从“不差钱”到“很差钱”，“零元购”不失为开发商融资的好手段

从“不差钱”到“很差钱”，

“零元购”不失为开发商融资的好手段

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1月5日，网上出现了多张恒大集团商铺0元购的海报，称“0元抢商铺，预期收益每年10%，十年回本。

按照恒大方面的宣传，自2021年1月1日起至1月31日，购买恒大集团旗下项目商铺的全款客户，恒大将会从2022年开始，每年返还购房总金额的10%，分十年返还客户的所有购房款。返还期间正常签订网签合同，并按时办理房产证，房屋所有权归购房者所有。

这不是什么新鲜的销售方式，也不是新鲜的营销手段，此前，在很多地方就已经有过类似的销售现象。所不同的是，有的是采用股权转让的方式，亦即支付一定数量的资金，获得某商业楼或实体的股权，且承诺经营期间不允许将资产抵押贷款等。

应当说，恒大的这种销售方式，比通过股权转让的方式融资，对投资者来说风险要小得多，利益回报也要更直接得多。毕竟，自从支付了全款之后，商铺就已经属于投资者，而不再是开发企业。可能出现的风险，就是做出商铺销售行为的开发商，能否支撑到承诺年限结束，能否按照合同确定的返还方式，每年准时将资金返还给商铺投资者。如果开发商活不下去了，或者无钱返还了，对购买商铺者来说，就要面临损失了。

对恒大这样的头部房企来说，应当是相对保险的。毕竟，如果这么大的企业出现风险了，支付不出返还款了，那出现问题的开发企业就多了去了。因此，对恒大的这种“零元购”销售模式，还是能够具有一定信任度的，有条件的投资者，也是可以一试的。毕竟，恒大还是有较强实力的，只是可能眼前遇到了一定困难，需要通过这样的销售方式来筹集资金，以确保企业度过难关。

如果恒大的“零元购”融资方式效果好，可能会有更多开发企业效仿。到时候，投资者就要当心了，需要对开发商的实力、能力、信誉等进行认真分析和比较了。因为，不同的开发商，对待信誉的认识是不同的，经营能力也是不一样的。如果企业实力不强，尤其已经出现了很严重的资金矛盾，只是想通过融资维系一段时间，或者想通过这样的方式卷钱跑路。那么，投资者就会受骗上当。

那么，“零元购”会不会扩大到商品房呢？从目前的实际情况来看，可能性不大。因为，商铺对多数开发商来说，都是非核心资产，也非主业，更多的是商品房开发附带出来的资产，或者说为小区建设配套的资产。开发商通过“零元购”的方式把商铺销售出去，就是加快资金回笼，以减轻企业债务负担，降低财务成本。同时，按照目前商铺的实际状况，销售的难度也是比较大的，如果能够通过“零元购”的方式销售出去，也可以减少资产容量，实现资产和负债同步降低的目标。

对投资者来说，还有一个需要注意的问题，就是防止开发商将已经抵押的商铺，或者产权关系不是很清晰的商铺以“零元购”的方式转让，以筹集资金。恒大的“零元购”方式，应当可以相信。因为，企业承诺按时办理房产证，房屋所有权归购房者所有。投资者只需要弄清楚这个“按时”是多长时间就行。而对于有的开发商，本身信誉就不好，如果不同步办理房产证，就不能答应将全款交到开发商手中。否则，很有可能购买的是已经被抵押或产权不清晰的商铺。到时候，官司就有的打了。如果开发商将所获得的资金用于还债或转移，要想将资金讨回来，也是不大容易的。

从总体上讲，在管理层已经完全收紧房地产贷款，对房地产贷款实施集中度管理、设置房地产贷款占比上限的情况下，开发商要想获得资金支持，已经很难很难，唯有通过房产销售回笼资金。先将非主业、非核心资产的商铺通过“零元购”销售掉，再逐步扩大到商品房，探讨新的销售模式，是开发商保持资金平衡、维持资金链安全、确保企业不发生风险最重要的内容之一。如果这项工作做不好，很多开发企业都将面临比较大的风险。

最近一段时间以来，有关开发商遇到危机的消息时有发生，且都围绕着头部企业而展开。有的可能是无中生有，有的则不是无风起浪，按照开发企业现状，出现一些负面消息，放在绝大多数开发商身上，可能都比较正常。因此，加快房产的销售，而不要再试图通过外部融资来维持资金平衡，可能化解风险、消除负面影响的效果会更好一些。