运逵·精解读 约定违约金过低，如何处理？

袁嘉雯 律师

业务二部专职律师，擅长领域：合同法、民商事法律事务。

基本案情

原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设一套商品房（以下简称诉争房）。关于产权登记，双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同约定的“由于政府拆迁工作滞后等不可抗力的原因，导致买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任；因出卖人责任造成的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”

合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告向原告交付了商品房。商品房交付后，被告至今未办理完毕商品房权属登记初始备案手续。被告主张原告按照购房款的日万分之一计算违约金标准过高，要求调整违约金计算标准，原告起诉来院。提出诉求：请求判令被告支付延期办证违约金35,323元（违约金计算期限为自2015年7月3日至2019年3月20日）。

上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋准住通知书、不动产统一发票等证据材料在卷，经法庭质证，本院予以确认。

法院观点

依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约，被告主张逾期办证系因政府未交净地所致，依据合同相对性原则，合同外第三方责任也不能成为原、被告合同履行时一方违约行为的免责条件，应承担违约责任，给付逾期办证违约金。

本案的争议焦点为被告逾期办理产权证书的违约金的计算标准如何确定。

关于违约金的计算标准，原告主张按照购房款的日万分之一结合逾期天数计算违约金，双方合同关于产权登记并未约定该计算标准，且原告在庭审中并未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失。本案中双方当事人虽然在合同中约定了违约金计算方法，但违约金约定过低需要调整，因此，不能参照此条规定判决被告支付违约金。

被告主张合同约定即购房款万分之一承担违约责任，以此标准进行核算，被告承担的违约金仅为32.25元，且如果被告持续违约无法办理房产证书，此时原告权益将无法得到保障，有违公平原则，故，法院认为合同中的逾期办理房产证违约金约定过低，需要根据当事人的申请对违约金的计算方式予以调整。

当事人请求调整违约金时法院如何调整的问题，法院认为，应当按照购房款的日十万分之一结合逾期天数计算违约金。理由是：被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务。另，被告逾期办理房产证并非出于恶意，庭审中被告亦同意将违约金标准调整至按照购房款的日十万分之一结合逾期天数计算违约金，故违约金调整为购房款的日十万分之一为宜。

结语

一方当事人违反合同约定或者未按照合同约定去履行，遵守合同约定的另一方当事人就可以通过违约金或者违约损害赔偿以此保障自己的合法权益。合同本质上就是保障自身合法权益的重要工具，小到网购，大到企业并购，法治社会中都需要合同的约定和履行。如何确保对方能够按照合同中的约定履行义务？如何保障守约方的合法权益？此时此刻违约金在合同中的约定就起到至关重要的作用。