我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽兼智慧的房姐，请问你怎么看待恒大全国7折售房这件事？有些房产自媒体称刚需缓一缓，投资需谨慎。回答：1、恒大很会营销，这个是恒大的强项，而且在时机上总是比其他公司“出刀”出的早 2、恒大所有项目一盘棋，不在于单盘的利润率，全部以明源系统为基础，来统一调价，步调一致，执行力强 3、政策就是在有限时间内，快速布局，快速升温，逼成交、逼开单、逼回款 4、估计到了这一波全国7折之后，会带着什么车位、商铺、综合楼商业之类的一起出货，7折不行就5折 5、这一波营销效果好不好，7折这个噱头，全国的售楼部够砸吗 6、武汉恒大在售的项目，没有一个值得买提问：房姐，沈阳最终出台调控政策了，感觉投资空间打压，开发商风险大，后期会不会烂尾情况增多？房价涨幅也被压制严重，这种结果你怎么看？本人三套富力盛悦府，所以想学习下走向回答：沈阳过去几年价值被低估，所以在均价1万之前，偷偷摸摸上涨，上面也是睁一只眼闭一只眼，现在该买的已经买完了，涨幅也差不多了。等大部队陆续过去，再宣布吊桥关闭，这是情理之中也是意料之中的事情。沈八条对投资者影响最大的就是二套首付由40%上调至50%，算是一个温柔的调控升级。大开发商烂尾倒不至于，沈阳一直属于慢牛，未来也是，安心持有。回答：你好，感谢付费！现阶段东莞限购升级，抑制短炒维稳价格，深圳调控、资金外流，能够撑起广州、珠海，甚至东莞惠州、中山，恰恰说明了深圳价值非常大，短期利空，长期一定是利好。长远看东莞的价值不如深圳和广州。当下这个时间点，广州是最值得买入的城市。如果广州没有房票，资金没有更好的去处，深圳不如早买早安心。调控只能抑制需求，却不能让需求消失，需求总有释放的那一天。90%的涨幅来自10%的时间，可是我们无法预测这10%的时间在哪。提问：房姐你好！我和我老公都是你的忠实粉丝，但是现在我们出现了一点分歧，请您解惑！坐标武汉，家里都是武汉的，老公在余家头上班，偶尔会出差或加班，我是汉口或者汉阳两边跑。我家有两个小孩，大的5年级，小的今年1年级，在泛海有2套96平房子，贷款一共有200w，两个人年入80左右税后。因为两个人都在上班，平时需要老一辈的人照顾，所以当时买了2套小房和我爸爸妈妈住在一起，当时想着一碗汤的距离刚刚好，但是，住了几年现在觉得非常不方便，我住的房子客厅厨房完全没有用过，卧室都很小，而且没有小孩自己的空间，所以我觉得现在有必要改善一下，想买大平层，同时把房贷的杠杆加大一点。现在两个都在红领巾小学上学，实在不想转学浪费分配生资格，看来看去现在还是想在泛海换，现在准备把2套都出手，买入香海园300平的，手里有300子弹，但是肯定不能都用来买房。现在我老公说那是CEO盘，以后再想换就太难出手了，所以我们也不知道怎么办了，请房姐指点迷津，还有没有其他好的建议，谢谢！如果单纯考虑自住，可以买香海园大平层，千金难买你喜欢。但是从投资角度，不建议这样置换。你可以查一查香海园大户型最近几年的成交价格，并没有上涨，成交周期都比较长。挂出来的基本都是毛坯销售，炒家多，这几年没赚什么钱。如果能接受投住分离，利益最大化角度考虑，建议把子弹投资到北上广深。出手一套泛海，裂变2套星球内推荐板块的潜力盘。自住在附近租个大户型。房产升值带来的快乐远远超过了租房带来的不快乐。提问：房姐你好，下周就要去光谷选房了，如果武汉投资之后，仍然考虑投资二线城市的话(一线实在难破限购），最近有关注珠海的唐家湾，据说有规划桥联通深圳前海新区，前海新区均价13w，唐家湾新盘2.3万多。不过桥的规划ZF一直没有批复，但是一旦批复，桥建好的话，唐家湾通勤前海只需要30-40分钟。您感觉现在布局唐家湾合适吗？惠阳也有深圳扩容的利好，如果唐家湾不适合，那么投资惠阳可以吗？还是继续布局其他强二线城市更合理?回答：你好，前海顶多外溢到沙井，深珠通道 珠港澳大桥、虎门大桥都一样，是为了缓解交通压力、改善区域交通格局的一条高速公路。昆山高铁到上海虹桥只要十分钟，一切该实现的都实现了，你去看看昆山房价。所有打着“外溢”、“第二个某某某”的广告，都是纸老虎，这个世界只有一个深圳，就像只有一个你一样。深圳扩容十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？惠州中介要卖房子。如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区 深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。你现在知道的：后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。珠海和惠州都不是好的选择，杭州 武汉 重庆这些城市都可以继续加仓提问：您好房姐！买房小白提问:现在乌鲁木齐红光山附近的楼盘每平米6800元，有投资价值吗？回答：你好，长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状；南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的；孔雀东南飞，内陆甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜；乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤；“只有大城市才有房地产”！乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产还足够购买力的消化。总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。提问：三环外不限购的房子有投资价值没？还是等1年社保满了买三环内限购盘？请房姐指导一下未来2年武汉房价会怎么走？回答：子弹50以上，建议破限购买。目前有8种破限购方式，详见知识星球内部分享。从经济学角度分析，现行政策短期促跌，长期促涨。房主不炒是个口号，因为“炒房”二字不受zf喜欢，限购政策客观上会减少交易，放慢我们资源优化配置的速度。我们都是长线投资，不会频繁交易，所以我们跟炒房没关系。zf和我们职业多军的利益是一致的：房价涨是事实，改变不了。但是要慢慢涨，不要太明显，尽量让刚需客留足时间上车。所有政策都是为了抑制过程，而不是改变结果。提问：房姐，武汉已经买了3套了，还剩最后一张房票，是不是尽量买大户型？回答：一直提倡大面积低单价，但是大家买房的时候最好尽量避开160平以上的大面积房子。置换需求100-140平2-3房，现在新盘有很多开发商做160-180的3-4房，这种房型自住没有问题，如果后期考虑出手，会有很大的流通性差的问题。大面积的一手房和二手房市场地位是截然相反的，一手房开发商可以营造大户型稀缺感，给大户型造势，但二手市场是买方市场，作为营销能力为0，只能靠客户上门的房东，超大面积出手会有巨大挑战。当然，如果是8折7折的大面积笋盘，也是可以接受的。提问：房姐您好，看到您最新的精华分享，还是特别有感触。我是做房产中介的，入职的就是大家讲的绿皮中介，链家。想听听您对链家的看法 然后在文章的最后也看到了您的观点。能不能请您分享一下您关于这方面的思考。谢谢。回答：你好，在我还是房产小白的时候，买房都依靠链家，在北京链家的品牌宣传和市场占有率排名第一。链家的全套安心承诺，房源质量比同行高一点，让用户安心。当链家提升到3%之后，各大品牌纷纷跟进。我能感受到链家在它能做到的要素范畴内，服务品质有实质的提升，同时也给予了经纪人更高的单套房回报预期，拔高了整个行业的人才门槛。但是当我真正开始研究房子的时候，发现链家仅适合小白，中介费极高，不承担任何风险，光明正大抢钱，才明白过来，原来链家的目标用户是SB。你在这个行业，首先要明白自己要什么。中介是一个分化巨大的行业，菜鸟中介完全靠运气吃饭，厉害的中介任何时候总能找到赚钱的机会。哪怕市场行情不好，老鸟也能秒杀一般中介。比如今年新遇到的一个老鸟中介，最近买卖交易的单子少了，老鸟顺便就做点租赁，居然一周也能两三单。哪些人去看房，老鸟就观察靠谱好下手的，完事儿了跟上联系，大部分一次成功。这还不是最牛的。老鸟专做那种高端楼盘租赁，老鸟服务很贴心，这些客户里有不少都攥着钞票准备买房的，做几个租赁客户，老鸟搭上话顺道又成了一单买卖。不仅如此。由于老鸟业务熟练，沟通到位，有这些业主也愿意把房子交给他打理。业主要卖房，有其他中介的客户来了，业主最后把要签的那个客户告诉给老鸟。老鸟马上开车尾随，又签下一单。房产这一行原本的从业者不熟悉互联网玩法，两栖人才很容易降维打击。提问：买房前半年用信用贷的话会对后续买房贷款有影响吗？回答：申请按揭贷款，银行会查你的征信。如果在半年前有信用贷的话，银行会认为你有首付贷的嫌疑。部分银行会让你提供结清证明，或者提高流水要求。这是一个风险事件，有概率给自己的按揭增加不确定性。因此流程上一般是建议先按揭走完，后申请信用贷，或者先申请信用贷但先不放款。说说信用贷和按揭申请最佳姿势: 1.最优：先申请房贷，然后申请XYD；2.还行：提前半年申请XYD，不使用，再申请房贷；3.一般：提前半年申请XYD，使用，再申请房贷，配合大流水和收入证明；一个没有什么资本的人，无论是创业还是买房，一定要拿到头期红利，后面成功概率就大一些。什么叫头期红利?这个也可以说叫第一刀红利。就是一上来就砍一刀，确保即使这个业务不增长，也是赚的。大家都比较喜欢说增长红利，就是未来的潜力。未来的潜力这种事情不太好说，不是能100%看准的，但是第一刀红利，是非常明确的。比如一个笋盘，上来咱们就砍一刀，7折，就算这个区域不增长，这也是赚的，一开始就是赚的。刚需基本和笋盘是无缘的。因为这个盘再笋，可能不符合刚需的需求，比如学区之类，但是投资就自由得多，只要符合将来买家的需求就可以了。再比如，贾跃亭，也不是一无是处的，一开始搞乐视，囤了大量低价版权，一开始就拿到红利了。至于他怎么知道版权将来这个事情会严管，那就不清楚了。囤的早了或者晚了都不行，这个时间点很微妙，刚好在56号令之前囤的。反正有了头期红利，折腾的底气就足了，成功率大增。所以，做任何事情之前，想想是不是有头期红利。回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详见知识星球内部分享。提问：房姐，今年什么时候是买房最佳时机？还是再等等？买房的正确方式是，未雨绸缪，先关注房地产市场，多了解，多学习，再开始买，而不是等要买才开始研究。这样只会错失机会后悔莫及…一谈买房赚钱，都在分析版块，我们化繁为简：都什么样的人买房赚到钱了？都是时代造就的，不是技术造就的。跟在趋势后面，比跟在技术后面要安全的多，如果是趋势加技术那就飞上天了。但这样的人太少了…提问：房姐您好，请问怎样建立正确的房屋价值评估体系？回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区价值判断烂熟于心的时候就OK了。提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
