买完房就后悔，一定是没考虑这3点｜上海买房指南自住篇（一）
大家好，我是观观。
从这篇开始，我们开更一个新系列，用一些时间给大家讲讲如何买好自住房。
自住买房有别于投资买房与买学区房。
投资买房的唯一目的是房产的增值，买学区房为的是让孩子上个好学校。
而上海不像深圳那样投机的氛围浓厚，又不是北京、南京那样完全学区导向的房地产市场。
在上海，绝大多数购房人买房是用来自住的。
而自住买房的过程中，买房人的诉求和价值观更加多元化，所以，相比投资与买学区房，买到一套真正满意的房子的复杂程度会更高。
01
自住买房会遇到的问题
因购房者对自己定位不清晰，亦或是调查不严谨，自住购房会遇到以下几大常见问题。
①不清楚自己的个性化需求
买房是我们人生中最重要的一笔投资和消费。
没有把未来5年，乃至10年的现金流、工作地点、是否生育、是否追求学区等选项考虑清楚，就草率地下决定买房，通常买完房后不久就会后悔，置换还要额外付出税费和时间成本。
我见过太多的人，买房的时候只考虑自己5年内，甚至3年内的人生轨迹，草草就下了决定。
比方讲，很多刚工作的小年轻，家里能够资助首付，想在上海上车买房，一拍脑袋就买在了距离公司通勤方便的地铁线路旁，却没有考虑到将来几年内是否结婚、是否生育，完全忽略了学区属性。
甚至，在跳槽频率极其频繁的现代社会，根据通勤条件买房可能本身就是一个伪命题。
②对房产的功能性、客观价值认识不足
若想买到满意的自住房，需要我们对房产的客观价值有一个全面的认识。
既要熟知上海的发展史、又要实时把握上海最新的规划、又得成为上海学区房专家。。。。
普通人的精力有限，在自己从事的领域里成为专家已经很不容易。而房产交易在人的一生中，发生的频次不会太高，买房人在短时间内成为房产领域的专家、精准把握上海楼市的客观价值，几乎不现实。
③预算有限，想要的又太多
前一阵，有个朋友向我咨询买房事宜，想在内环线里买个学区三房，最好是人车分流的，购房预算800万。
我心想：预算翻个倍，1600万都不一定拿的下来啊，800万买个外环边的还差不多。
不过，这种还算好的了，稍微了解一下市场行情就会被打醒。
怕的就是不会做选择题。
比如，原来是打算买学区房的，嫌弃小区不够好，去看了偏远一点的新房，反过来又觉得学区和配套不行。
犹犹豫豫不下决定，房价却不等人，等回过神来，已经买不起自己原先看不上的房子了。
在上海，买到各方面都顶级的房子，大约需要2000万。
2000万以下都属于有限预算，需要作出取舍。
02
买到合适的房子，需要哪些技能
我觉得，买到真正合适自己的房子，不是拍一拍脑袋就可以的，至少需要以下几项技能。
①预算方面，要会合理地取舍
制定购房预算是买房子的第一步。
我们根据”六个钱包“能提供的支持与自己的存款，可以大致确定房子的首付款金额。
如果是首次在买房的，请一定用足首贷的额度，即使一时半会月供压力有点大也没关系，有一万种方法能去破解。
通货膨胀是永恒的，月供是固定的，LPR利率的调降也会是意外之喜。
在上海买房的诸位是幸运的，上海的房贷利率全国最低。
确定好了能承受的最高首付款后，房子的总价也就锁定了。
接下来，我们得明白，各总价段能在上海买到什么样的房子。
300-500万的总价段，新房、次新房只能买在外环甚至郊环外，如九亭、南翔、顾村公园都是典型的上车板块。
500-800万的总价段，可以买到功能性比较好的三房了，带一个不怎么差的学区，但无法买到最优质的学区或者区位，此类刚改住房的代表区域有三林、莘庄、上大等板块。
800-1200万的总价段，已经可以买到对口顶级学区、但不那么新的自住房了，如大宁、新江湾城、碧云等板块；对学区要求不高的，能在市区范围挑挑拣拣一些宜居社区，如天山板块。
1200-2000万的总价段，可以买到优质学区+好地段的精品小区，但总感觉离价值认同、凸显身份还差了一口气，代表性的板块有源深、人民广场、世博滨江。
拥有2000万以上的购房预算的买房人会发现，选择面其实相当地窄。
塔尖新房供应很少，二手的好房源、好楼层放出来的更少。
备选区域无外乎黄浦江两岸、原法租界、古北、南京西路这几个地方。
住在这些地方的，说出去都长面子，具有很强的价值认同感。
②在房产功能性方面，具有客观、全面的认识
宏观层面，我们需要对上海有很深刻的地段认知。
既要熟悉上海历史上的发展轨迹，又要将未来的重大规划烂熟于心。
比如，原法租界、南京西路、陆家嘴是上海目前发展最成功的区域，而徐汇滨江、前滩、大虹桥、张江科学城是未来十几年上海发展的重头戏。
它们引领着上海的城市势能，拥有最大的资源倾斜，都属于客观意义上的”好地段“。
中观层面，每个板块都有自己的资源禀赋。
交通、商业、教育、医疗的强弱情况，居民构成与自住体验，都是独一无二的。
微观层面，对房子的产品力有一个分层意识。
比如从建筑的外立面、是否人车分流、户型、梯户比、会所面积等来评判一个小区的好坏。看新房时，能一眼识破开发商的营销套路。
③判明个性化需求
买房这件事情，懂自己很重要。
买房不应该完全依照自己的偏好，自己想要什么就买在哪里。
而是应该理性地分析，自己真正需要什么。
对于大多数自住买房人来说，通勤都是最优先考虑的，我们建议在距单位1小时以内的通勤范围购房。
另外，不同的人群在不同的人生阶段，居住喜好和配套偏好都大不相同。
对于未婚未育的，或小孩刚出生的购房人来说，学区是一个绕不开的话题；对于老年人来讲，综合性三甲医院是必需的配套；对于高净值人士来说，社区的身份认同感就是一个必备条件，虽然对其他人群来说这毫无用处。
一次成功的自住买房流程，是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化居住需求。
03
平米自住购房决策方案体系
以上几项技能中，个人最难掌握的是对房产功能性的研判。
在上海摸清楚房产的功能性，至少需要明白以下若干项：
①上海地倾斜西南，城市的东西两侧比南北两侧强太多，东西主轴的延安路高架和地铁2号线沿线都是豪强板块。
②浦东楼市和浦西楼市是两套定价体系。
浦东是新上海人的楼市，以产业和教育资源为导向。浦西由上海土著掌控，每个行政区都有本地的购买力，内部形成一个价格体系。
③历史变迁的缘故，浦西有”上只角“与“下只角”之分，心理上的落差也体现在了房价上，隔了一条苏州河，价格差了不少。
④上海的地铁线路价值相差很大，强能级的一条线方便程度好过弱能级的两条线甚至三轨交汇，如2号线与5号线、16号线，宛如云泥之别。
⑤上海的房子每五年就有个代际变化。2000、2005、2010、2015年建的房子都有时代特征。
2015年以后建的小区普遍注重户型的空间利用率，采用紧凑型三房设计，人车分流是标配，总价上也不比更旧的二手房贵多少，是当下买房的优选。
2000年以前的房子多为塔楼或不规则户型，全地面停车，在市场上缺乏流动性和增值的潜力。
⑥经验之谈，外立面能判断一个小区的档次，干挂石材/铝板>面砖/真石漆>涂料外墙，大致不会出错。
梯户比在1：2以上、大面宽短纵深的户型居住体验佳。看房200套以上后，能培养出一些感觉。
⑦每个片区的“次新”概念都是相对的，在衡复风貌区，2000年以后的房子都算次新房，而在九亭、南翔这些近郊上车板块，2010年以前建的都是老房子了。
⑧在”公民同招、民办摇号'的教育新政下，K12教育格局发生了剧变，”徐一杨二“已经成为老黄历，静安、黄浦、闵行、浦东成为新的主角。
以一己之力摸清上海的城市势能、教育格局、未来规划、每个细分板块内的房源，太耗费精力和时间。
为此，我在魔都财观的线下落地购房品牌——平米房产咨询公司，成立了平米房产研究院，集结了上海城市规划领域的专家、K12教育名师、资深老克勒、职业投资客，动员置业顾问踏遍全上海所有板块，群策群力，开发出了一个自住购房决策体系。
该体系会用一套科学的决策体系来解决买房难题，力求最大化买房人的利益。
在楼市的中观层面，我们基于政府的一手规划资料做了大量的研究，以及采用肉身踩盘的方式覆盖了上海的所有板块的重点小区，首创性地将全市各热点板块从功能性上进行区隔、评分。
在实战经验层面，我们会针对买房人不同预算的需求，结合平米团队丰富的买房实战经验，在板块评分的基础上给出推荐的可选方案建议。
在楼市微观层面，我们会结合买房人的个性化需求，定制落地操作方案。
平米自住购房决策体系将购房预算、房产功能性、个性化需求这三大因素结合，带给买房人最合理的购房选择，后续的文章中会详细介绍评分系统。
今天这篇我们开个头，分享点实战经验和思考框架，供大家参考。
以上是正文，来自于观观，平米房产研究院亦有贡献。
平米房产研究院专注于房产自住、投资和学区的研究分析，帮助购房者科学买房，多快好省。
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