航拍 | 那些楼面价5.5万+、4万+的地块还好吗？ / 四六文摘

3月22日，广州市政府公布2019年建设用地供应计划，346宗地涵盖了广钢新城、珠江新城、大学城等片区。

：2019建设用地供应计划出炉，金融城、白云新城、汇景新城都有靓地

每当此时，都会让人想起那些尚未入市的高价地。截至目前，全市还有多达8宗楼面地价在3.5万/㎡以上的地块，处于“待机”状态。

| 据公开资料整理，地价已扣除竟配建与自持部分

当中又以海珠区最为抢眼。越秀南洲路是2013年的全市标杆；时代石岗路地块、中冶万宝冰箱厂地块在全市地价排行上，仍保持着第一与第三的位置。

有趣的是，海珠不仅有3宗标杆地，还有一宗空置6年的“老妖地”，一宗带租约的“手尾地”，还有一宗需建50%以上“90㎡以下户型”的“限制地”尚未入市。

| 据公开资料整理

众所周知，海珠目前一手供应以广纸新城-石岗路、广州大道南以及滨江西为主。

若上述6宗地能及时入市，将能为整个海珠增加22.31万㎡可售住宅面积，与去年供应量相当（注：2018年海珠新增住宅供应28.4万㎡），不失为一场“甘露”。

| 据公开资料整理，已扣除竟配建与公建配套面积

那么，这些地块现在如何呢？今年能亮相吗？且看房产君近期独家航拍~

NO.1

中冶地块：销售中心已开，可看到别墅外立面

在6宗地块中，中冶万宝冰箱厂地块是唯一一个已开放了销售中心的项目（注：2018年12月底），案名“中冶·逸璟公馆”。

项目定位为城市别墅，除商业及竟配建保障房外，48套产品均为别墅。这在“向天要面积”的广州市区非常罕见。

| 中冶·逸璟公馆总体效果图

现场所见，除销售中心外，南景园对面，靠近燕翔路一侧三排别墅已能看到外立面，样板间应该即将与买家见面。

| 中冶·逸璟公馆门口

靠销售中心入口的第一排别墅，完成度已非常高。每一户建筑结构呈L型，有前庭后院与顶层露台，颇有新中式合院的感觉。

| 中冶·逸璟公馆别墅施工情况

销售中心大门另一侧，有一种单独围蔽的地块，不少施工车辆已进驻，似乎正在打桩。据媒体报道，该地块为商业性质，计划配建写字楼。

| 中冶逸璟公馆（商业部分）

地块出入及周边居住氛围较佳，以此为圆心，半径1公里范围内有广佛线燕岗站（步行840米）、2号线江泰路站（步行940米），能直达沙园、江南西、北京路等商场。步行约900米可至燕汇广场、万科里两座社区商业。

学校方面，有省一级昌岗中路小学（翠城小区），市一级红棉小学、海富小学。

其周边均是二手物业，不乏优质高层，标杆项目报价多在4万~5万/㎡。

**地块半径1公里内部分二手物业**
项目	报价
南景园	4.06万/㎡
富力顺意花园	4.41万/㎡
保利红棉花园	3.49万/㎡
保利百合花园	4.32万~4.53万/㎡
保利海棠花园	4.98万/㎡
江燕花园	3.97万/㎡
动感华庭	4.25万/㎡
海富花园	4.78万/㎡

| 数据来源：安居客

地块距广纸-石岗板块较近。与一手项目雅居乐·海珠小雅、金融街·融御，以及时代石岗路地块只有约2公里的距离。与广纸一手盘越秀星汇海珠湾、绿地越秀·海玥，最近更只有1.5公里。

楼盘	与地块相距	售价
金融街·融御	1.9公里	6万/㎡
雅居乐·海珠小雅	1.6公里	5.2万/㎡
越秀·星汇海珠湾	1.5公里	5.4万/㎡
绿地·越秀海玥	1.8公里	5.35万/㎡

| 数据来源：安居客

众多高层项目中杀出的中冶·逸景公馆，会卖出怎样的价格，相信很快就会看到答案。

NO.2

越秀南洲路地块：一线临江商业已建起

在海珠，还有一宗地颇受关注，那就是越秀地产南洲路地块。

六年前，海珠整体房价还没破3字头，广州房价还在2万/㎡左右徘徊，地块以破全市记录的3.64万/㎡的轰动羊城。

但现在，海珠在售盘价格基本在5万/㎡以上。而一线望江的合生紫龙府、天誉半岛，价格已高达8.8万~13万/㎡。

而地块周边优质二手报价也超过4万/㎡，不再是面粉贵过面包。

楼盘	二手报价
海洲花园	2.76万/㎡
珠江御景湾	4.14万/㎡
罗马家园拜庭一期	4.09万/㎡
罗马家园龙禧	4.6万/㎡

| 数据来源：安居客

可以说，现在是地块入市的好时机。

现场所见，地块已进入密锣紧鼓的施工状态。椭圆形，像贝壳那样的商业体，已能清晰看出外立面轮廓。

| 越秀地产南洲路地块全景

| 越秀地产南洲路地块施工情况

不过房产君发现，项目商业体的位置与去年7月出炉的最新规划相比，似乎出现了变化，从靠近小区路入口，变成一线临江。

| 地块最新规划方案

根据规划，地块将建1层商业、2栋18层住宅、2栋46层住宅、1栋51层保障房。现场已有一栋住宅已建起，目测有三层的样子。

从目前进度估算，今年下半年有望亮相，不知道是否能如专家、媒体预期，达到7万~8万/㎡的价格。

| 越秀地产南洲路地块施工情况

来看看项目周边情况。

| 地块东北侧

| 地块东侧

根据计划，政府拟对海珠沥滘片区进行改造，南洲路地块也在改造范围内，将对其周边面貌有更大的改善作用。

👉：释放大量宅地+汇聚6条地铁，海珠湾沥滘片区规划出炉

| 拟调整规划草案地铁线路走向

NO.3

华发宝岗大道地块：已动工，至少5成户型≤90㎡

另一宗正在动工的是华发集团拿下的宝岗大道地块。

地块很小，可建设面积仅7602㎡，建筑面积不超过2.5万㎡，还需减去10350㎡竟配建以及少量商业、公建配套，可售住宅面积约1.1万㎡。

从最新规划可以到，整宗地只有1栋27层住宅，1栋32层安置房，两栋1~3层商业。安置房比住宅还要高，较为特别。

并且，地块还有“中小套型(90㎡以下)比例不少于50%”的要求。

据统计，华发通过招拍挂，在广州拿下5宗地：1宗位于白云，建成华发广州首盘——华发·四季（出让时间：2012年11月）；2宗位于荔湾，华发·中央公园（出让时间：2014年2月）、华发·荔湾荟（出让时间：2014年1月）已开售；1宗位于海珠，1宗位于增城，宝岗大道地块（出让时间：2014年1月）与中新镇三迳村地块（出让时间：2018年8月）均未亮相。

当中，海珠地块是面积最小的一宗，此前曾传出“华发·江南府”的案名。

| 华发宝岗大道地块工地门口

如今，这个项目有了较大的进展，目测打桩完毕，正在做地下层。如此迷你又带限制条件的项目，会拿出怎么样的产品，不久后将能见分晓。

| 华发宝岗大道地块施工情况

目前，地块周边已没一手项目，二手报价也水涨船高。以此为圆点，半径1公里范围内，多个优质二手报价超过4.5万/㎡。其中，楼龄较新的力迅·时光里平均报价接近6万/㎡。

**地块半径1公里内部分二手物业**
楼盘	二手报价
润田雅苑	4.6万/㎡
可逸名庭	5.2万/㎡
力迅·时光里	5.94万/㎡
翠屏·瀚宇贵都	4.76万/㎡
兰庭御园	4.98万/㎡
益兆明珠	4.92万/㎡
宝岗华庭	3.15万/㎡

| 数据来源：安居客、链家

地块周边环境，偏老城区旧巷坊，项目还毗邻海珠博物馆、邓世昌纪念馆、将军庙等文物遗迹。

| 地块周边情况

可见，地块位于海珠中心，为其加分不少。

地块大门口靠近南北广场的西侧，抬头可见海珠区房地产交易登记所。

周边生活气息浓厚，商业有南北广场、广百新一城（步行1公里）；地铁有8号线凤凰新村地铁站（步行1公里）；学校有省一级宝玉直小学宝贤校区（步行860米）、广州市第五中学（步行1.5公里）、广州市南武中学高中部（步行610米）、广州市第三十三中学（步行1.1公里）；医院有广州市红十字会医院（步行540米）。

其离滨江西江边也只需经宝岗大道，步行约1公里。

在海珠中心区新盘稀缺的当下，华发有条件卖出高价。但价格会否比广纸-石岗路在售盘还贵，就要等时间给我们答案了。

NO.4

时代石岗路地块：暂未大规模开工

接着来看全市地价最贵的项目——时代石岗路地块。

该地块一线望江，毫无遮挡，当年被多达27家围剿，可见抢手程度。