魔幻山城！重庆将打造98个“轨道TOD综合体”。
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前言
12月24日，重庆市住建委、市发改委、市财政局、市规划自然资源局联合发布了一个重大消息：
“重庆市城市轨道交通TOD综合开发实施方案”通气会召开！
（图源 上游新闻）
方案中所提及的几个要点对于普通民众来说，这将是一次生活结构和习惯的变化；
对于商业和房产来说，变革重庆商业与轨道交通发展模式，重庆主城都市区轨道范围内的商业和房产价值将被重新定义；
而对于重庆来说，这将是提升重庆在国内城市竞争力的一个必要条件！
基于此，这份方案非常重要。关系到你我，涉及到我们手中现有房产的增值情况，以及我们未来在选筹时候的板块倾向。
01 TOD与生活结构变化
其实TOD对于大家来说或许并不陌生，在年底即将开业的金沙天街从设计、规划再到落地宣传以及发展的内核就是这个。
但是重庆的轨道交通站场发展TOD模式具体会如何执行？最后会给大家带来什么样的生活方式改变？
之前，轨道交通作用只有一个：
客运。
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在这种长期作用单一的情况下，人们更注重的是轨道交通所带来的便捷，其中最重要的三点就是：
便宜、方便、不堵车。
如果说轨道交通具体能带来多少商业价值，重庆的传统五大商圈最清楚不过。
而如今，重庆规划的98个tod，其实就是一站式服务市民，让市民的公交、轨道、逛街、买菜、餐饮都能一站式在一个站台完成。
现在重庆已经有类似于TOD模式的存在，比如大坪的时代天街、新牌坊的新光天地等，基本都是轨道与商场、写字楼、商住楼无缝衔接，在这种“类TOD站场”中可以满足绝大部分市民的日常生活所需。
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待到方案落地、在试点推行成功普及重庆的时候，轨道站点周围的居民或均可享受到这种便利生活！
届时，在轨道站点周边生活的居民，家门口上班或许不再是一种奢望；买菜不用再走很久；购物、聚餐不用再专程跑去某个商圈。
总结一句话：
把要在外面做的事儿一站做完再安心回家。
综合看来，TOD是整体性提高城市效率、焕新市民生活、极大提升居民幸福感的重要原因。
接下来，我来分析一下，TOD的推行将会给城市带来什么样的影响。
02 TOD带给城市的影响
TOD对于新区来说，无疑是一个重大利好。而其在新区的根本意义则是聚集人口。
相对于核心区，部分新区的劣势就在于生活配套不全。新区的房价确实相对较低，比较吸引人。但是配套不齐这一点，在部分人心目中，新区仍被定义为“郊区”。
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生活不便、交通不便，这两个难题不得到解决，就无法往新区聚集人口。人口较少，新区的发展就会变弱变慢。
TOD则完美弥补了这个劣势。把新区的人流用轨道汇集，集中消费、集中聚散。无形之中提高了新区的影响力，也让刚需置业者有意愿去新区安家。
说完新区，我们再看下核心区。
在我看来，核心区内的TOD站场不会绝对独立存在，而是会以解放碑、观音桥、南坪、杨家坪和沙坪坝这传统五大商圈为核心，继续扩散其原有的影响力。
传统五大商圈的人流不会被存在于其周边的TOD影响，反而是再次把人流和客流聚拢过来。相当于，五大商圈的占地面积并没有扩大，但是其扩散与影响范围却扩大了几倍。
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所以，对于核心区来说，这是一件锦上添花的事情。而对于部分新区来说，则是补足了生活配套还不算完善这一劣势。
但是，这个看似竭力抹掉新区与老区之间的差距，弱化“新老”概念的发展模式，反而是巩固了老区的核心优势。
次者补短，优者更优。
马太效应会在这一模式发展之下更加明显的呈现出来，基于此的房产价值划分，则是有力证据。
03 TOD与房产
在方案中有一个关键点绝不可忽视：
人口、产业、资金会高度集中在TOD站场，这毋庸置疑。但是，TOD周边的房产是由“1368定界”来划分的。
何为“1368”？
以站点为圆心：
100米半径范围为综合开发极核区；
300米半径范围为综合开发核心区；
600米半径范围内为基础构建集约紧凑、功能复合的综合开发区；
若是地势平坦地区综合开发区可拓展至800米半径范围内。
按照已经有过的成熟TOD案例来看，100米内为商业居多、100-300米内商务居多、300-600米内住宅、商务、公园较多、600-800米内住宅最多。
（自制）
“1368”已经把房产划分了一个大致的价值区间，而“定级、定型”这两个硬性指标，则是直接区分了98个TOD之间的地位等级。
先给它们定级：城市级、组团级、街道级、社区级；
再给它们定性：商服型、枢纽型、公服型、产业型、居住型。
所以，定级、定性，再配合“1368定界”， 这就意味着，并不是所有的TOD周边房产价值都非常高、都有投资价值。
越是在这种范围极大的规划中，功能定位的不同，越是能直接决定其周边房产的金融属性高低与否。
所以，通常来说，城市级的商服型TOD周边房产价值最高，也是98个TOD中房价的高地；而社区级的居住型TOD，实则只是增加了一个小型社区商业而已，可满足最基本的生活需求。
再进一步说，拥有了多个城市级商服型和组团级枢纽型TOD的板块，未来或将是重庆房价上涨的领头羊！
这种拥有了大量城市优质资源的板块，也将成为重庆核心地段进行再洗牌的主要推手！
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04 结语
这是一场对重庆商业发展模式的反思与革新，也是重庆轨道交通价值的再次爆发。
在此之前，重庆商业同质化、无差异性、人群密度等因素所导致部分新开商场走向衰败，与此同时，传统五大商圈周边道路拥堵情况严重、城市核心资源极度紧张。
对于这些城市问题来说，TOD已经不单单是对于某个板块的利好，而是对整个重庆的轨道沿途房产进行一次配套优化。
对于已经有了优质配套的核心区，TOD对于其则是锦上添花、再度增强核心区房产的竞争力。
在此模式之下，核心区轨道站边上的房产将具有巨大的优势，尤其是双轨道、甚至三轨道的换乘点。毕竟，这是在原本的基础之上又拥有了一个商业配套中心。
对于房产来说，地段、人口和资源决定一切。届时，这类拥有了绝对城市核心资源、绝大部分人流量的房产，其地位或将无法再被轻易撼动。
房产价值在于一层一层的叠加，核心区价值愈加凸显。说到这里，你应该知道去哪里买房子了。
E·N·D