今年苏州的冬天来得有些迟，到了12月才真正感受到寒意，但是楼市的寒冬却比以往来得更早一些。回首2020年，开局不利，二季度一波爆发后开始沉寂，无论是新盘、二手房、还是土拍市场，都有了严重的分化现象，今年的苏州楼市注定是不平凡的一年。
往事皆已成序章，更关键的还是看明年的走势会如何。这里，直击苏州楼市也分享一下对明年楼市的5个大胆猜想：1、房企资金压力大：为了加速去库存，销售更依赖渠道，春节前还会有一大波特惠房源炸场，给明年开个好头；2、购买力下降：供应量激增，供大于求，买方占据市场主导；3、分化加剧：板块分化、区域分化进一步加剧，价格战不可避免；4、适当放松政策：落户、限购限贷等政策或将继续放松，防止暴跌，保持房价稳定；5、房价整体会小幅上涨：有国家级规划的板块地价不会降，多个外溢板块房价开始与核心区价格趋近，刚需盘的机会将会变少。买房机会——年底各大房企全力冲刺，为了快速去库存，一大波特惠房源来袭今年房企的处境从开春开始就压力倍增，长达两个多月的售楼处关闭，一季度不少房企可以说是颗粒无收。即使一些业界大佬开创了线上售楼处和直播买房等，但转化率都不是很高，毕竟房子这种几百万的交易，买房人还是很慎重的。所以很多楼盘不得已都启动了分销，今年整体的渠道佣金也比以往高一些，这是某渠道平台5万以上佣金的项目。以前一套150万的房子可能佣金只有1%的，今年基本都提到了1.5%-2%，有的甚至两百多万的房子，佣金能达到8万，总之，哪里的房子越不好卖，佣金越高。再者说，房企为了加速去库存，不仅是在渠道上下重金，针对双十一、双十二、年底特惠等节点都准备了不少“跳楼价特价房”，还有花样百出的赠送！便宜点的送口红、送鞋子、送家电，有的直接送钱：6万置业基金、4万元车位券、3年物业费折现、认完筹享受500元/天的购房补贴…
这样的优惠对于真正的想要置业的买房人来说，是非常好的买房机会，不如在年底狠狠敲一笔，拿个最低价优惠开心过年！
买方市场——今年土地供应空前盛大，新盘扎堆，购买力下降，买方占据市场主导地位
前几天12号土拍落幕，2020年至今已经拍出68块宅地，还有2块待拍，已经亮相的已经有35个，还有几个是年底或者明年开春开盘的项目。
可以说因为土地源源不断的供应，新盘上市速度也在加快，不少没有现房销售限制的楼盘最快能够在35天就能火速出规划，三四个月就能开售楼处。
没办法竞品太多，很逗楼盘都在赶节点，都希望自己能够抢占先机，先行爆发。
可是现实就是，苏州本地的购买力正在下降，不少新盘三批次都开了，第一批还没卖完，整个苏州的住宅存量已经达到了65497套！
买房人手里的那张房票越来越珍贵，与此同时，购房者买房的眼光也越来越挑剔。
看一个地方房子到底好不好卖，管住自己最近接到的售楼处电话频率有多少，就知道了，我平均一天能接到3个
特别是浒墅关、胥口、木渎、城南、太湖新城这几个板块，有的是确实板块配套规划不行，有的是板块内新房太多，竞争非常大。
首先城市内部会分化，中心和副中心会不断强化，远远领先周边地区；然后区域内部会分化，一路之隔房价有差距成为常态，可能不同小区差价极大；最后产品之间会分化，主流产品非常贵，别墅、洋房、高层，未来单价差距可能会逐步拉开。造成板块冷热不均的因素是：区域内的目标客户、利好政策、交通路网、教育设施、发展潜力、产业落地等多个方面。不过个别乡镇板块的楼盘有望脱颖而出，因为前期供货量不大，后期有望再有房企拿地，比如胜浦、通安。楼市调控——稳定市场，适当优化松动，调控力度渐趋稳定。从大环境来看，今年楼市整体的导向是“稳定市场、一城一策”，一二线城市政策收紧，比如深圳、长沙、杭州等，限购限贷继续加码，严控炒房行为。但像苏州，疫情以后，人口流失还是比较严重的，为了抢人，苏州一年3次降低落户门槛！
所以说，“稳地价、稳房价、稳预期”将依然是2021年的重点方向，一些利好政策的出台，有利于再次稳定市场。
优化宽松的调整，方式会有很多种，比如降低落户门槛、人才落户、限价、限售、限贷、贷款利率等部分，都可以有优化调整和局部松动的空间。虽然在明年预计会有适当的宽松环境释放，但是主基调依然是稳定。不会造成楼市的突然性过热，也不会大范围的放松。房价——整体会小幅上涨，个盘涨跌不一，刚需盘的机会变少。苏州作为中央近几年来重点关注的新一线城市，主城房价或者核心板块的房价都遭到严格限价，新房价格上涨比较难。但是周边板块，包括乡镇板块的房价上涨速度有望成为一匹黑马，全年趋势是稳中有涨。
当然，因为个别楼盘本身的特殊因素，涨跌不一，去化困难的依然会降价，比如浒墅关和木渎的几家高价盘，会以各种促销形式来卖房，如工抵房、特价房等。关注今年土拍的人，不知道有没有发现，通安、黄埭、度假区等不少乡镇板块的地价都在刷新，这些板块的房价正在逐渐向周边核心区域的价格靠拢。到了2021年，一些价格比较低的刚需盘会慢慢消失，留给市场上买房人的机会，准确地来说是一些准备留在苏州的年轻人来说，买房机会越来越少了，门槛还在提高。
