实探!黄埔回迁房变身商品房,这是最全揭秘...

几日前,楼市君写了一篇关于黄埔回迁房的文章(半年涨7000/平!付全款!黄埔回迁房,也要买不起了?),不少粉丝留言要求联系方式。
为了粉丝买房不掉坑,楼市君决定实探一番,了解清楚回迁房到底能不能买?回迁房是如何变成商品房的。
大壮名城,楼市君实拍
两步回迁房变身商品房
低价引发大壮名城商品房退筹
在中介小何(化名)的介绍下,楼市君来到位于香雪站附近的一间中介机构,负责人表示,在这里可以买到暹岗村(大壮名城)和火村(合生中央城)的安置房。
首先,该中介负责人详细介绍了买回迁房的步骤,相比商品房显得更为复杂:
1.交3万意向金到中介,接着才能跟业主看房。
2.条件谈妥,和业主一家人签订合同(律师在场见证下 ),需要一次性支付房款。
3.2021年6月摇珠,明确所在楼层,这时需要补交开发商建造费1200元/平,10月交楼入住。
4.交楼两年内可以办证。这时,买家可以选择房屋抵押(针对投资客)或者过户,过户则需要补交1900 元/平土地出让金到国税局以及过户税费、个税、契税、增值税等。
根据现在大壮名城回迁房约2.5万-2.6万/平售价,加上以上费用,实质售价去到2.8万—2.9万/平。这个售价相对于大壮名城商品房4.7万-5万/平的售价,确实有很大的利润空间
中介介绍,因为大壮名城回迁房价格低,已经影响到商品房销售,有部分房客已经退筹
大壮名城回迁房位置示意图,图源中介
随后,有工作人员发了一份资料给楼市君,上面不仅有详细的户型介绍,还明确写着:国有土地,一房一证,商品房证
针对这个商品房证,楼市君提出疑问,回迁房是如何变成商品房的?
负责人则表示,回迁房变成商品房要满足两个条件:
第一,回迁安置房土地必须属于国有土地性质,类似猎德村的集体土地性质不能拥有一房一证,因此不能转换成商品房。
第二,回迁安置房在进行交易时候,必须交齐地价的20%土地出让金到国税局,方可过户到买家名下。 一顿操作之下,回迁房就变成了可以流通的商品房。
接着,这位负责人还拿出一份印着“国有建设用地使用权”文件出来证明,暹岗村一期确实是国有土地性质。
回迁房过户有风险
业主签订双倍赔偿金“作保”
回迁房变成商品房,在国有土地性质的先决条件之下,再补齐土地出让金税费就能完成转变,看似简单背后,其实隐藏不少风险
就拿大壮名城回迁房作为例子,从签订合同到过户,最快1-2年,变数会增多,例如房价上涨,业主反悔不肯过户,买家只能哑口无言。
回迁房样板间,图源中介
为了打消楼市君顾虑,该中介负责人则表示会最大限度保护买卖双方利益,签订合同时会请到村委和三位律师到场见证,其中一位负责录像;另外业主一家也会全部都场,全部签字画押。
楼市君表示,这样的保障力度不够,业主一家人口庞大,若然其中一人有经济问题,房屋可能会面临查封拍卖等风险因素。
此时,中介负责人拿出“杀手锏”,表示可以在律师的见证下到买卖双方到公证处签下“欠条”:若然双方签订的房屋买卖合同不能生效,卖家将赔偿房屋双倍金额给到买家,若合同生效,则欠条作废。
火村安置房效果图,图源中介
临走时,该负责人还极力向楼市君推荐火村安置房,因为火村可以到三旧改造办确权占有份额,比起大壮名城回迁房更有保障。
其实,去实探大壮名城回迁房之前,楼市君还去了位于金坑科学城美林水岸项目,和大壮名城回迁房不一样的是,美林水岸项目无须经过村民过户这个步骤,可以直接落户到买家身上。
具体是买卖双方签订一份“金坑村安置房屋拆迁安置补偿情况声明书”,直接把卖家确权部分划分给买家,最后还有金坑村经济合作社的盖章。
此外,作为补充,买卖双方还将签多一份权益转让协议。相比于大壮名城回迁房的交易,美林水岸直接落户相对多一层保障。
那是不是,有律师见证,有三旧改造办确权,甚至写下双倍赔偿的欠条就能完全保障买家的权益呢?
其实不然,因为《房地产管理法》明确规定,没有取得权属证书的房地产是不能够上市交易的。若本来签订的买卖合同就不在法律认可范围之内,试问,其衍生出来的协议也好、确权也好,也未必受到法律保护。
黄埔回迁房不限购?
过户还需5年社保
文末最后,除了买卖合法性风险之下,还提醒一下各位买家,黄埔回迁房并非完全不限购
类似大壮名城回迁房这类,业主对买家的私人交易,其实是类似于一次二手房买卖,即需要从业主过户给买家,因此受到政策限购。

科学城美林水岸安置区效果图

而美林水岸,则是把买家的身份直接转换成被赔偿的“村民”,待到合同生效之后,直接落户到买家,无需经过过户这一道手续,因此不受到限购影响。
回迁房巨大利益的背后,风险似乎变得无足轻重,在走访过程中,甚至发现有投资客买了3000平大壮名城回迁房。但是楼市君还要多说一句老话,投资有风险,买卖需谨慎

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