卖房时,既要准确估价,也要随机应变

笼统地看2018年的前三个月,我们可以说: 公寓市场火爆,独立屋市场清淡。从卖方经纪人的角度看,卖公寓楼房容易,卖独立屋稍微难一点。

进一步仔细观察公寓市场,又以多伦多市中心的C01区最为火热。近期有些C01区的公寓楼房,只要一放上市场,通常都会引来多个潜在买家。所以,无论是华人经纪,还是西人经纪,卖房时都爱用抢Offer的方式:  房子上市,设定一个抢Offer的日子,到时候就会有几个买家来抢,也几乎肯定能卖个高价。

不过,我们也应该清楚地认识到,抢Offer的方法並不会毎一次都好用。作为卖方经纪人,考验我们工作能力的时刻往往是,如果抢Offer的方法不灵了,我们还有没有信心和方法去帮卖家朋友将房子卖出合情合理的高价?

分享一个最近的案例

一个月以前,一位过去的老客户委托我,帮他卖出一间City  Place 的公寓楼房。这是一个700多呎的一睡房加书房的单位,没有车位和储物室。楼层比较高,客厅阳台面对8英亩的公园,向东南方向可以望见大片湖景。非常有意思的是,不少投资公寓的华人朋友会说,City  Place 的楼花买入价较高,几年后卖现楼时並不怎么赚钱。

先向读者朋友们报告卖房结果:  我的客户当年买入楼花的价钱是40余万加币,我这次帮他卖到了60万加币出头。在这栋楼里,我们卖出了同类型单位的最高价。当然,我的客户赚到了钱。

其实,房子上市之前,我们卖方分析了C01区公寓市场的整体成交统计和具体这两栋相邻大厦的近期成交记录,比较准确地定出了目标价----60万加币。因为要等待管理公司提供大厦管理报告(Status  Certificate) ,我们拟定的第一套销售方案是:  叫一个比正常估价低的价码,展示10天,然后,等Status  Certificate到手时某一天统一收Offer。但是,3月26日那天进来的两个Offer都比60万低,没有达到我方估算的目标价。

如果第一轮两个买方经纪人都出了较低的价,我方还敢坚持原本估算的目标价位吗?事实上,我方确实是满有信心地将第一轮MLS上的Listing终止了,在4月初改叫较高的价格进行第二轮销售。这一次,我们不用抢Offer的方法,就让买方经纪人们随时出Offer。结果,我们在第二轮销售中以略超60万加币的价位成功售出,实现了初始的工作目标。

随机应变的旧案倒

这个旧案例发生在Finch和404附近。几年前的暑假期间,卖方Y先生找到我,希望我能将他们夫妇的房子卖出个好价钱。说实话,当我亲眼看到这间位于Finch和404附近的半独立屋的内外状况,又听到Y先生说出他希望卖到的价钱时,我不得不实话实说,这是一项很有难度的工作。然而,很多时候,正是有挑战性的工作才能激发大家的工作热情和艰苦努力。

Y先生夫妇的房子的一部分曾经出租给学生们好几年,旧式的实木地板上有很多划痕,有的部分变了色,有些墙身上还有年青人随手画的各种图案,房间的灯具陈旧,式样不统一,厨房和洗手间的柜子油漆也已斑驳。查阅成交记录,整条C街上,过去几年能够卖到70万的半独立屋只有一间。

审时度势,要想把Y先生的旧房子卖到他们的心理价位,我们有两点一定要做。一是将上市时机放在暑假之后,因为,統计数据显示,下半年房价较高的时段通常是在大家渡完暑假之后到圣诞节之前。二是在控制成本的前提下,修整房屋内外现有的问题,适度装修,让房子的状况有明显改善,不将修整房屋的麻烦事留给买家朋友。

事实上,适度装修,主要是全面粉刷,铺设复合木地板,更换楼梯扶手,厨房和洗手间的柜子打磨翻新重新油漆,统一更换了新式吸顶灯,花钱不算太多,但整个房子焕然一新,年轻了20岁都不止!

随机应变不抢Offer

虽然是适度装修,但也很花时间和心思。到装修完成,已经是10月下旬。卖方Y先生希望卖出好价钱,又希望尽快卖出。通常来讲,在这种情况下,”抢Offer”似乎是首选方法。然而,当时市场上发生的一些变化值得关注。

我们自己的C街9x号将在10月31日上市,而就在半径一公里范围内,刚刚出现了两个在卖的半独立屋,第一个是在T街上,10月28日上市,计划在11月5日抢Offer。第二个是在S街上,10月29日上市,约定在11月4日抢Offer。这两个半独立屋都是低叫,想着抢上去。如果我们也想用抢Offer的方法卖房,怎么也要开放一周左右,未来只能在T街和S街上的两个半独立屋卖出之后再收Offer。那么,我们最大的损失就是,区内有较高购买能力的买家少了两位。谁能保证,在同一时期,还有第三个好买家剩下来,来高价买我所卖的房子?

当机立断立即成交

事实上,我们的C街9x号在10月31日上市,叫价比卖家心理价位要高一些,但是,我们特意宣布:  不用抢,买家可随时下单。结果,我们的房子在11月2日有条件售出,11月7日买家取消条件,正式成交,成交价在这条街上最高。而且,我们是在半径一公里范围内三个待售半独立屋中第一个成交的,售价也是最高的。我的当事人---卖家,非常满意这样的结果,也很满意我的专业工作。他开玩笑地说,我们是当机立断,”截糊”成功,抓到了最好的那个买家!

其实,要想成功卖房,首先需要卖家朋友对专业经纪人的信任与合作。同时,更要求卖方经纪人有丰富的实战经验,要能够审时度势,随机应变,注重细节,避免误判。这样,才能与卖家朋友一起当机立断,吸引並抓住市场上有实力的好买家。

市场供求毎一天都在变化。但是,更重要的是如何去应对这个变化的市场。同一个房子,由不同的经纪人去卖,售价真地可以有很大的不同。希望计划卖房的朋友们都能找到一位懂房子懂市场的专业经纪人,帮助您达到理想的目标。

(0)

相关推荐

  • 在海外置业,容易有哪些错误的认知?

    能够到海外置业的人,多半是有产业的富人,十余年来在国内的投资市场尤其是房地产市场积累了丰富的实战经验,房价上涨使早期买房的人都成了受益者,于是有些人以为自己是出色的投资人,海外置业亦不过如此,总是用国 ...

  • 华人为抢offer放弃验屋,结果哭惨~修到快破产!

    买房子是人生中最大的一笔开销之一,所以一定要慎重选择,验屋也是必不可少的.然而,由于卖方市场现在如日中天,好多人为了抢offer甚至放弃验屋这个条件,还有些卖家甚至会主动要求买家放弃验屋,买方为了得到 ...

  • 金诉说法 | 开发商卖房时赠送的院子是不是真的是你的?

    " 导语 买房时,相信大家都听说过赠送面积,"买房子赠送面积"这是许多开发商惯用的宣传语,那么,开发商那些多出来的赠送的面积到底是好还是不好? " 本文作者丨孟 ...

  • 买完房立即交契税,在卖房时,能省一大笔费用。

    买完房立即交契税,在卖房时,能省一大笔费用。

  • 【问问丽莎】如何取消卖房时收取的VAT?

    我在买一个Freehold的房子,卖家律师让我填一个1614D的表格,请问这是什么表格呢? 莎粉 丽莎会计行 1614D表格的主要用途是用来取消卖家在卖房给您的时候收取您的VAT的.您填完这个表格交给 ...

  • 【问问丽莎】没在房里住,卖房时还能有PPR Relief吗?

    如果我曾有段时间不在我的房产里住,我卖房的时候还可以有PPR relief吗? 莎粉 丽莎会计行 这个主要看您不在这房产的原因,有个别原因是可以当作您还在这房子里住的. 请问有什么原因是可以的? 莎粉 ...

  • 卖房时,同一栋楼“西户”总比“东户”先卖完,置业顾问道出原因

    随着经济的发展,城镇化的进程一直没有停止,在2019年底我们国家常住人口城镇化率已经超过了60.6%,正在向70%大关迈进.专家预测,在未来10年,每年还会有1300万左右的农村人口流入城市中去.相比 ...

  • 在纽约卖房时卖家需要承担的费用

    经常有人问我:买房子有哪些费用?卖房子要交多少税?我都会告诉对方这个要看具体情况.因为说来话长,还是总结进文章里更容易讲清楚.在上一篇文章里,我为大家讲解了在纽约买房时买家要承担的过户费,得到了热烈的 ...

  • 卖房时请避开”短平快”的陷阱

    刚刚过去的周一(7月8日) 对我的一位卖家客户朋友来讲,是一个好日子.因为,买家签了最后的Waiver,买卖合同变为Firm Deal--不可撤消了.大约10天前,我为他卖出公寓房子並且卖出了这栋楼里 ...

  • 卖房时,哪些小升级能吸引买家眼球?

    卖房时,哪些小升级能吸引买家眼球? 这个问题,最普遍也是最为公认的回答是:厨房,洗手间,主卧室.以此类推,最后是地下室. 最普遍的升级暂且不表,因为我已经在以前的文章中详细表述过,同时,厨房,洗手间和 ...

  • 卖房时,什么是卖家必须要披露的 ?

    卖房时,卖家必须向买家披露什么?买房时,买家有权力知道什么? 这个比老生常谈还老的话题,我却经常被新的客户不断问起过.铁打的问题流水的买卖家啊. 今天给出的答案,最大亮点是,来自于权威人士.对了,您没 ...