我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，想请教您 ，鹤园的房子有七层楼，看的是6楼，80平方差一点，两室一厅，报价是115万，户型还蛮好的，中介是我妈的朋友只收1个点，爸妈觉得楼层有点高。第二个是青翠园的房子，在二楼73个平方户型不是很好 ，报价103万，厨房小，厕所小，但是有个大露台，爸妈很钟意，最重要的是装修特别差，还价应该可以还到95左右。您觉得我应该买那一套？回答：你好，这2套房对比建议买青翠园，老破小就是要挑装修特别差的，可以无限压价，没有装修溢价，省出来的就是利润。既然有熟人中介，可以内在配合，把价格砍到90左右。之后花5万重新把软装改造一下，老小区应该管的不严，把露台包进来，使用率高了不少。提问：二手房，中介签合同的时候说房东拿到钱会尽快搬，签的9月底之前，现在交易基本完成但是房东没有搬的意思，过户和户口都已经搞定了，中介要求交房屋评估费才给证，我们感觉中介和房东是在合伙欺骗，拒绝交评估费3000，请问房姐1.这个评估费签合同时候没说我可以拒绝给吗？2.有什么方法可以让房东尽快搬走？谢谢回答：1.评估费是评估公司收取的，如果中介收取的佣金多，评估费你可以砍砍价或者不给。如果佣金已经打折，适当给点。2.中介是吓唬你的，房产证是可以补办的。3.一般合同里会约定，房东拿到尾款后，多少天内要搬走，如果超过约定时间，需要支付违约金，你可以合理索赔。提问：房姐你好：恒大海花岛和碧桂园森林城市有前景吗如果出售多少钱适合？回答：记住，每一个忽悠你去碧桂园森林城市买房的人，都是你这辈子的仇人。旅居不考虑，没人接盘。提问：你好请问 和昌光谷未来城17000-19000的价格。可以以投资入手吗 ？回答：不值得和昌这种垃圾盘，自住和投资都远远的回避提问：房姐，请问武汉华侨城原岸155平米毛坯单价28000，现在入手合适吗？本人16年已买入一套108平米的光谷南刚需房房，现刚装修完已入住，手上还有现金500w，想着全款再买一个高端盘，兼顾自住和投资，但目前华侨城原岸周边几乎无配套，又有点犹豫，您觉得相对于滨江一线，或者成熟商圈比如汉街的融创一号院，万达御湖一号，哪个更好？回答：你好，如果从纯自住角度分析这3个盘，融创>万达>华侨城。从品质上来讲，也不分上下。3个楼盘都是一线湖景。但是融创壹号绝对称得上是CEO里的战斗机。任何时候除了自住都不选融创壹号院。我们假设投资回报还有一倍的空间，融创壹号院除了武汉土著自住，武汉八万多的价格还能卖给谁？当然那个时候会有更好的一手项目。如果从投资的角度考虑，这3个盘都不是优选。详见知识星球内部资料《为什么著名的“温州炒房团” 最后都亏的一塌糊涂？》华侨城略好一些。高端项目的附加值表现在溢价上，是相对于普通项目更多的。在楼龄相对短(楼龄长有很多涉及到产品和需求淘汰的问题，不在这个话题内先不说）的时期的表现一般是顺市起风，到逆市就会现原形，比如配套学校物业不好等等各种问题都会导致高房价不稳定。但华侨城算属于相对综合实力比较不错和均衡的项目，也有稀缺资源加持，所以价格合适，投资也可以入。但无论从资产配置角度还是流动性来考虑，如果有房票，拆成单价和总价更刚需的2-3套更稳。千万不要全款！提问：新人首问~ 亲爱的房姐，我在外地卖一套房子，走完流程，估计10月底才能拿到房款。问题:1.那房子房管局规定资金托管，有没什么办法能早点拿到钱？（买家办商贷也承诺加急）2.现在去淘笋买房，笋盘业主一般难等到11月交易，应该怎么去说服签远期协议？有没这种协议的范本和要注意的点？3.后湖有什么性价比高的次新小区值得推荐，杨园沿5号线值得投资吗？回答：1.给信贷员塞红包。2.全款淘笋才有优势，一般是找垫资公司配合全款买入，然后做抵押贷款。现在到11月，时间并不长，先付定金，把交易周期拉长。业主每急一次，你追加一笔首付。3. 拖延流的本质是: 尽可能拉长交易周期，来缓解融资和筹首付压力。需要签订远期合同，一般是现在签合同，9个月之后再执行。然后把违约金写很高。即使对方反悔，你也能赚一小笔。在判断今年房价是否能涨的时候，部分多军会签远期合同，如果房价涨了那就买入，如果房价不涨损失点定金也无所谓。提前让中介帮你把合同改好，对你的所有付款节点都留出充足的时间，贷款不下来就3方免责，违约金不要写。4.后湖可以投资性价比最高的盘详见知识星球内部分享。杨园板块很成熟，CEO盘居多，短期内没有暴击可能，后期会随大盘涨，淘到8.9折确定收益的盘才考虑入手。
提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。
提问：新人首问：房姐吉祥！我刚刚落户杭州，想买套住宅，纯投资，现在在两个楼盘之间犹豫，杭州西湖区的中梁云都汇（已经开始摇号登记了，所以挺急的）和余杭区未来科技城的梧桐郡翡翠城（听说九月开盘，前一期中签率无房的只有2.73%）云都汇的小户型300左右，梧桐郡的200+，50的冻资没问题，后期要考虑按揭。不是杭州本地人，不太了解情况，真诚的请教房姐，该如何权衡利弊？回答：你好，云都汇开盘价有惊喜，目前附近的二手房价格都在3万以上，存在倒挂，有确定收益，如果能抢到，可以入手。目前交通和商业配套较弱，需要等待落地。梧桐郡翡翠城同样是网红盘，往期都是大几万人摇，中签率确实非常低，但是如果抢到也是非常值得买的，捡便宜。目前杭州价格已经不低了，投资策略是逢笋入，不少楼盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城目前看投资期会较长，不确定性大。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。提问：实在难以抉择，来请教您，有投资和小孩上学的双需求，相中了本地一个已成型地区公认的封闭商业楼盘，顶复为市场价的8.5折，但是该区域楼盘价格已经为城市高限...需要消耗掉女方的SFSD...顶复单南朝向，是入手这个单南朝向的顶复还是去购买顶层市价8.5折的大平层？平层次顶及普通楼层首付承担不起..总感觉自己犯了“CEO盘和处房情节”...回答：看城市，南方城市顶复顶层或者顶层大平层85折CEO不错的北方城市顶复从65折到85折都有东北三省顶层大平层折价严重，我买过市场价6折的CEO顶层大平层提问：都说房价是楼面价2.2倍才合理，我想问的是，难道楼面价涨了，建安成本，销售成本，等等也要跟到涨吗？？回答：这个说法是错误的。一般来讲建安成本仅仅只有三五千，是固定值。之前重庆的房价比较便宜，所以5000的地价卖11000很正常。但随着地价的上涨，房价的涨幅肯定不是2.2倍的。比如北京上海深圳拍的地价有5万甚至到10万的，如果按照2.2倍那么计算，他们的开盘价就太贵了，从实际的操作过程中，开盘价也就是地价加个一两万就卖了。房地产开发商的本质是制造业，售价也只是成本加上制造利润。提问：房姐呀…一般买二手房投资的话要如实跟中介说自己是投资吗？还是编个故事说自己特别刚需特别穷？回答：说自己是刚需自住，首付是找全村人借的，越惨越好。这个世界对有钱投资客充满恨意，中介更不会放过你。
提问：如何看待北京学区房？听说要取消
回答：学校的教学质量一定有好有坏，小学就近入学一定是根本性原因，所以无论哪个国家哪个城市都一定有学区房。但是1目前北京频繁出台的学区政策调控会导致腐败，权贵会抢夺更多门票。2学区政策的调控和学校质量的变化会影响学区房的前景。3学区房价值=房子价值+学区价值，房子价值好判断，并且接下来10年还会涨。学区价值我不好评价，并且不同片区有不同的风险，分校分流校址搬迁实力变化等等。综上，投资不要买学区房。详见知识星球文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
