新鸿基来了，南站还留不住你？
不鸣则已，一鸣惊人。
南站，终于迎来了大规模供地。
上周，广州公布了2021年第一批次住宅用地集中挂牌的公告，共计有48宗，挂牌总价超901亿元，计划于4月26-27日分批限时竞价。
此前，我们已经介绍了南沙、白云地块。今天，我们将重点介绍番禺的南站地块。
此次番禺共有5宗地块挂牌出让，其中，南站就占了两宗，是番禺本次挂地的大户。
无论是体量，还是总价，都占了番禺地块的一半有余。
我们先来看南站TOD地块。
地块挂牌总价为70.82亿元，起拍楼面价11493元/平，是本次挂牌的48宗地中，总价最高的地块。
土地用途为商业设施用地、商务设施用地、二类居住用地，计容建面高达91.7万平（其中，住宅建面17.7万平），也是此次挂牌48宗地块中，体量最大的项目。
|南站地块位置图
按照以往地块的出让规则，此类TOD型地块，出让条件一般都会要求竞买人具有10年以上地铁线网的建设、运营、管理经验，也就是定向出让给广州地铁。
如南站的陈头岗停车场场站综合体项目地块：
| 截图来源：广州公共资源交易中心
但是，此次挂牌出让的南站TOD地块，却没有了这一限定条件。
那么是否意味着其他开发商就有机会拿下该地块了？
| 南站TOD地块航拍图@拆神细鹏摄影
我们继续看地块的出让条件：
地块要求竞得人取得的用地须用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设，且自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积（即：740252平方米）的50%，年限不少于20年。
同时，竞得人须配建以下相关配套设施：
1、广州南站一体化综合交通枢纽项目公共交通设施的建筑面积341289平方米，总建设成本约人民币26.82亿元，建成后无偿移交给广州市交通运输局或其指定单位。
2、配建公共服务设施建筑面积74750平方米，总建设成本约人民币7.7873亿元，并建成后无偿移交给广州市番禺区政府指定单位。
3、按规划要求配建BA0502085地块（服务设施用地），建成验收合格后，无偿移交给广州市番禺区政府有关部门。
也就是说，竞得人除了要付出70.82亿元的总价外，还需要付出34.6073亿元的相关配套设施的建设成本，总投资金额高达105亿元。
如此巨额的投资，意味着该宗地，非大咖不能取。
那么，谁有这样的实力打造一个巨无霸TOD项目？
据阿拆了解，地块或定向出让给来自香港的新鸿基地产。
关于新鸿基，相信大家并不陌生。
此前，新鸿基在南沙庆盛枢纽拿下了两宗商业地，共计投资约60亿元，将打造庆盛枢纽综合体项目，采用TOD开发模式。
对于新鸿基而言，这只不过是其引以为傲的TOD项目打造经验的再一次实践。
在香港，新鸿基开发TOD项目长达20多年，建设了20多个TOD大型综合体项目，包括早期的沙田新城市广场和近年的九龙站综合项目。
如位于广深港高铁始发站——西九龙站的香港环球贸易广场（ICC），其前身不过是货运码头旁边的一块地，以“脏乱差少偏”著称。
如今，在新鸿基等其他房企介入并发展TOD模式下，西九龙摇身一变成为如今香港豪宅的代表。
|环球贸易广场，图片来源新鸿基官网
在内陆，新鸿基还先后打造了上海天荟TODTOWN、上海陆家嘴国金中心、上海ITC、广州天汇广场等TOD项目。
| igc天汇广场，@拆神细鹏摄影
由具有TOD城市综合体项目运作经验和雄厚实力的新鸿基来开发，相信南站定将能打造出一个高品质的TOD。
我们再来看南站挂牌的另一宗地块，编号BA0401009、BA0401017地块，位于恒大足球场旁边。
| 南站地块航拍图@拆神细鹏摄影
该宗地为纯宅地，计容建面将近15万平，挂牌总价9.7亿元。
但是地块要求竞得人需要建设市重点工程项目，投资金额23亿元。
折算下来，地块的起拍楼面价约为21819元/平。
据了解，该宗地或为越秀地产的囊中之地。
值得一提的是，近年来，南站也在加大宅地的供应。
2018年末，广州地铁以63.69亿元的价格，拿下陈头岗停车场场站综合体项目地块，计容建面超58万平，与越秀地产合作开发，也就是如今的越秀TOD·星瀚。
项目规划总户数4378户，目前在售85/102/115平三至四房，均价40000元/平。
去年9月，广州城投经过27轮激烈竞价，夺得南站BA0501004地块，成交楼面价约26328元/平，地块计容建面14.57万平。
再加上南站TOD地块，规划有17.7万平的住宅建筑面积。
以上地块，将为南站带来近100万平的住宅建面，加上石壁村旧改的推进，都将为当地增加大量的居住人气。
只有固定的居住群体，才是带动南站发展的基础。
广州南站，作为全国客流量最大的高铁站场，其战略意义非同凡响。
根据《广州南站核心区城市设计》方案，广州南站将从一个功能单一的交通场站向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型，建立世界级文化与旅游目的地，打造世界性超大型TOD项目。
未来，南站核心区将会以枢纽服务、国际消费和商贸会展为主导产业，以智慧服务为支撑产业，发展成为大湾区最繁荣的目的地与都会区。
毕竟，这里有四条国铁、三条城轨、四条地铁，是广州“五主三辅”八大火车站之中最重要的枢纽。
从这里出发，无论是到珠江东岸还是西岸，都可在1小时内完成，带来全国的人流、物流、技术流、资金流。
而之前南站被人吐槽距离广州市区太远的短板，也在不断改善。
| 南站地区轨道规划示意图
地铁+城市快速路，如同动脉深入肌理，撬动南站商务区财富。
| 广州南站CBD
目前，南站已有万科世博汇、李锦记华南总部、佳宁娜集团、华南中璟、广州中车、恒大足球场、南站喜街Hey Block等项目进驻。
其中的恒大足球场，总投资120亿，占地约15万平方米，总建筑面积约30万平方米，可容纳高达10万人。
巨大的人流量，必将带来强大的消费需求，尤其是对于餐饮、住宿的消费更是必不可少。
| 广州恒大足球场最新设计方案
待南站TOD项目落地，将补齐南站高端商业的拼图，为往来的客流和番禺居民购物休闲提供一个全新的去处。
一张湾区CBD+TOD的超级蓝图，正轰然而至。
————旧改秘密，偷偷说给你听————