权威预判 | 勿需对澳洲房市恐慌，还不是时候 / 四六文摘

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澳大利亚近期新闻头条关于房市放缓的报道其实没有考虑复活节假期因素影响。扣除季节性因素影响，5月份的房价实际上还是呈现上涨状态。即使如此，凯投宏观（Capital Economics）方面认为房市增速已经见顶，今年的房价涨速或放缓至5%，明年则进一步放缓至0%。

当然，房价涨速放缓情况存在地域差异。目前看上去悉尼房价涨速放缓较墨尔本要早。虽然珀斯房价跌幅已经见底，但是随着房贷费率上调和信贷收紧，无一城市可以免受冲击。

下周消息面，澳大利亚将于周二和周三分别召开澳储行（RBA）政策会议和公布第1季度GDP数据。虽然澳储行或依然宣布保持1.5%的利率不变，但是第1季度GDP表现可能相当疲软。

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一、不要对房市恐慌，至少还不是现在

二、加息仍有待时日

三、上半年经济表现疲软

四、本周关键指数

一

不要对房市恐慌，至少还不是现在

近期部分媒体头条有关澳大利亚房市的报道给人的感觉就像房市崩盘就在眼前。尽管最新数据证实了我们曾经有关“房价增速已经见顶，并将在今明两年放缓”的观点。但是实际情况并没有部分媒体所渲染的那么糟糕。

诚然CoreLogic房价指数5月份环比下滑1.1%，为2015年11月以来的首次下滑。同期悉尼和墨尔本两地房市房价环比下跌1.3%和1.7%。从这个意义上而言，房市预警并非空穴来风。

但是房价同样也会受到一年中活动的周期性影响。图1为过去五年内单月平均房价变化情况。受复活节假期影响，4月份和5月份的活动有所减少。事实上，过去五年内5月份房价月率下降幅度最大。

但是扣除季节性影响因素之后，可以发现5月份澳大利亚房价实际上环比上升了1.1%。更为重要的一点是，该数据明显大于前4个月平均0.7%的月率表现。

几乎澳大利亚所有城市都呈现这一特点。经季节性调整，悉尼和墨尔本的房价月率分别上升0.4%和1.1%。就算是房市低迷的珀斯，当月房价月率也上升了0.5%。

尽管房市崩盘并未开始，但是房价增速放缓几乎是板上钉钉的事情。之所以有这么大幅度的变化，CoreLogic去年同期曾对计算方法进行过调整也是因素之一。

其他指标则均表明房市见顶迹象明显。拍卖清空率与房价增速之间的关系在过去几年内已经有所松动。拍卖清空率（季调）从1月份的85%下滑至5月份的75%表明供需紧张关系已经有所缓解。

凯投宏观方面预计房价增速将从8.3%放缓至今年年底的不到5%。总需求衡量指标——新房销量数据与我们的上述预期相符。

此外，随着澳大利亚审慎监管局（APRA）新规的出台，各大银行纷纷上调房贷利率、收紧信贷条件。目前的拍卖清空率和新房销量均尚未完全体现上述政策影响。

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换而言之，不用多久我们或会看到需求进一步放缓对房价增速所造成的冲击。房价增速或因此进一步放缓至5%以下。

如图6所示，鉴于年初房价表现强劲，因此即使下半年房价增速放缓我们也会发现全年平均房价增速也可能达到9.5%。但是明年的房价增速可能会明显不及今年。我们怀疑随着澳储行加息，2019年和2020年房价甚至会开始出现下跌。但是如我们之前所提到的，这样的下跌对于澳大利亚经济或者银行而言并不是灾难。

当然，房价表现存在地域差异。如图7中的所示，悉尼房价增速放缓较墨尔本要早。此外珀斯的房价跌幅开始缩小。

上周新州财政厅宣布执行印花税优惠政策，悉尼房价或因此得到一定的支撑。但是凯投宏观方面不认为印花税优惠举措可以冲击信贷收紧和房贷利率上调所导致的需求放缓影响。鉴于同样的因素影响，凯投宏观方面认为墨尔本房市或很快开始出现放缓。最后，尽管珀斯最新的活动指标并未显示房价明显上涨，但是我们认为珀斯房价表现最糟糕的情况已经过去。

二

加息仍有待时日

虽然越来越多的证据表明消费增长疲态凸显，但是仍不足以推动澳储行进一步降息。

5月份澳储行宣布保持现金利率1.5%不变并看好澳大利亚经济前景。此外，4月份就业数据明显好于预期也为澳储行的上述观点提供了支撑，降息必要性因此有所缓解。澳储行也明确表达了不希望进一步降息的意愿。目前澳大利亚家庭负债水平已经处于历史高位，进一步降息虽然能够在短期内对经济起到推动效应，但是同时也会造成家庭负债率进一步上升的负面效应。

因此凯投宏观方面认为6月份澳储行政策会议也会宣布保持1.5%的利率不变。此外，政策声明也会再现乐观的基调。尽管如此，与加息几率相比，降息几率更大。事实上，尽管4月份零售销售环比上升1%，但是有越来越多的证据表明消费增长开始放缓。我们认为上半年澳大利亚GDP表现将颇为疲软。

马上加息的可能性很小很小。由于经济增长率可能持续疲软，基础通胀率将持续低位徘徊，我们认为在2019年前澳储行不会考虑加息。