楼市涨还是跌？
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：你好 房姐 用亲人的房票买房子 比如阿姨之类的 要死下签订协议吗 要找律师帮忙吗 后续会不会有什么麻烦
回答：风险问题可以依靠以下方式解决：代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。详见知识星球《房产代持协议模板》
提问：房姐，家庭房产:1.翡翠玖玺自住2.联投金色港湾97平，可卖1.5万商贷55，新证可转公积金，夫妻俩月公积金是房贷的两倍，转公积金很浪费。3.香榭丽舍153平可卖1.2万，房龄18.（老人房产）老人不同意买房，卖掉香榭给50投资，老人票废了。纠结3种方案:1.卖掉香榭，用别人房票，买四新片区。2.卖掉金港和香榭，用二套房票买琨喻府，再和别人合伙买四新楼盘，可承受还贷4000/月。3.卖掉香榭和金港，用二套房票买琨御府，2换1划算不。4.香榭和金港均出租，金港需装修5万，租金2000香榭租金3000。您建议哪种方案及有何高见.
回答：香榭出掉，金港可暂时保留。先把自己的房票用完再找代持。最好继续给老人做工作，如果实在不行，就把名下的2套都过户给老人，自己腾出sfsd买琨御府。或者JLH买。合伙买房是老手的高端玩法，买入的时候大家都和和气气相安无事，卖出的时候问题就来了。星球有《合伙买房手册》可以参考。
提问：美丽房姐，花山的碧桂园依云，136.75平米，165万，带装修，没满二，后期所有14，179可以落地，单价1.316，说是比市场价低20万，可以拉低首付，买来直接出租，值得入手吗？跟福星华府新房比，哪个更有投资价值？
回答：含税单价1.3可入，福星不一定能抢到
提问：美丽的房姐！准备买房子，首付不够想刷信用卡，几张信用卡总额额度20万！就怕刷了信用卡之后！银行贷款批不下来，请问刷多少可以批贷款没问题！
回答：刷多少都会影响，按揭之前都要做0账单，换核操作
提问：房姐你好，办大额信用卡，搬砖，具体怎么做呢？感谢！
回答：存钱，比如办招商经典白，需要存30万，期限3个月就能办理。
提问：房姐，上午好！听闻重庆现在不限购，买房投资合适吗？如果可以投资的话能否推荐几个适合的呀
回答：重庆适合投资
1.重庆是直辖市，亲儿子，所有政策资源红利都有倾斜2.重庆市总人口3千多万，但是市区常驻人口仅800多万，属于城市化进程的初级阶段，比武汉晚。为了大量吸引外来人口，之前的土拍价格都很低，所以房价一直没有涨起来。等到人口导入足够之后，就会起飞。3.西南只有一个王者，就像中部地区只有武汉一样，现在留给我们建仓的时间足够多。但是不能心急，重庆的雪坡悠长，未来10年持续看好。4.重庆目前推荐真内环+地铁口+三房+单价单价1.3-1.8以内。具体推荐楼盘，根据你的子弹决定。
提问：房姐你好！我听悉人民银行将于5月15日再次降准，释放资金大约2800亿元！房姐如何解读这件事情？
回答：这么明显的放水...
提问：房姐您好！请教几个问题 1，您投资主流操作是买新房空置/出租？还是淘二手笋盘？ 2，买二手笋盘把客厅改成单间，整套房子用单间出租可以吗？ 以前没有买过二手房，这次打算买二手房真的是思维上很大一个改变，很多不安怕买错涨幅太小。 3，买二手房有什么板块推介？
回答：1.我投资分城市，北京，重庆只淘二手，因为新房比二手价格高，普遍都溢价。但是武汉，杭州和沈阳的新房和二手都看，因为新盘限价，价格倒挂，只要能抢到价格倒挂的盘都可以入。
衡量标准是价格，逢笋入，只买最便宜的，价格下跌空间最小的。
2.你说的是分割出租，如果是大户型，可以这样操作。我曾经也操作过200平的房子，分割出10个房间，租金覆盖月供后还有富余。
提高租金除了分割出租之外还可以做民宿，根据你的目标用户做决定。
附近廉价劳动力多，比如工厂多，就可以选择分割出租。
附近高薪科技公司多，比如金融IT等，可以做民宿或者高端租赁。
3.二手房重点关注四新，白沙洲，后湖这几个价值洼地，淘地铁沿线单价1.5以内的次新笋盘。
提问：房姐，您好，有几个问题想咨询一下您。 目前我在南湖有一套90平的房子。现在有2个小孩，想置换一套大一点的。看了四新，白沙洲，光谷东几个板块。看中了白沙洲万科云城。 白沙洲目前工地太多是不适合居住的。房子卖掉后，继续在南湖租房住。万科云城首付后多余的钱想再投资一套小户型。不知道我的这种思路是不是对的？ 另外我想听一下您的建议： 1，从未来的升值空间和发展规划来看，南湖和白沙洲哪个板块更有优势？纠结现在是否是置换的最佳时期。 2，万科云城我纠结是买141的还是171大平层。我不属于刚需优选，171的应该好买一些，但以后是否不容易出手？二手单价也会低？ 3，到时候投资小户型预算总价120W左右。请问哪几个板块值得重点关注？ 感谢！
回答：1.万科在白沙洲的性价比并不高，东原启城，保利和清能的投资回报率更高。
南湖是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。
白沙洲目前属于武昌地区的价格洼地，目前的唯一风景就是房子，配套几乎为0，所以价格低。但是等学校，商业，地铁都建好之后，价格也会起来。
2.如果要选择万科，141更合适，171平成交周期很少，选择大面积的都会牺牲流动性，至少持有5年以上。
3.小户型投资看光谷和汉口，有光谷有年轻人和强有力的经济支撑，小户型好租好售。
提问：请房姐帮忙分析一下：有娃一岁半，外公外婆跟我们一起住，目前自住光谷坐标城一套85平两房，贷款还有50多万，马上满两年，房龄4年，意向买家出价180万全款不贷款。在坐标城看中一套大三房，134平满五唯一，安静舒服，装修质量好基本没住过，实际面积大，预计300万，房龄14年。因为生活方式的原因所以只考虑坐标城或临近小区（而且我看隔壁万科和江城雅居都贵一些）。问题：1，我跟老公都是外地人，未来十年内离开武汉回深圳的可能性大，坐标城超过十年房龄的大户型投资价值如何（怕到时候不好出手）？这套房非常符合我们目前的居住要求。2，我是应该采取尽可能多贷款（以便留存多一点现金做其它投资打算，比如以后再看看小户型二套房）、还是应该把月供限制在一个比较保险的范围内（比如月收入三分之一）以免自己现金流出现危机呢？谢谢！
回答：1.自住和投资的逻辑不一样。自住要选择自己喜欢的，生活半径附近的。投资要选择次新盘，房龄10年以内的。关山大道是光谷的领涨区，但是次新盘涨幅最大，老房子也会涨，但是单价低才建议入，需要长持很久。适合走大面积低单价流派。
从投资逻辑出发，你看的坐标城这一套，装修是溢价的，前业主的装修不值钱，建议单价控制在2万以内。
2.能多贷款就多贷款。货币一直贬值，保持50%的负债即可，剩余子弹可以作为月供补充。
提问：中建铂公馆有投资价值吗？
回答：无
提问：聪明的房姐，请问下同一个小区内办的房产证，土地性质有的写的是划拨，有的写的是出让。这两者到底有什么区别？两种房现在出售单价都一样。
回答：还建房和商品房的区别，还建房是7折出售
提问：一楼的房子有投资价值吗？ 均价1.4的小区，卖1.1的一楼敢买吗？确实一楼缺点很多，而且买来自主的很少，但确实太便宜了，有点心动了！
回答：炒菜客对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。小区均价1.4，那说明高区比1.4贵，假设高区1.5好了。1.5的8折是1.2，也就是1楼的价值应该是1.2，而这套房子的价格是1.1，因此这是一套91折笋的房子（1.1/1.2）。拆骨法拆到这个地方了，剩下的就自己决定吧。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。