益分析
以某地国家级开发区的园区整体开发土地弹性出让项目为例，进行计算分析，以求找出入园企业、当地政府、园区运营管理公司和金融机构等各个参与方的利益损益情况。
1、入园企业
该模式可通过入园企业先租后让的模式大量减少前期入园投入，减轻项目落地所需要的前期资金，加快企业入园速度，在当地迅速产生效益。并且在政府税收返还补贴租金的情况下，租赁费用低于现状长期租赁厂房费用。举实例为证。
我们假设A企业需要100亩土地开设设备制造业企业为例，当地工业用地成交价均在200元/平方米左右，厂房按照1000元/平方米单价建设，办公用房按照1200元/平方米单价建设，工程建设其他费按照13%计取，预备费按照5%计取，项目如需开办起来前期投入就需要4.1亿元，且如果申请银行贷款3亿元，整个贷款期支付利息1.45亿元，合计5.55亿元。
而采用土地弹性出让方式开办本项目，则租赁厂房80000平方米，租赁办公用房26667平方米，厂房租金0.45元/平方米.天，办公租金1.0元/平方米.天，每年租金2287万元，17年运营期后项目总投入3.89亿元，低于一次性土地出让模式1.66亿元。
本项目引入税收返还政策后，税收返还30%的情况下，实际租金降降为0.36元/平方米.天，税收返还40%的情况下，实际租金降降为0.28元/平方米.天，企业实际支出远低于一次性土地出让模式，并且在运营17年后，所租赁的厂房、办公用房及土地均归企业所有，大大降低了企业的投资额度和后期运营成本。
采用弹性出让模式后，不管从前期投入和厂房租赁费用两个方面看，企业的投入均有所降低。
2、当地政府
该模式促进了园区企业的入驻规模和入园速度，当地园区很容易形成集聚效益，税收会大量增加，虽有返还部分，但弹性出让模式经过测算，只需多吸引了13%的企业入驻，税收和后期土地出让费用就超过一次性土地出让获得资金。并且该模式通过先租后让使得大量土地使用年限并不会达到50年，变相增加了土地收益。
3、园区运营管理公司
通过对模式的财务测算，先租后让所得税前财务内部收益率7.91%，累积财务净现值（i=4.9%）41865万元，所得税后财务内部收益率5.27%，累积财务净现值（i=4.9%）4904万元，财务方案可行。资本金内部收益率为13.55%。园区运营管理公司可以保持微利运营，保持国有资产保值增值。相较于全租赁模式，企业财务效益更优。
4、金融机构
通过对模型的测算，先租后让模式下项目收入总额336424万元，项目贷款本金及利息总额213455万元，项目收益对融资本息的覆盖倍数为1.58；总投资及运营期利息总额237453万元，项目收益对总投入本息的覆盖倍数1.42。
但金融机构需严格审核项目是否符合当地总体规划和产业发展规划的要求，独立分析入园企业近三年的土地及厂房需求情况和当地土地出让及厂房租赁费用情况，作为判定项目能否顺利实施的重要指标。企业入驻除与工业用地出让模式的不同有关，也与当地政府对行业的扶持、税收政策、周边产业配套等内容相关，因此推行该弹性出让模式的同时需认真研究园区配套政策和入园吸引力，如有不适合政策，需与当地政府协调，形成有利的政策支持。
通过以上四个参与方的分析，弹性土地出让模型可减少企业入园前期投入、政府增加整体收益、运营管理公司生存无忧、金融机构低风险获利，也促进了当地产业发展并增加了大量就业。
（二）税收返还比例的确定
由于园区管理公司前期获得土地、七通一平和建设厂房投入巨大，因此必须通过税收返还手段才能保证入园企业的租金与现状市场租赁价格相当，通过对大冶厂房租赁市场的分析与计算，该税收返还比例为21%。即税收返还21%可使得项目在保证运营质量的情况下厂房租赁价格与现状相当。但租金价格相当又不能带给入园企业积极性，因此我们分别计算了税收返还30%和40%的情况。
（单位：万元/年）
（单位：万元/年）
厂房租金价格分别比当地现状租金降低16%和35%，对企业的吸引力大大增加。通过上表的分析可知，入园企业越努力生产，亩均产值越高，政府可返还的税收可越多，相当于厂房租金可以越少，在税收返还40%的情况下，亩均产值达到768万元/亩，厂房租金可以减少为0，相当于免费租赁厂房，也反向促进政府引进入园企业的时候更多的考虑亩均产值较高企业。并且亩均产值更高的企业，政府收税金额也更多。
六、弹性土地出让模式推广途径及焦点问题分析
（一）实施线路图
成立园区运营管理公司——市场化方式获得园区土地——政府给予土地弹性出让政策支持——土地作为资本金申请银行贷款——建设园区——企业入驻（政府根据建设投入下发园区各行业企业税收返还比例，规定最低亩产限制）——租赁期结束企业补交土地出让金——园区管理公司代收土地出让资金并协调土地部门办理独立土地证。
（二）焦点问题分析
1、亩均产值越高，该模式运行压力越小，因此在选择园区进行政策及金融支持时尽量选择高端产业园区或国家级产业园区；
2、虽园区面积不同、建造单价不同、入驻企业不同会造成后期税收返还政策的不同，但税收返还平衡点基本在20%左右，政府如想加快园区企业的入驻速度，需在此基础上增加返还比例；
3、土地弹性出让模式租赁期的时长与企业前期资金量和银行要求的还款方式有关，可根据企业实际情况与银行要求的还款模式进行沟通，最终在园区管理公司设立的最长租赁期内，由企业选择租赁时长；
4、土地弹性出让需当地政府出台配套政策才能正常实施，因此在与政府充分沟通的情况下，给予相关土地配套政策和税收返还政策，以促进项目落地；
5、可以设立绩效考核机制，对入园企业进行逐年考核，根据实际情况确定下一年的税收返还比例，以增强企业生产动力；
6、银行需在贷款审核过程中，加强对当地园区厂房租赁、销售市场的分析和研究，判断园区未来增长速度及厂房需求，减少风险；
7、银行可根据租赁期时长设立动态还款机制，减轻园区管理企业的前期运营压力；
8、园区管理公司需节约建设投资、加快建设进度，根据有意向入驻企业的需求进行个性化厂房的设计及建设，为企业入驻提供全方位服务。
七、结论
（1）一次性土地出让往往对土地资产的增值和市政配套设施的 价值考虑不充分，且地方政府出于招商引资的考虑，普遍实行土地价格优惠，这使得土地出让收入较低。采用工业用地弹性出让模式，将不仅能把一次性土地出让收入转化为持续现金流收入，以匹配维护运营城市所需的持续稳定现金流支出；还能促进土地市场化程度、提高土地周转频率，定期修正工业用地价格，提高土地租让收入。
（2）有利于降低企业成本，提升园区现有投资环境，增强区域竞争力。工业产品往往受市场等影响因素较大，很多企业的寿命不到50年，采用弹性出让制度，土地的出让年限可以是10年，或是20年，那么土地的出让金将会大大减少，不仅降低了企业成立初期对土地的投入成本，还可以使有限的资金能更多地用于生产经营，更有利于中小企业的发展。如果遇到有潜力的优质企业，由于成本的降低其发展起来的机会就会增大。因此，工业用地推行出让弹性制，更有利于促进招商引资，促进产业结构升级，从而达到低成本推进工业化的作用。
（3）改善营商环境。较低的投入成本也会让改善园区发展环境，成为企业投资者在作投资决策时的一个重要关注点。环境是一种资源，环境是竞争力，环境是生产力，投资环境是经济快速发展的“生命线”。实践证明，哪里经济发展环境好，哪里的经济社会发展就充满生机和活力。弹性土地出让模式可有效降低企业前期入驻投资，并对企业产生激励，即亩均产值越高，返还税收越多，推动企业健康持续发展，优化园区营商环境，促进园区的招商工作，进而加快园区的产业结构升级。
（4）促进土地节约集约利用，提高土地利用效率。我国企业的生命周期较短，平均寿命不到 10 年，中小企业只有 6年左右。按照传统 50 年出让工业用地使用权，会造成生命周期已结束企业的土地闲置。同时，政府可供的土地资源匮乏，新进入的企业无地可用，迫使政府只能通过新建产业园区满足新兴的用地需求。
采用工业用地弹性出让模式，可以加强政府对用地企业的动态管控，有利于形成招商纠错机制，甚至打击企业恶意“囤地”、私变用途、高价出租等行为。政府可事先对用地企业设定考核 标准，若企业未在合同期满前达成，政府可对土地重新规划、循环使用。这既可以引导园区企业健康有序发展，及时淘汰劣质项目，还能避免土地闲置浪费，实现土地经济效益最大化。
（5）通过模型分析，弹性土地出让模式可减少企业入园前期投入、政府增加整体收益、运营管理公司生存无忧、金融机构低风险获利，也促进了当地产业发展并增加了大量就业。
（6）税收返还补贴租金的制度让厂房租金价格分别比当地现状租金降低16%和35%，对企业的吸引力大大增加。该制度的引入使入园企业越努力生产，亩均产值越高，政府可返还的税收越多，厂房租金可以越少，在税收返还40%的情况下，亩均产值达到768万元/亩，厂房租金可以减少为0，相当于免费租赁厂房，也反向促进政府引进入园企业的时候更多的考虑亩均产值较高企业。并且亩均产值更高的企业，政府收税金额也更多。
引用文献
[1]中华人民共和国住房和城乡建设部.《中国城市建设统计年鉴》[M].北京: 中国计划出版社,2019.
[2]曹裕,陈晓红,万光羽.基于生命表方法的我国企业生存问题——以湖南省企业样本为例的实证研究[J].系统管理学报,2011,20(01):84-93.
本文作者
秦旭阳
工程咨询研究部负责人
高级工程师
咨询工程师（投资）
中南设计集团“113”专业技术骨干人才
中南设计集团首届十佳杰出青年
郭双嘉
工程咨询研究部实习生
华中农业大学 硕士研究生
（在读）