拿地王康红恩：投资不是赌！香港土地市场不能以单个项目做全局判断
康红恩从业16年，2000年开始做地产投资，2004转房地产金融。10多年来，经他手拿过的地块不下50余幅。业内戏称他是“拿地王”。
秉承稳准狠的一贯风格，2014年他进融侨，当年进入厦门和上海，完善了海西城市布局和一线城市的布点，2015年为融侨拿下12幅地块，投资170亿，其中不乏获得业界好评的2015年福州飞凤山公园地块。
和其他“一贯而终”做地产人不一样，康红恩的从业经历更加丰富一些：自非地产投资转到地产界，多样的经历也令他的视野、逻辑、手法和单纯地产出身的人不一样，多了几分对其他行业的了解，多了几分综合评定，多了几分跨界思维，成就了他野心优雅的多面感。
即使拥有如此丰富的业绩经验，对于2015年北上深地王频出的现象，康红恩都坦言，“我胆子算大的，我都不敢拿。
而对于近期热议的香港土地市场，康红恩表示，从供需关系看，香港房地产市场发展的潜力是有的，这两天也有很多文章对香港那块地的出让做了更详细的说明，“不能以个别项目，个别有瑕疵的项目去简单推断这个城市的房地产前景。”
猛龙过招，拿的不是地，是预期
图为：霸气拿地总裁康红恩
作为拿地王的康红恩，对于拿地有很多实操经验和研究，在采访的过程中，最让我们佩服的，就是他对于拿地细致入微的观察和殿堂级的专业素养。
他这么分析2015年的土地市场：基本每个城市每块地几乎都是地王，“地王成常态”。这实际上是个很大的压力，大家都在赌。大公司可以拿地猛，他们的试错成本比较低，但是其实很多中小企业压力是很大的，企业看不清方向，最终可能为此付出代价。
比如上海的新江湾楼板价都拍到了6万多。一些二线城市，比如合肥，福州，面粉和面包价格差不多。
还有一些城市，已经分化很明显，怎么去分析这些原因，怎么看这个现象？总体来说，2015大家拿地较猛，其实拿的是对房地产预期。
首先，大家对预期不同，当然预期是可以预测的，预期也是和中国宏观经济和城市发展挂钩的。大家目前如此拿地，是对未来判断还是总体看好的。2015年尤其明显，刚拿的地过半年，一年马上又升值。
当然，预期这个东西，如果土地增值幅度，超过房价增长的速度，就需要谨慎面对了。
带来一个问题，房地产发展不能违背其基本规律，房地产盈利模式已经发生变化，它不是一个高毛利行业，已经回归正常行业的净利和毛利。不是说可以把价值去对比。
其次，2015年2016年拼命拿地，土地竞争明显，最大原因还在于城市竞争同质化。
你看好合肥，我也看好苏州。城市选择越来越集中，投资者越来越多，土地就那么多，导致竞争日益激烈。我们做过一个统计，2015年有100多家企业想在上海拿地，但是只有40多家企业拿到土地，土地的竞争，某种程度上就是城市同质化的竞争。
此外，土地资源就那么少，城市公司手头没地了。
这个原因也是导致大家竞争激烈的一大因素。
最后一个原因，是各大企业自身战略，加大土地储备等，资金渠道比较少。
康红恩专访时间：
投资不是赌
问：疯狂拿地的背景之下，您认为提醒业界的方面：
康红恩：越是竞争厉害，越是要理性。
理性建立在正常的投资可行性方面。投资是长跑，投资不是过了那个村就没那个地儿。面对广大的住宅市场，供应还是有潜力的，把投资当成一个长跑。不是为了拿项目而去拿项目。当然可能会错失一些机会，但是你的决定一定是基于一些客观数据基础之上。
你在一个城市如何选择，和你的战略有关。房地产尤其要想清楚战略，尤其是中小型房企。大房企试错成本比较低，但是对于中小型房企来说，试错成本就会太高。战略想清楚，风险控制等就能想明白决策。
那些年，我们看到过的可能失败的地王
问：如何做到理性拿地
康红恩：首先要懂一个城市的经济和土地情况。
比如2015年看到的某些地块，本来是要打造成该城市的第四国际社区，但是截至到目前并没有打造起来，同时，溢价能力水平并没有涨的很疯。该区域整体发展，并不是发展的很好，和整合配套建设都有关联。
那么在这种情况下，拿了地王是非常有压力的。
虽然，消费者会持续买入，但是他会越来越感觉到，租金倒挂水平还不到2%，甚至不到1%，换句话说，我买还不如我租，如果租，那我可以租100年！
虽然可能享受资产增值，但是现在还能增长多少？
但是最近大家都在热议香港的地价和国内某些城市地价的问题，我们做房地产投资要看懂城市很重要。一个城市，尤其是一线城市，关键是供应和需求。
从土地供应的角度，一线城市的土地供应总量保持稳定，甚至有所减少，这就决定土地供应是有限的，甚至是减少的，但是需求呢？一线城市，部分二线城市，基本上都是属于人口流入，人口流入就意味着刚性需求始终都在。
另外，改善性需求，尤其是不断升级，差异化的住房需求正在喷涌而出，虽然有些城市住房存量在，但住房存量不一定就能满足升级的差异化需求，这样的需求是我们房地产面临的最大机会，也是最大的发展动力。
从供需关系看，香港房地产市场发展的潜力是有的，这两天也有很多文章对香港那块地的出让做了更详细的说明，我觉得不能以个别项目，个别有瑕疵的项目去简单推断这个城市的房地产前景。对于那些有真实需求，有效需求以及供需关系良好的城市的房地产应该要更有信心。
在某些城市利润率是0都拍不到地？！
问：拿地最怕啥？
康红恩：最怕大家都在赌，赌宏观经济。事实上这个会有很大问题，如同击鼓传花。2015年某个城市核心区地块，，1.7万楼板价，卖也就卖1.7万，这样拿地是非常不理性。
若问我，怎么看这些地？从好的方面，中国地王基本没有出问题，因为整个市场预期，整个市场是在往前走，地王的预期是在被消化掉。
现在问题在于，我对很多地，我都拿不下来，我胆子很大都没拿下来。我都不知道他们怎么胆子那么大。投资千万不是去赌，投资一定不要去赌。
若想赢得尊重，请上正面战场
问：如何理解拿地贵有贵的逻辑这句话？
康红恩：每次拍地，我都在想思考一个问题，为什么每块地，特别是热门的地块，都集中了很多开发商报名，但到最后绝大多数开发商都没法拿，但是总是有企业最后拿下来？他们是怎么测算的，怎么决策的？我们经常说“疯狂”，但是我相信每一个企业都是在做专业判断的。拿地一定是一个企业综合能力的集中体现，拿地一定是基于自身的比较优势而做的逻辑判断的。比如有的企业，像绿地说那块地要做海珀系列，至少表面上逻辑是成立的，用产品去拉高它的溢价。我认为投资都是有逻辑，说的通，只要自己说的通，那就没有问题。
企业判断千差万别，贵与不贵都是相对的，但是逻辑一定要成立。
在一定时间内，一些中小型企业，变成全国开发商，你会发现自己心有余而力不足，上海要50亿才能拿到项目，很多中小型企业会回到它的区域范围，进一步压缩到当地去做，它有成本、资源，协同优势。要么放弃原来所在城市？
你要成为一个全国型企业，你要放弃很多东西，所以这是一个很大的问题。顾了上海，可能其他城市要放弃。
当然，另外一方面来说，拿地很重要的事儿就是你的信心和决心，当很多主流开发商都在正面作战，你也要敢于去竞争：去显示品牌，你才可能有机会和地位。边缘化手段是要去做，但是不会改变。正面的战场是不可能靠边缘化手段去做到的。所以中小企业一定要正面战场去竞争！
到了今天，拿地是产品力前置一定要做到，溢价一定要做到。产品研发和逻辑一定要有，所有东西去做完整。我相信这种产品在这里一定能卖到2.5万，你能算到2万，别人也能算到2万，成本都是差不多，拼产品、拼溢价、拼溢价。好项目是相对的。
2016拿地一定会越来越难，因为所有人都在突破预期。
最得意的一块地：看得见的未来，才有未来
问：你个人拿过的最得意的一幅地块是？
康红恩：融侨2015拿了12块地，个人拿过50块+地。2015拿地最厉害的是央企，国企。
我比较得意的作品永远是下一块。我希望每一块地拿下来，不仅在拿地的那个时点和周边土地市场相比是好的，更重要的是，通过开发运营，通过操盘能力将这块地做好，这两个好加起来才是一个项目的成功，才是一个完整的好的投资循环。
拿地要看得见未来，这是我一直的观点。比如要拍一块地，如果周边卖1.8万，你的测算是2万，那你肯定拿不到地，因为所有参加这块地拍卖的企业都会算到2万块，你必须看懂这块地，看到这块地的未来价值，如果你能有支撑算到2.5万，你才能取胜。在看到未来这个问题上，有的企业没有更多的高溢价产品，但是研发高溢价产品是一个比较长的过程，在这种情况下，完全可以用未来价值逆向倒推的方法，就这个地块去研发、分析、测算，看得见未来就是看到每一块地的最大，最高价值，这应该成为投资最重要的工作和能力。