都是星湾学区！苏州这两个相邻小区，房价竟相差1万/​㎡

明明只有一路之隔，配套完全一样，都是星湾学区房，房价却相差近1万元/㎡，实在是匪夷所思。

和风雅致和雅戈尔伯爵同在园区玲珑片区，中间仅隔一条小河，目前和风雅致小区的二手房挂牌均价7.4万/㎡，而雅戈尔伯爵的二手房挂牌均价只有6.49万/㎡。

图源贝壳

对于这样奇怪的现象，我询问了楼盘附近的中介，中介表示主要源于以下几点：

◆ 房龄差别：和风雅致是2012年的房子，雅戈尔伯爵是2008年的房子；

◆ 品质差别：和风雅致是日本大和房屋建造，精装交付，体量小，绿化率近50%，内部环境清幽静谧；

◆ 户型差别：和风雅致户型设计优于雅戈尔伯爵，还做了干湿分离，更贴心。

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买房人困惑：明明配套都一样，两个小区竟然相差1万/㎡

和风雅致、雅戈尔伯爵均位于金鸡湖文化博览中心北，周边商业林立、紧邻地铁1号线，还是星湾学区房。

按理说，既不是商品房与老小区的差别，也不是住宅和别墅的差别，两个项目连学区都一样，怎么还能相差1万/㎡？

难道这只是房东的一厢情愿，有价无市？但查阅成交价，我发现和风雅致的同等面积段，一套3房，总价要比雅戈尔伯爵多贵50万。

约100㎡左右的刚需户型，两个小区最新的二手房成交价，差了4500元/㎡。

约130㎡左右的改善户型：两个小区最新的二手房成交价，差了6100元/㎡。

对比下来，我发现一个现象，越是大户型，和风雅致的二手房成交价相比雅戈尔伯爵越贵。

这让我想起来了仁恒的小区，越是大户型，后期报价越高。说明和风雅致这个小区，的确品质很受到改善群体和有钱人的追捧。

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房龄更新、品质更高、户型设计更贴心！解密和风雅更贵的原因

那么，究竟是为什么和风雅致比雅戈尔伯爵贵那么多，经我了解发现，房龄、品质和户型设计是主要原因。

原因一：和风雅致与雅戈尔伯爵房龄差4年

和风雅致是2012年建成的，雅戈尔伯爵是2008年建成的，相对来说和风雅致的房子更新，所以当时和风雅致的售价就是要高得多的。

不过有趣的是，同为雅戈尔的项目，离地铁和商业更远的雅戈尔风尚，由于房龄也在2012左右，绿化更好，体量更低，反而比伯爵要贵7000元/㎡。

由此看来，就算是同一个项目，不同批次交房，在品质和价格上也会差很多。新房在设计上，往往是更贴心的。

原因二：和风雅致的品质更高，房屋质量、品质和绿化更佳

和风雅致非常特殊，它由日本开发商大和房屋建造，房屋质量非常高；雅戈尔伯爵由雅戈尔建造，雅戈尔在2020中国房地产排行榜中排行150名。

和风雅致体量更小，共18栋住宅，约944户，雅戈尔伯爵共12栋住宅，约1029多户；和风雅致以大户型为主，主力面积段为120-170㎡，主打改善。

内部环境来说，和风雅致的绿化率近50%，清幽静谧程度在星湾学区房中是佼佼者，比很多新房交付现场的绿化还要好。

雅戈尔伯爵的内部绿化显然就没那么吸睛了，以下是我从贝壳上看到的实景图：

图源贝壳

原因三：和风雅致的户型相比雅戈尔伯爵，略胜一筹

其实和风雅致的户型得房率只有78%左右，因为墙体较大部分房子要厚得多，但胜在细节上。

以和风雅致128.66㎡的户型为例，这种户型算不上好，不过中介告诉我，舒适度挺高的，还做了干湿分离。

图源贝壳

再来看看雅戈尔伯爵131.78㎡的户型，户型设计更差，内部走廊略长。

图源贝壳

总而言之，两个项目户型都不算好。如果和风雅致的户型做得更好一些，凭它的品质绝对是周边的顶流。

编者有话说：

分析这两个项目也是想告诉买房人：1、我们在购房的时候，除了地段，项目的房龄、品质和户型等也都要考虑在内；

2、贵的房子它的涨幅不一定就高，所以自住追求舒适度，投资追求回报率，不同需求选择不一样；

3、同样配套价差很多，所以我们根据自己的预算情况，舍弃部分需求，细心挑选也能挑到适合自己的项目。

你怎么看待这两个楼盘？欢迎底部留言或者进微信群讨论。

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