最高院：商品房买卖合同解除后对于购房人采取的预查封措施是否可以转换为对房款返还的债权的查封？
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裁判要旨
在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。但是，如果直接解除预查封，不能充分保护申请执行人的利益，也将使预查封制度的作用落空。因此，预查封作为一种财产保全措施，其保全的对象应转化为购房人对出卖人享有的债权。
案例索引
争议焦点
商品房买卖合同解除后对于购房人采取的预查封措施就可以直接解除吗？
裁判意见
最高院认为：根据原审查明的事实，2011年4月20日，奥园公司与王莉就涉案商品房买卖合同在佛山市顺德区国土城建和水利局办理商品房预售登记。一审法院于2014年5月5日就涉案房屋进行了预查封。后奥园公司向佛山市顺德区人民法院诉请解除商品房买卖合同，该院于2015年2月26日作出（2014）佛顺法乐民初字第978号民事判决，判令解除了涉案商品房买卖合同。在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。但是，如果直接解除预查封，不能充分保护申请执行人的利益，也将使预查封制度的作用落空。因此，二审法院认为，只有在奥园公司已经返还价款的情况下，才能排除债权人粤财公司的执行。在奥园公司未返还价款的情况下，不能排除执行。该认定符合预查封制度的功能定位。
商品房买卖合同解除后，一方面，被执行人王莉丧失了对预查封房屋的物权期待权，但另一方面，其基于合同的解除获得了对奥园公司返还购房款的债权。预查封作为一种财产保全措施，其保全的对象应转化为王莉对奥园公司享有的债权。原判决是在奥园公司未返还价款的情况下，认定不能排除执行。现奥园公司在再审申请中提出，其愿意向王莉退还结余款项或依照法院要求将该款项交由法院冻结。在此情况下，法院可在执行该款项的同时解除对涉案房屋的强制执行，上述安排可以在执行程序中一并处理，不应通过启动本案再审程序予以解决。