Old Money和New Money之间的火拼
知识星球优质提问
一出内环我就过敏呢！
宝贝，你的字里行间，还是情不自禁地流露出old money的优越感啊
“一直市中心住着”
“不想往萧山余杭这些地方去”
“出了市区，就很乡下，观感比较差”
用如今流行的凡尔赛文体形容就是——
男人准备开房，我把卡丢还给他
嗯，大哥不好意思呢
1000块以下的酒店我睡不着的
瞧我这不争气的身子
一出内环我就过敏呢
其实你这个提问
就是Old Money和New Money之间的火拼
在解答之前
让二小姐先为你讲两个历史久远的故事吧
上海明天广场
上海明天广场
1997年开工，2003年落成
地下3层和地上58层
建筑总高度283米
是上海第六高楼
大楼由世界著名建筑设计师事务所John Portman设计，线条硬朗明快，外型十分前卫，就像太空时代的巨型火箭。
明天广场是上海市中心人民广场里的核心地标建筑之一，主要商务功能是甲级写字楼、酒店和商场。
近期，由于上海华信国际集团有限公司等15家关联公司合并破产清算，明天广场7至32层房产处置拍卖。
一拍价格：25.71亿元（约合7万/㎡）
流拍
二拍价格：20.57亿元（约合5万/㎡）
跌了5亿，继续流拍
三拍价格：16.46亿元（约合4.5万/㎡）
再跌4亿，待拍
这等于说，上海市中心甲级写字楼都卖不到45000元/㎡了！
在张江房价突破10万之际
在前滩房价突破15万之际
你们肯定打死都想不到，上海市中心人民广场的写字楼拍卖，连4.5万/㎡都要流拍吧？
这是Old Money和New Money之间的火拼
人民广场？市中心？
对不起，我New Money看不上啊！
人民广场？
这地址听起来怎么就这么不洋气呢？
在人民广场的住户酸溜溜地问前滩是哪里？对不起一出内环我就过敏的时候，前滩的小户型成交价已经破了15万/㎡！
杭州武林豪宅
上海市中心的old money况且落寞如此，你以为杭州就能独善其身吗？
武林广场——杭州最传统的 CBD商圈，周边大型商场密布，各类配套齐全，我们来一下武林壹号豪宅这些年来的表现。
2015 年有一位神秘买家一次性付款 9000 万买下1117 ㎡的顶复豪宅，折合单价8万元/㎡。由于 POS 机单次只能刷 7 位数，一共刷了 11 次才付完。
武林壹号如今在二手房市场的表现呢？
从2015年到2020年
杭州楼市最高歌猛进的五年
当年遭人耻笑的“仓前羊锅村”、“有病过江来”，从一万块怒涨到五万块
而武林豪宅们
2015年八万块，2020年还是八万块
时光仿佛在它们身上静止了
嘻嘻，福尔马林泡泡，永远不老
朝晖路205号深蓝广场的豪宅
表现更是差强人意
市中心三连跃豪宅（29-31层）
览尽西湖山水
2018/08/21，起拍价6185万元，报名人数0
2018/10/14，起拍价5200万元，报名人数0
2019/01/02，起拍价5200万元，报名人数0
2020/10/12，起拍价5400万元，报名人数0
2020/11/06，起拍价4320万元，报名人数1！终于出现了宝贵的1！
从2018年到2020年，评估价从7277万元跌到5912万元，起拍价从6185跌到4320万元，屡战屡败，屡败屡战，谢天谢地，第五次法拍总算底价拍出去了
4320/7277=大约是5.9折成交
2018年到2020年，分明是杭州楼市大涨的年份，而市中心豪宅却5.9折成交
银行心想：我7折评估价放贷，以为安全垫够厚了，没想到还是吃屎了，卖不出去的市中心豪宅原来只能5.9折实际成交哇！真是没吃过屎不知道屎难吃耶！以后再也不敢乱吃了！
上只角和下只角
杭州老话里有“不出十门外”
清波门、涌金门、钱塘门、候潮门、艮山门、庆春门、清泰门，望江门，凤山门，武林门
出了十门外，哪里还能叫杭州呢？
无独有偶，上海老话里也有“上只角”和“下只角”的说法，上只角的贵妇们素来看不起下只角的屌丝们。
房价要上涨
人口要导入
必须要有新吗啡
请问市中心，你有新吗啡吗？
静安也好，古北也罢，还有那一串串的租界，今年这样，去年这样，前年也这样
每一年都一样，除了更老了一些
法国梧桐都快被虫蛀空了
可“主城区情结”的人们口中的“萧山余杭、张江前滩”呢？
三五年前的农民房/油菜地/化工厂/垃圾场/仓库/物流基地，全都拆平啦！
每一年，
他都有新吗啡不断进行刺激强化
每一年，
二小姐去收租都不认识路啦！
吗啡吗啡
屌丝才有新吗啡
女神整容已成功——就那副死相啦！
下只角才有新吗啡
上只角整容已成功——就那副死相啦！
如今住在当初下只角里的New Money们
自称自己“宇宙中心”！
总价约束
上只角斗不过下只角
除了“规划停滞”的原因外
还有另一个重要原因：
总价约束
房价越涨越高，慢慢地，面积和单价已经不是接盘侠最关注的，他们受制于总价的约束
首付最多能拿出多少
月供最多能背负多少
这样倒算出来的总价就是接盘侠的预算
他只能在他的预算范围内选盘
就好像穷人娶媳妇儿
有个智商正常的女人肯给你传宗接代就不错了，还想要肤白貌美C-cup大长腿？
所以，同等功能房型里，越便宜的越好卖，面积越小越好卖
你150㎡的正气3房怎么和人家89㎡的紧凑3房拼单价？
站在10年以上的宏观角度
全上海，全杭州，无论哪个区，地铁站旁边500米范围内的房龄10年以内的90㎡的刚需三房，彼此的总价最终会无限靠拢、归集于某一条线性回归函数曲线。
哪怕10年前
它们彼此分布地很零散
它们彼此的变量区别非常大
它们彼此的单价差别非常大
但最终，它们的总价会在地铁的带领下，呈现回归
低总价的区域涨幅高过高总价的区域的涨幅，实现了这种回归
话题回到你今天的提问上
改善型自住，应该怎么选？
首先要考虑整个版块的城市界面有改造前景，新而美，其次带个不错的学区，最后在这个版块里选最贵的那个小区买，不必再自己去细细考察楼盘的物业和景观了——这个选筹策略就对了。
没学区的话带个三甲医院，没医院的话带个新搬迁的市政府，没政府的话带个朝气蓬勃的产业园，都是可以信赖的新版块，如果什么都没有，那就是个画大饼的渣版块，它吹的牛皮不可信。
至于你原来喜欢的，与暮气沉沉的老破小为伍的豪宅们，没前途了，New Money是不会为Old Money当年的心头爱买单的。
“当年阿宝十岁,邻居蓓蒂六岁。两个人从假三层爬上屋顶，瓦片温热，眼中是半个卢湾区，前面香山路，东面复兴公园。东面偏北，有祖父独幢洋房一角......东南风一劲，黄浦江的船鸣，圆号宽广的嗡嗡声，抚慰少年人胸怀。”
——金宇澄《繁花》描述上只角
“倘若走进住家的弄堂里去，就看见便溺器、吃食担，苍蝇成群地在飞，孩子成队地在闹，有剧烈的捣乱，有发达的骂詈，真是一个乱哄哄的小世界。”
——鲁迅《上海的儿童》描述下只角
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