房价上涨期不用考虑这个问题，但是房价调整期一定要把它重视起来！
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12月21日晚，新一线夜宴圆满成功，这是我们平台三年以来举办的规模最大的一次粉丝见面交流会活动！
活动内容丰富多彩，有浮云老师干货分享、有嘉宾演讲、粉丝提问交流、以及一连串的抽奖环节。
现场热闹纷呈。
特别是在浮云老师的问答环节，这个环节是现场的高潮，大家提问非常积极，参与度极高，很多朋友都咨询了自己关心的问题，浮云也都一一进行了回答。
而我们也发现了，现场提问的十几位粉丝之中，几乎都有关于如何置换的问题。
前两年买到区县了，要不要换到主城来？
手里有几套偏旧的小区，要不要置换到某某新小区？
手里又有了一些新资金，要不要卖掉一套小房子，再合起来换套大的？
01 究竟哪几类的房产是应该考虑置换的 ：
什么房产是应该置换的？在没有其他特别的情况下， 哪些房产应该优先置换掉？
我们高度归纳了4种应该置换的房产：
1、 按揭负债率低于50%的住宅。
对于很多老一辈的人来说，借钱买房是件颇为煎熬的事情。
每个月都要给银行还利息，那可都是白花花的钱啊！
所以，老一辈哪怕买房时因为全款不够迫不得已按揭了，但后面都巴不得赶紧存钱把利息还完。
殊不知，这样的方式太不经济实惠了。
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假设我们每年的通胀率就是8%左右，银行贷款利率也5%左右，相当于我们每还一个月的钱，还都被补贴了3%，只是这个收益平时我们看不到，而是在我们卖出房产时通过涨幅一起返给我们的。
所以，为啥在东部沿海发达城市，人们最看重的是贷票而不是房票呢？
能贷款的房子，能收获更多一些的补贴收益，这就是原因。
所以按揭负债率低于50%的房子，资金利用率太低，可以置换了。
2、 偏远郊区的房产，如果能够置换更核心的地方，建议置换。
16-18年，重庆普涨一轮，有些核心区域涨了两轮。
而新区普遍属于跟涨板块，在已经翻了一轮的前提下，下一次风口再来就得等到核心区的下一轮领涨之后了。并且过去新区的概念炒作已经透支了一部分上涨空间，目前我们在楼市平稳期也能看到价格回调比较多的区域也是偏远郊区的房子。
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新区的房子，投资周期比较长资金流动性变差，我们建议赶紧脱手离场，重回核心区置换准新房，提高流动性和保值性。
3、 区县房产，如果可以，赶紧置换。
我们活动现场有很多粉丝都提到了自己在区县老家的房产问题，都说自己回区县发展大概率是不可能的事了。但是老家没有房子好像又有点失落，留着吧又普遍性地几年没涨了。
问怎么办？
对于区县而言，我们建议只要不是有至亲在区县生活的，那就赶紧卖了吧！
卖了之后再换到主城来！
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在未来，广大区县，以及大多三四五线小城市的未来，都是人口净流出的状态。
而同时这么多区县和三四五线小城市，同样也在大量新建房子。
建这么多房子未来卖给谁？
在当下大城市化新时期，连成都、天津、西安、杭州这些大城市都在开始抢人的时候，我们还没有一点紧迫感吗？
想明白这个问题，接下来怎么选择应该很清楚了。
4、市场上不受待见的老破小、老破大。
一直以来我们一直都说重庆有酸雨，重庆人有新房癌，投资不建议投老破系列。
除非有超强的学区房功能，不然就是产品迭代后最不受待见的房产，如果能够卖出，就可以赶紧毫不犹豫置换掉。
尽管近几年重庆的环境越来越好、空气质量越来越高，但不知道为什么，很多老破旧小区看着确实还是很旧。
除了外观看起来比较旧，实际上住在里面的感受也不太好，相对于目前新房的板式结构、户户端头、两梯四户甚至两梯三户的优秀户型设计而言，老旧小区的梯户比和塔楼单面通风采光的结构确实人居环境不佳。
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老破旧，看在眼里，烦在心里。
不喜欢老破旧，这是人性。
所以能卖了置换新的房子，这是没有什么好犹豫的事情。
02 那么如何置换更好呢：
1、在市场平稳的时候。
因为平稳期房价也不会有什么大的波动，所以有充足的时间让我们一边挂起卖，另一边慢慢选自己心仪的房子。
如果为了避免新房子定了，旧房子紧到卖不出去，遇到资金出问题这种情况。这个时候可以先卖了再买。
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2、在上涨期的时候。
我们建议提前买了房子后，再慢慢卖自己的房子。
为什么呢？
一方面因为上涨期的时候市场很火热，你的房子也很好卖，不愁卖不出去。
另一方面，你要买的房子也会涨价，甚至会调价，所以应该提前布局，先买上，把房源和价格锁死。之后再卖旧房子的过程中，旧房子还能涨价，还赚的更多了。
比如说你要买的房子涨价前是100万，涨价后是150万；你要卖出的旧房子涨价前是80万，涨价后是120万。
那么在上涨时期，就要先买后卖。
买进100万，卖出120万。
而不是卖出80万，买进150万。
这两种方式的差异放在一起一比较，落差就很明显。
3、买一个城市的当下板块平均价的房子
买一个板块平均价的房子最大的优点就是，这种房子是大多数人买得起的房子，买来不站岗。
如果你现在的房子明显高于了房子所属的板块均价，那么可以考虑置换优化一下。
但是也要注意控制面积段，不能买面积太大、建面单价超过10000的老破大。最佳的入手楼盘是刚需优质盘：
核心地段；
有轨道和商业；
要70—80平，该板块市场均价的次新。
这样的房子可以高枕无忧！
03 结语
每个人的人生中必然都会出现需要置换房产的时候，希望这篇文章能对你有所帮助。
最后我们想说的是：
就和刚需不用等，什么时候都应该上车一样。有迫切置换需求的人们，也没有什么好等的。
特别是现在这宝贵的平稳期，正是置换的黄金时期！
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