【建纬观点】车库（位）相关法律问题探讨（二）
作者介绍
李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，同时是北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班的第一期学员。主要执业方向为房地产与建设工程、国际工程、PPP、收购并购、公司业务等领域，具有长期到大型工程项目现场提供全过程法律服务的经验。
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前 情 提 要 ：
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摘要
目前我国关于车库（位）的法律层面上的立法主要见于《物权法》的相关规定，但《物权法》的相关规定并未对车库（位）的权属、取得方式及性质、承租人是否享有优先权等相关问题做出具体的规定，所以在实践中也因此出现了一些纠纷，现就该类纠纷中存在的几个比较有争议性的法律问题，笔者拟通过案例形式，加以分析，以供读者参考。本文为该系列案例分析中的第二篇。
案例二
福建B贸易有限公司与福建C房地产开发有限公司车位纠纷案
上诉人（原审原告）：福建B贸易有限公司
被上诉人（原审被告）：福建C房地产开发有限公司
基本事实：
2007年12月30日，B贸易有限公司（下称“B公司”）与福建C房地产开发有限公司（下称“C公司”）签订《商品房买卖合同》，约定C公司将天元花园第5#幢三层06号车位出卖给B公司，价款为1500元。合同签订后，B公司向C公司支付了1500元价款，C公司向B公司开具了销售不动产统一发票，并向B公司交付了该车位，但B公司至今未能办理该车位的所有权登记手续。2006年12月至2007年12月期间，B公司与C公司就该车位所在小区天元花园内的其他车位，签订了多份买卖合同，B公司均于同期起诉至一审法院，所涉车位共35个。另外，B公司系天元花园9#楼01店面、02店面、03店面的所有人，为天元花园业主。
B公司上诉理由：
一审法院认定事实和适用法律错误。首先，法律并未规定开发商向小区内的业主出售车位应征求小区内其他业主的意见。其次，虽然B公司购买了35个车位，但是自B公司购买车位至今已逾8年，没有任何小区业主提出过异议，表示其利益受损害。一审法院仅凭B公司购买车位的数量就认定B公司的行为损害了小区内其他业主利益，是主观臆断。一审法院亦没有证据证明B公司与C公司之间存在恶意串通。
C公司未发表答辩意见。
一审法院观点：
民事主体之间订立合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，B公司与C公司签订的《房屋买卖合同》的标的物为车位，根据《物权法》第74条第1款的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，而B公司与C公司买卖车位，未征求小区内其他业主的意见，尽管B公司作为小区内三间店面的业主，有购买车位进行使用的需要，但其在小区内购买车位共35个，显然超过其作为业主的正常需要，损害了其他业主的利益，且合同约定的价款明显低于市场价格，B公司与C公司有恶意串通之嫌。故本案的《房屋买卖合同》应属无效，B公司主张确认其为诉争车位所有权人并由C公司协助其办理所有权登记手续的诉请，不予支持。判决驳回B公司的诉讼请求。
二审法院观点：《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” B公司在案涉小区购买了三间店面，确有购买车位使用的需要，但其向C公司购买案涉小区多达35个车位，显然已远远超过其作为业主的合理需要。本案并无证据表明C公司向B公司出售上述车位时已向小区全体业主进行公示或通过其他方式告知全体业主，给予其他业主同等购买车位的机会，损害了其他业主的利益，且合同约定的价款明显低于市场价格，故一审法院认定案涉《房屋买卖合同》无效，并驳回B公司要求确认其系案涉车位的所有权人等诉请，并无不当，二审法院予以维持。
律师观点：
第一，关于法院如何认定转让车库（位）“使用权”的合同性质的问题。
根据《合同法》第125条第1款规定“当事人对合同的条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，以及结合二审法院的论述观点，笔者认为，即使合同当事人签订的合同名称为《地下车位使用权转让合同》，但合同条款中明确约定了该车库（位）的转让价款、使用期限、权属登记办理等相关事项的，能够确认受让人是可依据该《地下车位使用权转让合同》的约定实质地享有该车库（位）的占有、使用、收益及处分等《物权法》所规定的所有权四项基本权能的，则应宜认定为转让车库（位）所有权合同性质，而非租赁合同性质，这是因为租赁合同仅系使用租赁物并不包括转让使用权。
但是，应特别注意，如《地下车位使用权转让合同》中明确约定以下几种情形之一的，将会被人民法院认定为名为车库（位）使用权转让合同，实为车库（位）租赁合同的风险：
（一）作为一个独立的所有权的车库（位），被划分成若干车库（位），但每个车库（位）未经所有权登记，不能成为一个独立的所有权的，即每个被划分成的车库（位）都不能单独通过出售、赠与等方式转让的；
（二）合同明确约定了转让的仅为该车库（位）的使用权，并非所有权的；
（三）合同明确约定受让人对该车库（位）仅享受有收益或使用等特定用途的使用权权能，不享有处分的权利的；
（四）合同明确约定了受让方不得自行办理、也不得要求转让方办理该车库（位）的产权变更登记或备案的。
司法实践中，如《地下车位使用权转让合同》被人民法院认定为名为车库（位）使用权转让合同，实为车库（位）出租合同之情形的，则该车库（位）使用权的受让方对该车库（位）使用权期限超出20年部分的权利约定，将得不到法律的保护，即超出20年部分有被人民法院认定为无效的法律风险。
第二、关于如何理解车库（位）应当首先满足业主需要的问题。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”，笔者认为，该法条第2款所称的配置比例是法律用于规范房屋设计、建设单位对所设计、建造房屋的车位、车库的数量要求，并不是强制要求开发商将车位、车库按车位、车库与房屋套数的比例处置给业主。而根据《物权法》第74条第2款的规定，业主实际能取得车位或车库的数量、位置、价格应取决于业主与开发商的约定。所以，结合一审及二审法院的论述观点，笔者认为，在理解车库（位）应当首先满足业主的需要时，为避免发生纠纷诉至人民法院被认定合同无效的法律风险，开发商应特别注意以下几点：
第一，车库（位）的购买者应优先为车库（位）所在小区的业主；
第二，购买的车库（位）的数量应符合作为业主的合理需要；
第三，如购买的车库（位）的数量明显超出作为业主的合理需要时，应履行合理的告知义务，即通过公示或其他方式告知全体业主，给予其他业主同等购买车库（位）的机会，避免损害了其他业主的合法利益，并且合同约定的价款不应明显低于市场价格。
第四，如开发商已按规划的配置比例完成小区车库（位）的投资建设，并且还有富余的车库（位）的，如开发商欲将该富余的车库（位）对业主以外的第三人进行出售、附赠或者出租的，鉴于笔者目前尚未检索到在该情形下开发商可不履行告知业主义务的相关司法案例，所以笔者建议开发商在该情形下还应事先通过公示或其他方式告知全体业主，以避免被认定为损害业主合法利益的风险。
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