中招五大死穴！80%的“田园综合体”项目会死掉！

本文整合了江濡山（产业经济学家）、胡向东 王晨 王鑫 刘现武等专家学者观点，在此表示感谢！本文素材摘编自转自农业新闻头条号、农村土地和乡村振兴微信公众号。

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时下最火的田园综合体到底怎么搞？这是目前多界多行业比较关注的热点及问题。

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念，“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。

那么问题来了，田园综合体是个什么鬼？搞什么？怎么搞呢？

如果政府的任性投资与民企的投机巧取“交融”于一体，形成的投资项目，无异于用泥巴捏出来的畸形人，面对市场大潮，只能变为一滩稀泥。

当下很多“田园综合体”就是这样的糟粕项目，只有少数顺应市场规律、与目标消费群消费需求结构吻合的项目，才会有持久良好的收益。

“田园综合体”的多方投机思维是失败的因

其实，大家心里都很明白，一些地方政府的“投机”思维是：既然民间资本像猫一样喜欢吃腥，那我就先拿一点好处和承诺把你套进来；然后再立项忽悠上级政府，套取上级财政支持。

从某种程度上讲，对于地方而言，这是“两全其美”的事情，既扩大了地方投资，又有了政绩项目，还卖了人情。

但冷静想一想，地方政府固然把转移支付的财政资金和民营资本都“套”进来了，但项目做夹生后，既不具备盈利能力，也极大地浪费了土地资源。

实际上，地方政府不少债务烂账也是这样形成的。

不少有模有样的田园综合体项目，投资运营主体是民营企业，为了获得政府三五百万的扶持资金，自己搭进去几千万，结果美好的愿望变成了现实的泡影；有的投运主体是政府旗下的文旅公司，数千万、甚至上亿投资由财政直投和地方文旅基金共同完成投资，结果项目搞得华而不实，没有接地气的市场化盈利模式，还得政府继续出钱养项目、养员工。

还有一个现象：前几年玩特色小镇的那些炒家们，这两年又换了“田园综合体”的马甲粉墨登场，动辄圈占数千亩土地，打算变相玩地产，结果僵死路途。

我的团队最近对国内三十多个有一定规模的田园综合体项目，进行了专门梳理和专题案例分析，发现绝大多数“田园综合体”从一开始就陷入僵局。

“田园综合体”运营的五大死穴

无论国家财政资金还是投资人的钱，每一分钱都来之不易，要珍惜，不要任性蛮干。

要不了多久，百分之七八十的“田园综合体”项目必死无疑，无论是国家的扶持资金还是民间的私人资本，都会渗透到大地里无影无踪。皆因这类“田园综合体”项目有五个死穴：

一是缺乏合理的“产业植入模式”。

很多投资人很任性，单靠个人情怀玩个性，盈利模式不清晰，对于如何植入适宜的产业项目和完善产业落地条件，全然不懂，结果做成夹生饭，欲丢不忍再投无力。

二是没有产业融合条件，生搬硬套地要把一二三产业融合到一起。

很多所谓的三产融合，不过是“形而上”的貌合神离，既缺乏有效的“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想，作为投资经营的理念，全然不顾市场自身的规律。

三是缺乏严肃的消费链设计和基于消费心理的消费环境营造。

虽然不少投资人是基于“田园风光”打旅游牌，但是“缺乏消费链设计和消费环境营造”，而且中国多数投资人压根儿就不懂“消费链设计”是怎么回事，明显缺乏有参与国际休闲旅游类项目消费链设计经验的专家，只是靠个人喜好做单体设计的人太多，各种单体设计之间缺乏“融合度”。因此，不少项目死在伪劣的规划上。产业类别的规划布局和资源配置，必须建立在商业环境分析及区域全案商业策划及落地方案的基础上，离开商业可行性谋划的经济类规划，不但毫无意义，而且是投资陷阱。

四是缺乏合格的投资运营主体。

谋划田园综合体项目，应当清醒认识到：一方面，农村生产力水平太低，农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民毕竟非常稀少；另一方面，城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。因此，田园综合体项目普遍缺乏职业化的投资运营主体。如果没有合格的投资运营主体，任何投资几乎是在玩“打水漂”游戏。

五是以投机心态骗国家补贴者大有人在。

不少有这种动机的人，压根儿就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，人为“休克”项目，他们知道“玩真的”很难挣到钱。

一直以来，我始终认为：用行政刮风的方式搞田园综合体，本身就是给擅长“玩猫腻”的人创造发财机会；过去二三十年来，整个农业产业利益链上，靠玩猫腻的策略，给上上下下、里里外外多少人带来了丰厚收益。

“田园综合体”成功的四大前题

在此，我要特别强调的是：不是说“田园综合体”这个命题有问题，而是用传统的思维方式“把玩”政策体系、投融资机制和现行体制，做出的基本上都是败笔项目。若要真正把中央关于建设美丽乡村、打造田园综合体的方针政策落到实处，玩得风生水起，应高度重视并着力解决好以下四个问题：

一是必须有合格的投资运营主体。

这是大前提，如果没有合格的投运主体，政府不应该盲目立项和给予投资扶持。

二是要选定好项目所在地。

核心“消费流”群体到达项目所在地的自驾车时间，应当在20-60分钟以内；项目运营，首先要设法满足这个半径范围内的有效消费群体的需求。这样的位置，可以保障每周7天都会有适宜的消费者。不要动辄就想吸引国内外中高收入群体。

三是有接地气且可落地的“消费链”设计。

消费链设计的核心是适合消费者需求结构的产品结构构成的消费时间链。也就是说，如果一个项目的消费链设计为5小时，那么5小时的产品结构是否合理，非常重要，这是有一定商业策划经验的机构干的活。

四是有与资源结构和空间商业环境相吻合的“产业植入模式”。

田园综合体的核心在于“综合体”，在于三产业态的深度融合；若农产品收入占比超过总收入的35%，要想盈利都很困难。“田园”是消费环境，“综合体”是盈利主体。好的田园综合体项目中，除了农产品直销外的其他多元商业业态的收入，应占到总收入的65%-70%。如果一个投资额度超过300万，就必须做靠谱可行的全案商业策划和合理的建设布局，核心思路是：基于消费链植入产业项目，并完善项目落地条件。

如果不具备这上面四个条件的其中一个，要做成功都很难。

总 结

好项目用在空间商业环境分析、产业植入谋划、消费链及休闲产品设计、商业策划及规划设计的时间，比整个项目建设工期还要长。

现在大家有个误区：没有把“田园综合体”当做一个商业化水准较高的项目来对待，忽视商业层面的谋划和策划，而是让搞绿化环境设计的或者房屋建筑设计的机构，做一个很漂亮的东西，结果做成了一个个漂亮的“夹生饭”。

延伸阅读：田园综合体建设试点融资结构及模式分析

(一) 田园综合体融资结构

2017年起国家农业综合开发办公室从中央财政农业综合开发转移支付资金中划拨项目资金支持10个试点田园综合体建设, 共支持三年, 建设期间每个地区中央财政农业综合开发专项资金达1.5亿元, 地方政府根据地方财政能力配套农业综合开发专项资金, 从建设方案来看, 地方政府配套资金比例不同, 但都达到中央财政资金的40%以上, 其中四川地方配套财政资金达100%。综合体建设投资规模最大的为云南, 达到41亿元, 其次为陕西和四川, 投资总额分别为25亿元和21亿元, 广西、河北、海南、重庆投资金额为15亿元左右, 福建、山东、山西、重庆投资在7~10亿元。

表3 田园综合体试点建设融资结构 (亿元)

资源来源:各地区田园综合体建设试点总体规划

研究发现, 各地区田园综合体试点财政资金主要作为引导性扶持, 投资采取了资金投入、补贴、贷款贴息等多种形式的优惠政策吸引项目区内外、国内外社会资金和企业大户资金投入试点建设, 企业和农户成为试点建设的主体。

所有项目中, 整合资金和撬动社会资本最少的都是农业综合开发财政资金的3倍。整合的其它财政资金主要是指美丽乡村、现代农庄、现代特色农业示范区建设、中国传统古村落修复工程等资金, 这些资金也是田园综合体建设的主要力量。

广西整合财政资金最多达5.77亿元, 山东没有单独列出这部分财政资金数量, 将农业综合开发之外资金统称为自筹资金。金融资金中只有福建、云南田园综合体引入亚洲开发银行、中国农业发展银行贷款0.87亿元和11亿元, 其它地区没有单列。

社会资金占总投资额比重最大, 除广西、山西外, 大多数试点社会资本占总投资的50%以上, 陕西、海南社会资本占比最高, 达到78.8%。其次是山东, 为74.1%, 接下来为四川 (69.5) 、云南 (66.2) 、河北 (65.7) 、福建 (52.4%) 和重庆 (50.3%) 。可见, 社会资本是田园综合体建设中最重要的资金来源。

国家农业综合开发资金和地方配套资金主要用于农业生产中土地治理项目、产业加工区加工物流设施以及综合服务区的农业社会化服务体系建设等内容, 投资目的是带动产业化发展, 因此侧重于公益性设施投资。其它财政资金侧重于生活居住区环境治理以及综合服务区建设, 以改善农民居住条件、提供便捷服务设施为目的。金融资本与社会资本主要投资于农业生产、产业加工的产业化项目及文旅休闲区建设, 主要目标是农业经营主体实现产业增值。

(二) 田园综合体融资模式

目前, 农村的基础设施及产业化建设还没有形成固定投融资模式。现有投融资主体主要由中央、财政、地方、银行、外资、民资等组织构成。由于田园综合体各试点投资额差异很大, 田园综合体的建设规模及融资模式不尽相同, 依据投资金额, 可以将综合体划分为大规模田园综合体、中等规模田园综合体和小规模田园综合体, 对不同规模田园综合体资金统筹及融资模式分别进行探讨。

1. 大规模田园综合体融资模式。

投资额在20亿以上, 以云南、陕西、四川为例, 相对而言, 大规模田园综合体融资渠道较多, 已基本形成财政、银行信贷、经济组织、社会、私人等多元化融资模式。建立起一套相对完整的田园综合体融资机制。社会资金和金融资金占69%~93%, 云南、陕西和四川财政资金占投资额的7%、21%和30%。融资模式主要有建立田园综合体试点建设专项资金、设立农业投资公司、利用产业发展基金、引入PPP融资模式等。

陕西铜川田园综合体项目区引入PPP融资模式, 采用BOT+BOO的运作模式, 由耀州区人民政府授权耀州区农业综合开发办公室作为本项目的实施机构, 通过公开招标或竞争性磋商等程序, 选择一家具有较强资金实力、园区管理经验社会资本共同合资组建项目公司 (SPV) , 通过银行贷款等方式进行融资。项目公司在取得政府许可批准的前提下, 依运营权而享有的收益权向提供融资的合法债权人按程序依法提供质押担保, 所融资金全部用于本项目投资、建设和运营。SPV公司主要建设美丽乡村配套设施建设项目和管理服务中心建设项目的融资, 融资总额达4743.8万元。项目区设立农业投资公司, 对涉农项目资金集中管理, 以股利分红或利息收入, 吸纳项目区内农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农村集体经济组织等农业经营主体资金, 实行统一投资、借贷。共吸纳农业专业合作社资金13269万元进行优特果品标准化种植区建设, 农业企业184856万元进行农产品加工物流区、田园小镇示范区和文旅休闲板块建设。

四川都江堰田园综合体借助都江堰市政府成立“都江堰市猕猴桃产业发展基金”, 将20000万元用于猕猴桃加工厂和冷库物流中心建设。同时采用PPP模式引入的投资企业投资31500万元建设水厂, 利用都江堰市政府拟设立的田园综合体发展专项资金, 采取直接补助、以奖代补、贷款贴息等多种方式支持产业化发展和农旅体验项目招商引资, 共筹资金114683万元。

2. 中等规模田园综合体融资模式。

投资额在10~20亿之间, 以广西、河北、海南、重庆为例。中等规模田园综合体社会资金占50%~80%之间, 资金体量较大, 除中央财政及地方配套资金外, 主要资金来源是整合其它财政资金和社会资本。融资结合了PPP模式、众筹模式、股权融资模式等。

海南海口田园综合体项目社会资金筹措途径有包括由国企海口市菜篮子集团流动资金作为启动资金, 并由其牵头, 引入合作企业注资, 融资额为9225万元, 主要建设农业种植基地、共享农庄、农产品加工及配送中心、配套服务等项目。通过PPP模式融资52344万元用来建设农业种植基地、美丽乡村等项目。运用股权融资方式获得16150万元建设综合服务区, 运用专项扶持资金+企业+合作社共筹模式获得资金3000万元建设共享农庄。

3. 小规模田园综合体融资模式。

投资额在10亿以下, 以福建、山东、山西为例。小规模田园综合体投资规模总量相对较小, 金融资本和社会资本引入量较小。相对其它田园综合体而言, 山西田园综合体投资主体主要为政府财政资金, 比例达71%, 社会资本占29%。小规模田园综合体建设时应注意打破田园综合体融资模式存在的短板, 充分利用多方融资渠道, 共同打造田园综合体。

福建武夷山田园综合体建设鼓励武夷山市农商行等涉农金融机构加大金融支持田园综合体建设力度, 引入亚洲开发银行、中国农业发展银行贷款5700万元用于建设文旅休闲体验项目。利用武夷山市企业投融资平台, 对投资额大、收益期长、公益性强的综合体项目, 采取PPP等形式与社会资本合作, 参与项目规划建设、运作管理。在现代农业园区农产品加工园区企业资产抵押按揭贷成功经验的基础上, 设立风险担保基金, 对产权清晰的农业产业化和文创旅游项目, 推行资产抵押按揭贷试点工作。同时建立财政专项资金, 存放于武夷山农商银行、华兴小额贷款等银行, 用于配套武夷山市田园综合体建设试点项目中返乡大学生、村级组织壮大、农民专业组织及新型农民组织增收、精准扶贫和外引人才方面。

综合来看, 大规模的田园综合体投资金额十分巨大, 主要建设地点是一些已经有很强经济基础及产业发展基础的地区, 这些综合体建设中财政资金所占份额较小, 社会资本和金融资本是建设田园综合体的主要力量。

但是社会资本以盈利为目的, 其主要投资区域是农业产业、文旅休闲产业和综合服务产业, 容易对当地集体经济和农户的利益产生挤出效应, 因此在在融资时应注意建立企业与当地农户的利益联结机制, 防止当地集体资产被外来工商资本控制。

由于很多地区融资能力有限, 未来在建设田园综合体时, 广西、河北、福建、山东等中等规模和小规模田园综合体是借鉴的重点。小规模田园综合体应注意发挥财政资金对金融资本及社会资本的引导作用, 促进融资渠道、融资模式多元化发展。

不论哪种规模的田园综合体, 建设时应注意项目政府投资与企业投资的比例, 以农村基础设施建设经验来看, 政府投资与企业投资比重在3∶7或4∶6的比例为佳, 本地企业投资和外来投资企业投资比例也应以6∶4或7∶3的比例较为合理。政府投资比例以及本地企业投资比例过低可能导致田园综合体建设过于依赖工商资本或外来资本, 当地集体组织及农民的利益受到压制, 而政府投资比例高则表明当地企业、合作社等新型经营主体没有调动起来。

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