个人出租房屋税收负担，冰火两重天

我们国家的税收政策，基本上是全国统一的，即使有些税种各地有一定自主权进行调整，但通常都在一定范围之内，比如说契税税率是3%~5%，相差不会太大。或者即使相差大，也是非常合理的，比如城镇土地使用税，北上广深一定会远远高于西藏新疆。

但有一项经济业务，政策规定全国其实是统一的，但实际执行中，各地税收负担差异却大得惊人，可以说是冰火两重天。那就是，个人出租房屋业务。

个人出租房屋，按照现行的国家统一的政策规定，应该缴哪些税呢？都有哪些具体的规定呢？我们分税种逐一盘点一下。

一、增值税：

1、如果出租的是住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2、如果出租的是非住房，直接按5%的征收率计算应纳税额。

3、免税优惠：自2019年1月1日起，分摊后的月租金收入不超过10万元的，免征增值税。提高标准后，大多数自然人出租房屋都可以享受到这个免税规定。

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

1、如果增值税免征，附加税费相应免征。

2、如果增值税不免，城市维护建设税的税率是7%、5%、1%；教育费附加3%，地方教育附加各地不同。

三、房产税

1、个人对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

2、个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

3、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

4、转租的房屋，不需要缴纳房产税。

5、2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收房产税。

四、城镇土地使用税

1、对个人出租住房，免征城镇土地使用税。

2、对个人出租非住房，没有免税规定，应该按所在地的单位税额缴纳城镇土地使用税。

3、2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收城镇土地使用税。

五、印花税

1、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

2、对非住房的租赁合同，没有免税规定，应按租赁合同缴纳1‰的印花税。

3、2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收印花税。

六、个人所得税

1、个人出租住房，按10%税率征收个人所得税。（财税[2008]24号）

2、个人出租非住房，按财产租赁所得缴纳个人所得税，税率20%。

3、财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费。

（2）向出租方支付的租金，这是转租纳税人扣除项目。

（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（4）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。

朋友们，一项业务，您看到这么多政策头疼不？每次我在工作中遇到个人出租房屋的业务，就心中一沉，太繁琐了，不要说纳税人，税务干部能把所有的政策细节考虑周全，都不是一件容易的事情。如果给纳税人讲一遍，通常能把他们讲得一脸懵圈。

大多数自然人来咨询这个常见业务，本来以为是去路边饭店吃个沙县小吃，能方便快捷地搞定。结果餐厅师傅说，等等啊，等了两个小时，给你整出了一道法式大餐。

了解了繁琐的政策规定后，我经过测算，2019年，如果个人出租的是非住房，且月租金超过10万元的，税负率大约在30%，如果个人出租的是住房，月租金小于10万的，税负率大约在10%。这就是个人出租房屋的税收负担大致区间，实际情况不同税收负担也有差异。

全国各省就像是一个班里不同的学生，有老实本分的，有聪明灵活的。基于个人出租房屋政策规定确实繁杂，税收负担比较重，有些省市想出了一个一举两得的办法，以综合征收率的方式征收个人出租房屋的相关税款。

我们看一下北京的规定：

不用考虑上述一切政策规定，直接按照这个综合征收率计算就可以了，最低2.5%，最高12%。税收负担减轻了不止一点儿半点儿。

综合征收率方式，最关键的一点，是把财产租赁个人所得税按一个较低的比例核定征收了，这是税收负担大幅下降的主要原因。

核定征收有没有道理呢？也有道理，因为财产租赁可以扣除一定的修缮费，如果无法提供修缮费凭证，税务机关是可以行使核定征收权力的。

其实，即使所有的相关费用顶格扣除，实际计算出来的个人所得税一定是远远大于按收入的1%核定方式的，

但是，通过征收方式的转化，让原本税收负担很重的个人出租房屋业务，变成了一个可以接受的税负率，从而能大规模地促进房屋租赁市场纳入到正常的征管体系中，不仅增加了财政收入，而且解决了漏征漏管。

聪明灵活的不止北京，还有若干省市，据我了解，深圳、上海、广东、浙江、辽宁、湖南、黑龙江、厦门、河北等地都是如此。虽然每个地方的征收率并不一样，不过只要是核定征收，就一定是比较优惠的。

但是，也有一些老实本分的省份，从来没有出台过相关规定，所以，每一笔个人出租房屋业务，都必须对照上述政策捋一遍，经过繁杂的计算才能知道要缴多少税，而且，是一笔不小的负担。

我能理解没有出台综合征收率的地方的苦衷，因为个人出租房屋的税收政策，国家规定的是明明白白的，其实并没有多大的弹性空间。灵活的省份是打了个擦边球，老实的省份怕擦边球打不好，出界了。

个人出租房屋的税收负担，因此冰火两重天。那么，有一统江湖的解决办法吗？

个人所得税法已经颁布，财产租赁所得如何征税，法律规定的很明白，总局不能也不会对此事项出新政。

灵活的省份会放弃综合征收率方式吗？很难，我目前只看到山东曾经是，后来放弃了。

老实的省份会实行综合征收率征收吗？估计依然不敢。

所以，此题无解，十余年了，一直如此。

END

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