上海迪士尼大数据中透露的惊天秘密：还有这样一个缺口
【艳姐说]
艳姐很喜欢郭广昌在易居沃顿上的一次演讲内容：不管什么年代，流量是核心。以前开门店的年代，好地段，大量的人流流量决定了你有生意。到了大数据时代，也一样，不过转换成了一种线上流量数据。
流量等于无限的价值，靠视频网络爆红的papi酱，获得1200万元投资，身价估值已经上亿；facebook客户数量15.6亿，浏览视频的用户所有的时间加在一起是1亿个小时，为facebook赚得盆满钵满。
所以，对于流量是命根子的商业地产来说，一切的动作都是围绕着创造流量，增加流量而来。
进入商业地产3.0时代，规则变成了“流量=内容”，上海迪士尼，则是该规则的教科书级的范本。在研究了迪士尼大数据后，一组供需之间的数据缺口，透露了一个秘密。有点意思。
NO. 1｜壹
商业地产已进入3.0时代：内容为王
一个商业地产成功的显性标志，则是流量，所有的商业地产都在围绕着流量推陈出新。在商业地产不断迭代和进化的过程中，主要分为以下3个阶段：
商业地产1.0时代：流量=地段+地段+地段
李嘉诚的地段论可能是最为经典的投资圣经。地段的优势可以体现为传统的城市核心区、符合当地民众传统消费理念的区域，或者是极具发展潜力的区域。囊括吃喝玩乐，涵盖丰富生活服务功能的商业地产，只要地段好，人气和盈利都不会太差，1.0时代靠的是自然客户流量。
商业地产2.0时代：流量=形态+业态
再好的地段价值，如果没有创新性的形态及业态组合，也注定了商业项目的开发是无法成功的。现代商业竞争激烈，没有特色的形态及业态吸引，很难形成消费黏性，二次或重复消费的可能性会比较低甚至为零。
早期的传统商业仅仅需要考虑如何最短时间内最大限度地满足客户的物质需求。而进入2.0时代后，商业更多地是为客户创造体验型消费。外立面、停车方式及交通动线的科学组合、特色化的业态组合、情趣舒适的环境都是吸引消费者的有效利器，而广告展示空间、中庭、活动造型空间等则是为了满足商家的促销需求，为主力店招商增加筹码。
商业地产3.0时代：流量=内容
当下的商业地产，已经进入了内容为王的时代，直白来说，靠的就是IP流量。在1.0,2.0时代，更多的是靠硬件，开发的是空间体验；而在3.0时代，商业地产则制造了一种生活方式，一种价值观，带给客户的是精神和人文上的体验。
比如人尽皆知的迪士尼，就是以迪士尼原生内容作为IP，迪士尼不光是一座游乐园，它承载了很多人的梦想。迪士尼通过主题乐园的形态，带来了巨大的流量，迪士尼靠的就是IP流量。
NO. 2｜贰
迪士尼数据中透露的惊天秘密
处在商业3.0时代，上海的迪士尼是教科书级的范本。仔细研究迪士尼数据后，艳姐居然发现了这样一个惊天秘密：
根据独立第三方机构talking data的数据显示，在试运行期间，主要的迪斯尼的主要人群来自江浙沪和大的一线城市。在正式开园后，发现全国各地的人都吸引过来了，可以看到右边的数字，整个江浙沪的人在下降，全国人的数量在增加，而这些流量，带来的则是实打实的住宿需求。
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这些人的画像又是怎样的呢？数据显示，在年龄方面，58%的人是80后，80后是整个中国的中坚力量，经过几年或十年的奋斗，现在他们有一定的经济基础，有一定的消费能力，这些未来都是有很大的潜力可以挖掘。
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这些人群在出行、旅游、金融、地产方面，偏好远远大于普通人群，这些人群的收入能力和他的商旅非常的明显。在文化教育方面，在这方面有很突出的导向，非常偏好这方面，所以这些迪斯尼人群他的消费潜质很高。
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再来来分析这些人的线上行为，排名前5的有3家都是五星级酒店，这些人他有很强的消费能力，会关注比较高端的酒店。
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还有这样一组数据：目前迪士尼乐园周边10公里，仅不到一万酒店，存在巨大缺口。
以迪斯尼千万的入园人数以及对于客房的巨大需求，中高端住宿的缺口到底有多大，一目了然。谁填补了这个缺口，谁就站在了风口之上。
NO. 3｜叁
地段+“新天地”+老板娘 打造商业地产的“逆天”金字塔
对于迪士尼板块来说，只要在迪士尼周围打造商业项目，几乎都能符合地段论；而打造创新的形态和业态也不是件难事；但是，如果要用3.0时代的内容标准来评判迪士尼周边的商业项目，合格的项目则并不多见。
在不同的时代，评判商业地产的好坏有不同的标准。而如果能够将每个时代商业地产的特征都汇聚在一起的，那就绝对是殿堂级的商业地产项目了。而离迪士尼仅为5公里的绿都绣云里，则将每个时代的标准都汇聚在了一起，打造出了商业地产的“逆天”金字塔。
项目的地段自不必说，而在形态和业态方面，也有很多让人耳目一新的创新和突破。
绿都绣云里一直在寻找一种东西，一个形态跟迪士尼的海派形象去匹配和互补，在上海来说，就只有石库门，最能体现上海情调。为了还原石库门的风情，项目邀请了新天地规划设计的设计师宋照青作为项目的总设计师，尽量去还原出老上海原汁原味的味道。
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有这样一个简短的小故事，在项目的产品打造的过程中，对于细节的把控，对于材料的研究是成败的关键，因此项目邀请了很多厂家，在100个材料当中，才选择了现在在绣云里的现在的这个材料。
艳姐带你提前看一下项目的硬件品质：
上海的街区式商业整体颜值都很高，远远领先于全国，这个项目颜值自然不低。
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项目售楼处和新天地有异曲同工之妙
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现场最值得夸赞的是景观的细节处理。建筑可以模仿，景观由于形态，空间，尺寸不一样，真正体现开发花费的心力。
这是项目的广场雕塑，选用了上海的市花白玉兰来创作。
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一个概念统一的运用到了项目各个地方，铺地的白玉兰图案铺装。
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水孔铺装的开口也采用了花朵的样式。
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项目有22栋客栈，每个客栈内部装修都有自己独立的风情。另外项目还拥有体验式的里弄商业，寻找了符合当地人文特色，文化体验的老字号，提供给来自全国各地的游客。
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狂欢迪斯尼，心醉绣云里，项目考虑到商业如何去匹配迪士尼，迪斯尼的整个状态是游玩度假的状态，到绣云里则是一个休闲的状态，对于游客来说，迪士尼一般游玩2天，在绣云里客栈住宿1天，绣云里打造出了2+1的全新迪士尼度假模式。
绿都绣云里最吸引人的地方就是她的老板娘文化，作为上海首创的客栈群和生活美学街区，绿都·绣云里每一栋客栈都有不同的特色，每一栋客栈都有一个有故事的主人。绣云里每栋客栈的主人都是代表着某一个圈层的人，或者某一个文化的族群的代表。
这些老板娘们也几乎成为了绣云里的首席内容官。比如创造了“入住率100%””周末提前3个月订房，工作日提前两个月订房”的现象级民宿传奇的廖敏智；又比如Iron Lady国际女子魔兽邀请赛两届冠军的电竞女神小苍，都成为了绣云里的老板娘，在绣云里开了各自领域的主题客栈，为客栈和绣云里注入了源源不断的内容，打造出了全新的老板娘IP文化。
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（电竞女神小苍）
比如住在小苍的电竞客栈住的时候，可以遇到很多高手玩家，说不定还会遇到你心目中的偶像。每个房间都有一些小细节，房间的桌椅的设计，拖鞋都有一些特别的电竞设计。在你睡觉的时候，睡衣是可以设计一些英雄皮肤的样子去定制，这简直就是住进了游戏的世界。
绿都绣云里思考的是如何把消费者对内容、产品、商品的体验糅合成一个完整的用户体验。通过地段，通过形态、业态，再加上老板娘有故事的人文的叠加，给客户带来完整的商业模式体验。