最高院:因以房抵债引起的合同纠纷不适用专属管辖|民商事裁判规则
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最高院
因以房抵债引起的合同纠纷不适用专属管辖
👉作者：唐青林 李舒 赵跃文 (北京云亭律师事务所)
保理合同具有债权转让的性质，其虽包含以房抵债的内容，但实际系因其受让清偿债权引发的合同纠纷、而非基于不动产权利确认而形成的物权纠纷，故不受不动产管辖的约束。
一、2016年6月21日，吉运公司与案外人加油宝公司签订《产品合作开发协议》和《债权转让合作协议》确定，在2015年1月25日起至2016年12月31日止期间，吉运公司对加油宝公司尚有未收回的应收账款债权819339903元。
二、2017年1月7日，吉运公司与加油宝公司签订终止合作协议，约定吉运公司回购上述应收账款债权，因该协议产生的所有纠纷由原告所在地有管辖权的人民法院管辖。
三、2017年3月10日，加油宝公司将终止合作协议中确定的819443965元债权中的319443965元转让给中广投保理公司，双方签订《债权转让协议书》。加油宝公司书面通知吉运公司向中广投保理公司清偿债务。
四、中广投保理公司因吉运公司拒不履行债务清偿义务，向原告所在地的广东省高级人民法院提起诉讼。
五、吉运公司在答辩期内提出管辖权异议，以债权转让协议中存在以房抵债的内容应当按照不动产管辖为由移送至北京市高级人民法院。
六、广东省高级人民法院在一审民事裁定书中认为，本案系债权转让引发的合同纠纷，不属于物权纠纷，不适用不动产管辖。吉运公司不服上诉，最高人民法院裁定驳回上诉、维持原裁定。
本案争议焦点在于：应收账款债权转让合同约定了以房抵债的内容，因该转让合同引发的纠纷是否受不动产管辖的约束。围绕上述争议焦点，最高院、广东高院进行如下论证：
第一，基础债权转让合同约定有效的管辖条款，中广投保理公司以债权受让人提起诉讼，受该管辖条款的约束，可以该管辖条款提起诉讼。本案中，吉运公司与加油宝公司签订的终止合作协议中明确约定“因协议产生的所有纠纷，由原告所在地有管辖权的人民法院管辖”，人民法院认为该管辖条款符合民事诉讼法第三十四条的规定，应确认有效。中广投保理公司在受让该协议项下债权时未明确表示排除适用该管辖权的内容，因此，中广投保理公司可依据该协议书约定的管辖条款提起诉讼。
第二，虽然终止合作协议记载了以房抵债的内容，但本案属于因受让债权清偿引发的合同纠纷，不涉及不动产权利确认等物权纠纷，不适用专属管辖的规定。本案中，根据中广投保理公司的诉讼请求，其请求权基础是其与加油宝公司签订的债权转让合同。换言之，中广投保理公司依据债权转让合同替代加油宝公司的主体地位，向吉运公司主张回购应收账款债权。虽然终止合作协议中包括以房抵债的内容，但该内容仅是债权清偿方式、不属于债权转让合同的核心内容，亦不涉及不动产权利确认等物权纠纷。因此，本案不适用不动产专属管辖的规定。
综上所述，最高院、广东高院以合同纠纷为案由确认本案的管辖法院，裁定驳回吉运公司提出管辖条款因违反不动产专属管辖而无效因而适用专属管辖的异议申请。
司法实践中，为争夺对自己有利的管辖权，当事人有时会以协议管辖违反了专属管辖为由提出管辖权异议，主张协议管辖无效，本案具有一定的典型性。结合本案及关联案件的一般特点，现将实务经验总结如下：
第一，当事人约定的管辖条款符合民事诉讼法中关于协议管辖的规定应属有效，不因合同无效而导致管辖条款无效。在我国合同法、民事诉讼法的框架下，当事人有权根据自己的意愿在法律规定的范围内选择管辖法院，比如被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告所在地以及标的物所在地等与争议有实际联系的地点。上述地点均属于合同或者其他财产权益纠纷的有效连接点。只要一经选择，则对当事人产生法律约束力，对当事人有效。然而，上述协议管辖的约定不移违反级别管辖和专属管辖为前提。
第二，实践中设置以房抵债协议或者以房抵债条款的目的往往是用于清偿主合同项下的债务，因此在确定该类案件的管辖法院时应当适用民事诉讼法关于协议管辖的规定。大量的司法裁判观点表明，当事人约定以房抵债协议或者以房抵债条款，其目的在于通过处分房屋以实现清偿合同项下对应的债务。质言之，以房抵债属于清偿合同项下主债务的履行方式，而不在于房屋权属或者处分等内容。因此，虽然争议合同会随附以房抵债协议或者约定以房抵债条款，但是这仍被认定是诉争合同项下清偿债务的内容，属于合同纠纷的范畴，不属于物权纠纷。
第三，值得指出的是，实践中也存在以房抵债过程中因房屋权属或者处分等问题引发的纠纷，这类纠纷应当属于不动产纠纷的范畴，在确定案件管辖时应当适用民事诉讼法中关于不动产专属管辖的规定。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二十八条 民事诉讼法 第 三十三条 第 一项 规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠
第三十三条 合同转让的，合同的管辖协议对合同受让人有效，但转让时受让人不知道有管辖协议，或者转让协议另有约定且原合同相对人同意的除外。
《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》（法明传﹝2013﹞359号）
第二条第一款 当事人在以房抵债协议中约定管辖法院，但抵债的房产与协议管辖法院属异地的，要严格按照民事诉讼法关于专属管辖的规定认定协议管辖的效力。
最高院在本案民事裁定书的“本院认为”部分就该争议焦点进行如下论述：
本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三十三条规定，合同转让的，合同的管辖协议对合同受让人有效，但转让时受让人不知道有管辖协议，或者转让协议另有约定且原合同相对人同意的除外。
所谓合同转让，既包括合同部分权利义务转让，也包括全部权利义务转让。前述司法解释关于协议管辖条款效力问题的规定，并未对部分权利义务转让的情形作出例外规定。吉运公司、刘现考关于合同部分转让不适用前述司法解释的主张，没有依据。涉案《协议书》第十四条约定，因协议产生的所有纠纷，由原告所在地有管辖权的人民法院管辖。该协议管辖条款内容明确，合法有效，债权转让协议亦未约定排除适用或另行作出约定。因此，《协议书》债权受让人中广投保理公司提起本案诉讼，原审法院基于前述约定行使案件管辖权，符合法律规定。至于吉运公司、刘现考所称同一合同不同部分权利义务分别转让多人时，适用前述司法解释可能引发当事人规避管辖协议的问题，并非本案实际情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
本案是因受让债权清偿引发的合同纠纷，而非基于不动产权利确认、分割或相邻关系而形成的物权争议。涉案合同具体条款中虽有以房抵债的内容，但本案作为合同争议的基本性质并不因此改变。 吉运公司、刘现考关于本案应按不动产纠纷进行专属管辖的上诉意见，依法不予采信。
中广投（深圳）商业保理有限公司与吉运集团股份有限公司、刘现考债权转让合同纠纷管辖权异议二审民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民辖终234号]
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
一、涉及以房抵债内容的房屋买卖合同纠纷属于合同纠纷，不属于物权纠纷，不适用不动产的专属管辖。
案例一：杭州申瑞置业有限公司与朱春富房屋买卖合同纠纷一案二审民事裁定书[嘉兴市中级人民法院（2017）浙04民辖终202号]认为，根据朱春富的诉讼请求，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。房屋买卖纠纷不是物权纠纷，故本案不属于不动产纠纷，不适用专属管辖之规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”，本案双方当事人约定发生争议由朱春富住所地法院处理，该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，属合法有效。朱春富住所地在浙江省桐乡市人民法院辖区，浙江省桐乡市人民法院对本案有管辖权。
二、以房抵债协议系买卖合同的补充协议，以房抵债仅是买卖合同项下债务的履行方式，故确定因买卖合同产生纠纷的管辖法院应依据协议管辖的约定，不适用专属管辖的规定。
案例二：三一汽车制造有限公司与江苏南通二建集团有限公司、江苏南通二建集团东越建设工程有限公司买卖合同纠纷二审民事裁定书[长沙市中级人民法院（2018）湘01民辖终186号]认为：根据三一汽车公司提交的民事起诉状和相关证据，东越建设公司与三一重工股份有限公司（以下简称“三一重工公司”）签订了多份购买工程车辆的《产品买卖合同》，并就其中部分合同的货款支付与南通二建公司一起达成了《三方抵房协议》。后三一重工公司将涉案合同的债权转让给了三一汽车公司，三一汽车公司又与东越建设公司及案外人辽阳浩天房地产开发有限公司（以下简称“浩天地产公司”）签订了《抵房协议》，约定以房产抵偿债务。因抵债房产一直未能办理产权，三一汽车公司遂提起本案诉讼，要求东越建设公司支付货款并要求南通二建公司承担连带清偿责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条的规定，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案是因《产品买卖合同》的货款支付问题而发生的纠纷，虽然当事人签订了以房抵债的协议，但以房抵债只是买卖合同债务的履行方式，债权人依据以房抵债协议主张的权利系债权而非物权，故本案不属于不动产纠纷，不能适用不动产纠纷专属管辖的规定。东越建设公司系《产品买卖合同》的债务人，其与三一汽车公司以及案外人浩天地产公司签订的《抵房协议》中约定：“抵房协议是《产品买卖合同》的补充协议，不可分割。双方如发生纠纷，按《产品买卖合同》约定的纠纷解决办法处理”。因涉案的几份《产品买卖合同》中约定的争议解决方式为“各自可向住所地人民法院提起诉讼”或是“向出卖人住所地人民法院提起诉讼”，而合同中的出卖人三一重工公司在签订合同时的住所地位于辽宁省辽阳市文圣区人民法院辖区内，故原审法院对本案有管辖权。
三、以房抵债协议涉及房屋的处分的，那么则适用不动产专属管辖，不再适用协议管辖。
案例三：邓珊珊与姚志欢物权保护纠纷二审民事裁定书[广州市中级人民法院（2014）穗中法立民终字第2215号]认为：邓珊珊起诉要求撤销其与姚志欢签订的关于处分房屋的协议书，属于不动产纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，由不动产所在地人民法院专属管辖。涉案房屋位于广州市海珠区，在广州市海珠区人民法院辖区内，广州市海珠区人民法院对本案有管辖权。综上所述，原审裁定正确，应予维持。
案例四：周金根与王飞龙、集贤县坤塬房地产开发有限公司合同纠纷二审民事裁定书[杭州市中级人民法院（2013）浙杭辖终字第452号]认为：案涉协议实质上属于以房抵债协议，抵债的房产与当事人协议管辖的法院属异地，故协议管辖的约定违反了《民事诉讼法》关于不动产纠纷专属管辖的规定。案涉房屋坐落在双鸭山市，本案应由双鸭山市中级人民法院审理。
关于我们
唐青林律师、李舒律师 北京云亭律师事务所合伙人，均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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