利率大战再起！ 四大行鹬蚌相争 购房者得利？

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在惩罚性利率和比竞争对手更苛刻的借贷条款下，各大银行的只还息房贷表现整体不佳。但是，最近该类房贷经过重新组合后，已经卷土重来。

澳大利亚最大贷款机构澳联邦银行（CBA）将一到四年期的固定只还息住房贷款利率（ fixed interest-only home loans ）削减了50个基点，而为期两年的固定只还息投资型住房贷款（fixed interest-only investment home loan）的标准利率（headline rate）定为4.34％。

澳洲第二大贷款机构西太平洋银行（Westpac）也将新投资型房贷客户的只还息按揭利率（interest-only mortgage rates ）最高下调了30个基点。其一年标准利率（fixed-rate headline rate）为4.39%，两年标准利率为4.15%。

为了瓜分市场，Bankwest、Homeloans.com和BlueBay等小型金融机构都将利率最高下调了20个基点，并为不符合四大行借款标准的个人提供贷款服务。

ING、麦格理银行（Macquarie Bank）和Virgin Money也纷纷宣布降低只还息贷款产品的利率。

澳洲审慎监管局在一定程度上放松房贷政策后，只还息房贷额上升。但监管机构仍然担心澳洲居民债务飙升，因为目前家庭债务收入比高达200％。市场人士认为，只还息贷款可能再次成为家庭负责率井喷的导火索，所以当只还息贷款总量接近40％时，监管机构立刻向银行施压。

是更贵了？还是更便宜了？

根据Canstar监测的费率和收费数据来看，在只还息贷款上，每个投资型购房者（4.59％）相较于自住型购房者（4.27％）支付的利率，要多支付32个基点。这两个利率都远高于自住型购房者的本息贷款利率4.04％。

但对于那些非银行贷款机构的借款人来说，还会再便宜些。

例如，Freedom Lend和AMO Group提供的只还息可变利率的标准利率均低于4％。

抵押贷款经纪公司Foster Ramsay Finance的负责人表示:“一般来说，只还息贷款最适合那些想要最大程度提高投资现金流的借款人。”

更大压力？更高风险？

澳洲审慎监管机构和皇家银行委员会(banking royal commission)正加大对放贷机构的监管力度，从而确保借款人能如期还款。

银行方面，为了仔细评估借款人的偿债能力，要求借款者提供收入和支出明细，大到加班费、租金、学费，小到健身房年费、有线电视费、水电费的每月支出等等。

此外，许多银行虽然调低利率，但增加了存款保证金要求，变相提高贷款门槛。

随着房贷要求愈加严苛，目前在澳洲购买价值100万澳元的房产，贷款保证金为15万澳元，比以前的5万澳元增加两倍。这不仅为购房者父母增加了压力，也会导致非法贷款上升。

RateCity数据显示，几乎80%的房贷都提高了保证金比例，对投资型购房者要求为5%至15%，而对自住房的购买者要求为12%。

少数几家贷款机构 ，比如未获授权的存款机构Pepper Money 仍在提供较低保证金要求的贷款，但一些大型银行，尤其四大银行，都提出了高达房价20%的保证金要求。

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从风险程度来看，相比自住型借款人，投资型借款人给金融稳定性带来的风险更大。投资型借款人持有只付息贷款背后存在负扣税的激励因素，进而成为金融监管机构的主要关注对象。所以，投资型贷款所导致的宏观金融风险相对更高。

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还需注意的是，借款人在转向最便宜的只付息贷款前，应该寻求专业人士建议。因为这可能涉及昂贵的转移费用，而且贷款机构也可以随时提高可变利率。