房地产企业土地增值税清算（三）扣除项目的审核
房地产企业土地增值税清算扣除项目审核是土地增值税清算的核心之一。
一、扣除项目审核的基本程序和方法：1、评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。2、获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。3、审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。4、审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。5、实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。6、必要时，利用专家审核扣除项目。
二、审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准：1扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。2、扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。3、审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。4、审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
三、具体审核的项目和内容：
应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括： 取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额。一是审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。二是如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。三是审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。四是审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。五是审核有无预提的取得土地使用权支付金额。六是比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
结合房地产开发企业提供的土地使用权证、地价款凭证、土地使用权出(转)让合同、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，审核“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整。重点关注出让合同、土地票据和契税完税凭证相关信息是否一致、是否存在逾期开发的土地闲置费、已预提尚未支付的土地出让金等支出违规列入开发成本等情况。
附表一
取得土地使用权所支付的金额明细审核表
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所属清算期： 金额单位：元 |
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项目 |
申报合计数 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
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合计 |
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审核意见： |
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土地征用及拆迁补偿费的审核，一是审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。
附表二
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土地征用及拆迁补偿费明细审核表 金额单位：元 |
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项目 |
申报合计数 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
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合计 |
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审核意见： |
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附表三
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取得土地使用权所支付的金额明细申报表 |
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项 目 名 称 |
有效凭证金额 |
本次扣除金额 |
本次未扣除金额 |
备 注 |
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支付土地价款支付情况 |
支付的土地出让金 |
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支付地价款金额 |
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交纳的有关税费 |
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其中： |
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合 计 |
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支付土地征用费用情况 |
土地征用费用 |
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耕地占用税 |
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劳动力安置费 |
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安置动迁用房支出 |
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拆迁补偿款 |
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合 计 |
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前期工程费的审核，一是审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。设计费用审核，核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时，可要求其提供境外中介机构报告。
附表四
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前期工程费明细申报表 |
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项 目 名 称 |
有效凭证金额 |
本次扣除金额 |
本次未扣除金额 |
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总 计 |
其中：非招投标合同金额 |
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规划费用 |
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设计费用 |
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项目可行性研究费用 |
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水文费用 |
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地质费用 |
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勘探费用 |
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测绘费用 |
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七通一平支出 |
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合 计 |
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附表五
前期工程费审核明细表
金额单位：元
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项目 |
申报合计数 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
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合计 |
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审核意见： |
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建筑安装工程费的审核，一是审核出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证;3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。二是自营方式重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价(包含土建、水电、初装饰)与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的，可作进一步核实。甲供材料审核。查看企业与施工方签订的建安合同中甲供材料条款并进行重点审核。核对房地产企业甲供材料核算的记账凭证，同时核实甲供材部分是否真实发生并已按规定缴纳营业税等相关税金。
附表六
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建筑安装工程费明细申报表 |
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项 目 名 称 |
有 效 凭 证 金 额 |
本次扣除金额 |
本次未扣除金额 |
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总 计 |
其中：非招投标合同金额 |
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建筑工程费用 |
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安装工程费用 |
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其他建筑安装工程费用 |
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合 计 |
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附表七
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建筑安装工程费审核明细表 金额单位：元 |
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项目 |
申报合计数 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
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合计 |
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审核意见： |
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基础设施费和公共配套设施费的审核，一是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。二是如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。六是审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。七是获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。八是审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。九是审核各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。 十是核查公共配套设施的权属关系，确认是否可扣除相应成本费用。查看公告或其他证明材料，判断公共配套设施产权是否交由全体业主。查看产权所有人的房产证，判断是否在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。同时应注意核实是否存在公共配套设施的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，同时又计入开发成本的情况。
附表八
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基础设施费明细申报表 |
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项 目 名 称 |
有效凭证金额 |
本次扣除金额 |
本次未扣除 金额 |
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总 计 |
其中：非招投标合同金额 |
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开发小区内道路 |
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供水工程支出 |
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供电工程支出 |
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供气工程支出 |
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排污工程支出 |
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排洪工程支出 |
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通讯工程支出 |
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照明工程支出 |
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环卫工程支出 |
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绿化费用 |
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其他设施工程发生的支出 |
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合 计 |
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附表九
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公共配套设施费明细申报表 |
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项 目 名 称 |
有效凭证金额 |
本次分配扣除金额 |
本次未扣除金额 |
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总 计 |
其中：非招投标合同金额 |
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物业管理用房费用 |
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变电站费用 |
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热力站费用 |
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水厂费用 |
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居委会用房费用 |
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派出所用房费用 |
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幼儿园用房费用 |
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学校用房费用 |
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托儿所用房费用 |
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公共厕所费用 |
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自行车棚用房费用 |
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邮电通讯用房费用 |
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其他非营业性公共设施费用 |
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合 计 |
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附表十
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基础设施费审核明细表 金额单位：元 |
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项目 |
申报数 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
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合计 |
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|
审核意见： |
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附表十一
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公共配套设施费审核明细表 金额单位：元 |
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项目 |
申报合计数 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
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合计 |
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审核意见： |
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开发间接费用的审核，一是审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。二是如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入开发间接费用。六是审核有无预提的开发间接费用。七是审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。八是在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
附表十二
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开发间接费用明细申报表 |
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项 目 名 称 |
有效凭证金额 |
本次扣除金额 |
本次未扣除金额 |
备 注 |
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管理人员工资 |
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职工福利费 |
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折旧费 |
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修理费 |
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办公费 |
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水电费 |
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劳动保护费 |
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周转房摊销费 |
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其他发生的间接费用 |
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合 计 |
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附表十三
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开发间接费审核明细表 金额单位：元 |
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项目 |
申报合计数 |
年度 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
|
合计 |
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|
审核意见： |
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房地产开发费用的审核，一是审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。二是利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定;4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
附表十四
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利 息 致 出 明 细 申 报 表 |
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|
行 次 |
金融机构名称 |
借 款 金 额 |
借 款 期 限 |
利 率 |
允许列支利息金额 |
|
1 |
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2 |
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|
3 |
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4 |
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6 |
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|
7 |
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合 计 |
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附表十五
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利息支出明细审核表 金额单位：元 |
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项目名称 |
项项目地址 |
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银行同期利率： |
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金融机构名称 |
借款时间 |
借款金额 |
借款期限 |
利率 |
允许列支利息金额 |
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|
合计 |
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|
审核意见： |
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与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
附表十六
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与转让房地产有关的税金明细申报表 |
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项 目 |
行 次 |
应缴纳税款金额 |
实际缴纳税款金额 |
备 注 |
|
增值税 |
1 |
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城市维护建设税 |
2 |
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教育费附加 |
3 |
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|
土地增值税 |
4 |
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|
地方教育费附加 |
5 |
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|
6 |
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|
7 |
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|
合 计 |
8 |
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附表十七
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与转让房地产有关税金缴纳情况明细表 金额单位：元 |
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项 目 |
入库合计数 |
年度 |
年度 |
年度 |
审定合计数 |
备注 |
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增值税 |
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|
城建税 |
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|
教育费附加 |
||||||
|
地方教育费附加 |
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合 计 |
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审核意见： |
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国家规定的加计扣除项目的审核，一是对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。二是对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。三是对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。四是对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。