还敢代持买房吗？可能要不到房也要不回房款 | 叶帅问答NO.54

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问：我落户没满5年暂时买不了二套，现在想用亲戚的名义去买房，有没有风险？我觉得我也不是炒房，也不算完全的代持买房吧？

答：这当然算是代持买房，当然有风险，主要的风险在于万一发生什么意外，比如你与亲戚有了纠纷，或者你亲戚遇上了什么财产纠纷，你大概率是要不到房子的，甚至连房款也有可能要不到。

其次，杭州现行的限售政策下，中签率在10%以下或者热点楼盘需限售5年，等于说这5年是过不了户的。

全国各地的法院，虽然有一些相互矛盾的判决，但主流的观点是一致的。就是，一，在你有了房票以后，你可以要求把房子过户到你这里，二，在你把房子过户到你名下之前，你作为出资人，与你亲戚之间其实只是一个债权关系，你是没有物权的。

我们具体分析这么三种情形：

一，你及时有了房票，你与你亲戚及时过了户，那样你算了打了一个擦边球。

二，在你过户之前，你亲戚因为房价上涨等原因眼红反悔了，你大概率是要不到了房子了，只能让你亲戚还你钱。

三，如果在你过户之前，你亲戚比方说欠银行钱而被强制执行等，你可能既要不到房子，也要不到钱。

很多代持买房者原本以为不会出现第三种情况，觉得法律会保护实际出资人。2019年广东省高院等有过这么一个办案指引：

11.案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理。

意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情况，可以排除执行。

请注意，这里面有一个重要的界定，代持买房到底有没有损害社会公共利益。

如果说在此前对代持买房到底有没有损害社会公共利益还有一些争议的话，那么，今年3月最高法的裁判文书已经明确：“借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效”

也就是说，上述的第二种、第三种情形，你的权益都是没法保证的。

△图源澎湃新闻

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问：5月6日起，工作日高峰期，外地车也不能进上海的地面道路了，以前就是可以的呢。

答：继杭州之后，上海也加强了限制外地车在内环地面道路通行，不过力度比杭州还是小多了。从经济上来讲，越是一线城市越是不应该限外地车。从规划上来讲，造成一线城市这么拥挤的原因，其实是因为以医院为代表的公共资源过于集中于一线城市的老城区。其实啊，只要把三甲医院往外搬一搬，外地车就会少很多。

问：闻堰离滨江这么近，怎么都跟不上滨江的发展？

答：闻堰确实这几年发展慢。主要有这么几个原因，一是，4号线南延迟迟没有实施；二是，滨江这几年的重心在浙赣线以北，以南本身就没有大的发展，闻堰也就没有了强有力的邻居；三是，闻堰和萧山，自己又对湘湖的定位犹豫不决，目前来看，湘湖还只是一个景观湖，而不是一个产业湖，缺乏爆发力。

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问：同样在丰收湖，观湖之宸和敏捷天樾府怎么选？

答：同样在乔司，同样的限价，也是差不多的户型段，观湖之宸有规划的利好，但目前的配套还薄弱，天樾府就在地铁口，东边高架，西边轨道，界面一般，对于购房者来说，侧重投资选观湖之宸，侧重自住选天樾府 。

 

问：预算260万元，三年后研究生毕业住，求推荐哪里好？

答：倒推限价2.1-2.6万元左右，可以留意新街、南部卧城、所前、银湖。瓶窑也够，但要看你大致的工作地点会不会未来科技城。

问：老师，崇贤，银湖，良渚，200万左右，买哪里更好？或者有其他板块推荐？

答：就你自己的排序就对了，崇贤前面，银湖后面，良渚不够的。其他就可以考虑空港新城和萧山所前。

问：老破小值得买吗，毕竟地段好。

答：能自住，又需要考虑通勤，老破小当然是可以买的。相对来讲，须注意两个方面，一是，老破小的户型良莠不齐，二是如果只是刚需就别去碰学区房，那是另外的购房逻辑了。

问：400-500万新房摇了好久了，一直摇不到，慢慢考虑二手房了，4-5万的二手房考虑哪个板块好一点，城市界面好一点，学区不重要。

答：市北，艮北，看一下。

问：纯投资，首付不到200万，有没有推荐？不急。

答：应该是二套吧，那就300万元左右，如果是首套，那就是600万元左右，既然不急，那就要去试运气，中签率越低越好罗。如果有无房户，那300万还是勾庄三墩。如果普通房票，那300万的可以去看一下宁围和华丰，600万就摇亚运村。5月份，很可能有滨江观品和星翠澜庭都会有房源开盘。

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