不久前我们整理发布了法拍房交易十大风险｜上篇，今天继续更新十大风险下篇。

我们根据实战的两千多个参拍案例总结出相关经验，整理出了法拍房十大风险，在B站/知乎/西瓜视频等平台都有录制非常详尽的直播视频和大家分享，特整理出文字版方便大家收藏。

我们接着从第六大风险说起：

01法拍房十大风险之NO6-NO10

NO6：被忽略的成本

有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。

规避风险方法：

针对第六类被忽略的成本的情况，我们尽调时应该注意：公告，除了文字部分还有照片。房屋实际面积，区分地上地下，区分预售面积与交房面积

解决方法：算清面积差异、装修、车位等所有成本，按照测算总价竞拍

NO7：非理性参拍

下面我们来看几个非理性参拍的情况:

同一套标的，被悔拍后重新上拍，原因在于参拍时冲动，拍中后仔细想想又觉得不值，结果被没收全部保证金。

规避风险方法：

针对第七类非理性参拍的情况，我们尽调时应该注意：二手市场价法拍历史成交记录税费成本清场成本瑕疵成本其他费用贷款上限

解决方法：制作测算表，出价时动态测算

NO8：付款风险

主要分为以下几类：

①法院不接受贷款

②银行未按时放款

③贷款额度发生变化

即使提前做了准备，但是还是可能有些风险不能避免。比如银行关账、银行审批出现问题等一些突发情况。

这个时候就要启动垫资。垫资的周期比较长（2-4个月），成本也较高。

规避风险方法：

针对第八类付款风险的情况，我们尽调时应该注意：最晚放款时间、贷款上限、产证办理时间、房龄、违章信息、查封信息、租赁信息

解决方法：贷款预审、维护好征信、资金B计划（最坏情况的应急方案）

NO9：流程出错

法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。

外地法官业务不熟悉，协执抬头出错、产权证号出错

协执抬头出错

裁定税费承担方式和拍卖公告中不符

规避风险方法：

针对第九类流程出错的情况，我们尽调时应该注意：产权信息查封信息交易中心办理手续及流程

解决方法：外地法院协助法官告知流程，法律文书第一时间核对

NO10：选择不适合需求的房源

很多人在选择法拍房时会比较倾向于“好看”的。一些房子里有些脏乱差，有些小区正在整改，道路坑坑洼洼等，这些房子往往很多人不做选择。

但实际上有些脏乱差只是暂时的表象，需要以后长远考虑。

上图这套房子成交价1571万，实际市场价在1300万左右。因为上拍图片拍摄较“好看”，装修也不错，所以溢价较高。

但有些“好看”的房子可能局部存在一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况一定要多加注意。

上图这套房子，起拍价236万，评估价418万，最终354万成交，看上去折扣非常大。其实这套房子的市场价只有242万基本和起拍价持平。不要只看评估价来判断折扣如何，还是要实际调研匹配二手房价格。

对于买第一套房子的朋友来说，没有买卖房经验，评判不好房子的价值和自己的需求。考虑房子的时候应该多加考虑房子的流动性、在市场上的增值性等，而不是暂时的享受性。

规避风险方法：

针对第十类情况，我们尽调时应该注意：实地考察、市场价值、交易换手率

解决方法：网上查找，二手门店调研，做好价格测算，拿数据说话

法拍房交易十大风险｜下篇