定了，以住房需求为导向，十四五大城市房地产10大方向
关于房地产未来发展方向，可以从上到下一步步在部署和落实，从最高的指导思想，再到下边的具体落实，从“促进房地产市场平稳健康发展”13个字，再到236个字的表态，到最后大篇幅文章对房地产的解读，层层递进，我们对房地产的未来发展方向有了清晰的认识。
其实，12月17日，住建部部长就针对国家在《远景目标规划》中提出的城市更新行动进行了全面解读，那会我也写了文章，帮助大家理解，今天早上，各大媒体又相继宣传报道，我也再次深入阅读了一遍，感觉理解得更深了，还有很多方面上次我没提到，这次给大家全面解读。
国家提出解决大城市住房突出问题，这本来就是大城市的问题，不能完全归结为老百姓钱少买房难的问题。而从这次对住建部落实城市更新行动方面做出的重要部署看，未来5年房地产发展方向基本定了，而且很多问题都是围绕城市更新行动而展开的。
1、城市更新是新的经济增长点。
实施城市更新行动，可以推动城市结构调整优化和品质提升，让大家更能感受到城市的美好生活。这是目标，但同时也是必然之路。
因为传统的房地产发展已经走到瓶颈期，大拆大建时代过去，房地产也正从过去高速增长向高质量转变。但又当如何确保经济继续稳定增长呢？实际上，我们的存量时代才刚刚开始。
城市更新一定包括老旧小区改造，拉动经济增长的新路已经打开，也必将成为新的经济增长点。所以，既是民生工程，又是经济长期持续健康发展的动力。
2、由房地产主导的增量建设向城市品质为主的存量改造。
从实施城市更新行动中可以领略到，我们的发展思路变了，说实话，过去就是粗放式的发展，现在必须从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，从过去房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，从源头上促进经济发展方式转变。
这对房地产发展可以说起到了非常关键的信号指导意义，城市发展思路变了，房地产也必须变。
3、提升住房品质。
城市更新肯定离不开住房品质的提升。过去追求速度，大家更看重的是房价是不是上涨，今后大家会发现，随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位逐步深入人心，房价也慢慢稳定下来了，大家才发现，原来我们追求的应该是房子本身的品质。
这才是最根本的需求。当购房者的意识觉醒后，开发商也会提升住房的产品品质，否则，还像以前，肯定就卖不出去。住房品质上不去，城市也不答应。
4、坚持房住不炒、因城施策。
这个不具体展开说了，但是未来肯定还会继续坚持房住不炒的，而因城施策是对房住不炒的政策补充，缺一不可。房住不炒是底线，而因城施策是具体问题具体分析、平衡市场的政策调节。
这就确立了房价稳定、不会大涨大跌的方向。
5、实施长效机制，落实三稳目标。
稳妥实施房地产长效机制方案，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。只要是能稳定市场的好政策，我认为都应该是长效机制的一部分。
6、落实保障政策，加快补齐租赁住房短板。
完善住房市场体系和住房保障体系，单靠市场上的商品房显然无法满足大城市住房需求，那么就必须两条腿走路，市场的归市场，保障的归保障。大城市房价稳定后，依然会有大批人买房难，那么该如何解决呢？
我认为今年说得最多的就是解决大城市住房突出问题需要大力发展租赁住房。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，过去对租房市场欠账太多，照顾得不够。一方面有观念的问题，另一方面也有房价问题。如今正在突破原有问题，另辟蹊径，从解决住房需求端入手，确保住得有尊严，或许这也是未来最好的归宿。
地从哪里来？探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。
7、以住房需求为导向配置土地资源。
完善土地出让收入分配机制，我认为这是从保障角度考虑的，土地出让收入应该更多地利用到保障上。以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构。
你说过去土地供给少吗？很多时候并不少。主要是所供土地与需求不一定匹配。真正需要住房的人可能够不到。我认为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，就可以因人而异，以需求定供给，最终推动全体人民住有所居。
8、住房公积金覆盖扩展到新市民。
改革完善住房公积金制度。扩大缴存范围，覆盖新市民群体。也就是说，无论租房还是老旧小区改造，公积金的资金都会支持到位。过去没有被公积金待遇照顾到的新市民，未来也可能会享受到公积金待遇。
9、城市群发展是未来方向。
完善城市空间结构，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。显然这不仅仅是发展房地产的问题，而是城市结构的问题。
发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。这既是大城市的发展出路，也是周边城市发展的必然选择，一举两得。
10、房地产市场调控评价考核。
过去，很多城市在落实调控政策上有私心，而这种私心是可以理解的，因为对政策的长久效果认识不足，看到的只是短暂的利益，所以不能顾全大局，现在无论是购房者还是开发商，也包括地方，都认识到房住不炒的坚定性，也知道了调控的严肃性。
在摆脱房地产过度依赖度上慢慢有了新的认识。现在通过健全政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，全面开展房地产市场调控评价考核工作，对地方有了很大的约束。一定程度上，对政策的落实会起到很明显的效果。