看盘日记 | 弹子石全面破2？慢点行不行！
哈罗，大家好，我是铁柱！大卫小跟班
我是女子，但不风尘
我本柔弱，但内心住着钢铁侠，我的偶像是保尔柯察金
今天起，我带大家一起看房，一起吐槽
大卫说了，在看房日记里，只有吐槽，没有广告！
大家好，我是铁柱
有些日子没见，分外想念
别问我去干什么了
刚插完秧的手还在微微颤抖
但我能做到的
im back
我回来了！
尤其是在昨天接到老板的欲辞退电话后
思想觉悟前所未有的高涨
于是
今天便搭上了从村里开往重庆的首班车
誓要一心投入工作
当在车上颠簸数小时后
我睁开朦胧睡眼
擦了擦下巴顺延而下的口水
一看窗外
我滴MA
这不是熟悉的乡村场景？
莫非是我睡过了头
白白坐了一趟重庆当日往返旅游大巴？
哧...
倒吸一口凉气
此时，内心感到深深的悔恨
亦有后怕之情
因为
往返可是双收费！
还好
司机是个好人
他大概看出了我的焦虑
说了声：“弹子石到了哈，要下车的搞快点”
...
没错，今天说弹子石
这是
前一秒是乡愁
后一秒，是CBD的夜，夜夜空里...
的地方
老铁们
弹子石CBD，约一个！
今天铁柱带大家
转一转
01.
第一站，是弹子石的“当红炸子鸡”
天誉智慧城
遥想上次路过
还是三个月前
先说一下这个盘的基本情况吧
这个盘的热度
大家应该早有耳闻
一在价格优势
比起周边的一些老小区
蓝光COCO、中海国际社区
他的建面价格要低2000左右
二在位置优势
属于弹子石新城和老城的交汇处
所以周边的配套还是比较让人省心
我在地图上随意标注了几个
大家可以感受一下
从图示也可以看出
天誉智慧城的体量比较大
占地21万方
而且业态丰富
高层、大平层、写字楼、商业街
中心处，还有一个群慧公园
完全就是一副要在弹子石混出点模样的架势
就是不知道
未来的品质呈现度有几分呢？
说到这
不得不提天誉智慧城的前生：中核紫金一品了
当初中核撤资离开重庆
剩余的地块由初来乍到的粤派天誉接盘
这张图
是紫金一品小区门口的绿化带
版权是我的！
说实话
和铁柱老家门前的泥泞路有得一拼
就像一个男人不爱你的时候，他绝对不会再给你买好看的衣服一样
开发商匆匆离开后
当初吹得再好
也要独自承受住风吹和雨打
这是所有“二手盘”的通病
品质，会好吗？
这是一楼的底商
空置率很高
扯得有点远了
接下来我们说产品
只能说铁柱运气不好
去的时候，说才开盘没多久
目前没什么新房
据说卖的好
但后续，还有新房，产品也都差不多
我觉得大家还是有必要听一听
几个特点：
一 天誉智慧城主打的是大众刚需
三房至迷你四房
二 售价，上一次开盘
主力大约是17000-19000套内单价
具体的产品层面
32层高，3T6
套内96、74、76
如果从地段、配套来说，他符合刚需盘的大部分特征
地铁、商业、小户型
所以，置业顾问看上去也有蜜汁自信
不知道是不是因为没房子
所以聊得不多
铁柱火眼金睛看盘无数
简单分享一下看后感
我认为最关键所在
还是在于“品质”二字
大卫老师常说“重庆房子多，但好房子不多”
这句话，我很赞同
1）置业顾问在介绍项目时
很少提及到房子的设计和小区打造细节
可能因为太好卖
2）天誉没有接房，在重庆没有作品
目前能参考的只有紫金一品
但情况参见文章开头的图
3）主打的40万方商业，能否盘活？
需要掂量
毕竟旁边的泽科星泽汇，还在为吸引人流而头疼
虽然和旁边的二手房存在着些许倒挂差
但铁柱给出的意见：
地缘性刚需，YES
对品质要求高的，NO
投资性需求，银保监郭总才说，谨慎
02.
铁柱看房第二站
是号称弹子石单价王的融侨首玺
他刚好就紧挨着天誉智慧城
你可以把他俩看成
绿巨人与蜘蛛侠
一个是大体量大盘
一个是3.49万方的双栋小户型
当然了
虽然他量小
但丝毫不影响他的脾气
虽然售楼部一般
但完全无法掩盖他想传递给大家他很高端
也许是因为铁柱的裤脚还沾着些乡间泥土
置业顾问对我
很直接
“你的预算是多少呢”
“咱们这栋产品卖得很好，目前只剩下套内50和40平的户型了”
融侨这块地
位置挺好的
图就看上面的天誉智慧城
他拥有两条主干道加一个十字路口
异常便捷
马路对面分别是国际社区和蓝光coco
也许是对弹子石市场的美好想象
他放弃了大豪宅
做起了迷你豪宅
套内50平
做成了两房两卫带阳台的格局
让我想起了10来年前的他的隔壁
蓝光COCO
当年蓝光太NB，50平能做成3居室
看他的样板间，我怀疑我走进了香港的片场
在售的3T8户25层的一号楼
价格更很感人
套内24000/平，清水
就算是最小的40平
算上税费大修基建
怪不得置业顾问小姐姐问我有没有100万！
我很实在，我没有！
至于置业顾问口中所说的好卖
我也不明白他的自信原因
也许是9946/平的楼面地价，让人自信
于是，悄悄地
他开盘两个月了...
PS：
看看“按照500万大平层的标准打造的”效果图
最后
我实在没忍住
问了置业顾问项目品质究竟好在哪？
她说：
“你对比一下咱们项目和天誉智慧城的外立面，就知道了”
那么问题来了，都没修好呢...
我不禁在想，地王级，并不是就说明他就一定很高贵
重庆市场已经是一个刺刀见红的激烈竞争市场
大家买一个楼盘，也不会因为他地价贵就下叉
铁柱忠言：
地王们！且行且珍惜啊
不是所有的牛奶，都叫特仑苏
但是很多的王，会变成李尔王
03.
今天看盘的终点站
是铂悦澜庭
沿着南滨路一直走到头便是了
再往前
就是正在搬迁中的洋人街
腾出来的空地以及不断释放的高标准建造利好
让旁边的铂悦澜庭又坚挺了几分
有多挺？
似乎就和这张图片差不多吧
房子的上面，是云
但相比前两个楼盘
我对铂悦澜庭的印象相对更好一些
不光是因为他那有仪式感的售楼部
让我忘了我才从田里过来
此处
我想写一篇
“论一个高端售楼部的作用”
接待我的置业顾问
是个本地小哥哥
性格很直
当他知道我是看完天誉智慧城和融侨首玺后才过来的时候
他给出了一句总结
“一个品质不行，一个傻子才买”
...
遭了
我不小心透露出三个楼盘互相DISS的杀手锏！
据他介绍
铂悦澜庭总建筑面积60万方
整体容积率3.0
三个组团
一期的江景大平层和洋房卖完了
二期璞园的高层产品正在售
但是据铁柱观察
从售楼部到二期组团并不轻松
因为都是山坡地貌
前后有很大的高低差
一期，属于南滨，二期属于弹子石合适些
看二期
目前在售的都是1、2号楼的剩余户型
70-110平的套内面积区间
均价在19000-20000左右！
遥想去年十月
开盘价
15000...
想到这里，莫名的，心绞痛发作了...
蓝色框线内
是在售的高层楼栋
有利有弊吧
好处：
紧靠着华润万象汇这一侧，商业配套还行
交通也就享受万象汇门口的公交线路
中庭较大，小哥哥说有差不多1万平的景观
小区对面，是一片超大的市政公园
附近规划了一所珊瑚小学
劣势：
小区两边都有城市道路！
噪音是不利因素
近期没有轨道交通，是个短板
总体来说
铂悦澜庭的品质，在南区算不错
对品质有要求的自驾性轻奢刚需和刚改
是不错的选择
最后
我们再回过头去看弹子石
曾经南区的城乡结合部
斧头帮和皮鞋帮占的山头
如今在CBD、两江四岸和中心论的浪潮下
面临着全面革新的历史机遇
并且
以最快的冲刺速度
来到了2字头防线
现在和未来
弹子石-南滨-洋人街
将是核心区为数不多有“空地”“新房”猜想的区域了
但李鬼与李逵交织密布
如何辨别？
就需要各位的眼神了
以上
是铁柱今日份分享给大家的弹子石踩盘记
汇报完毕
比较匆忙
但属精品
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