蔡家又出「神盘」?蔡家会涨到多少?

(图片来源于网络)

51期间很多外地朋友来重庆看房,他们吐槽重庆楼市有两大怪:

其一,成熟区VS新区,一个价!

其二,江景旧房不值钱,还干不过公园+地铁新房!

是的,的确很特殊。

一些与常规城市不同的独特价值体系,让专程来重庆买房的人哭笑不得。

他们管重庆人叫做“新房癌”。

名词解释:新房癌=不顾一切买新房

重庆人为什么喜欢买新房?其实答案很简单:

(1)旧房太密

(2)旧楼太破

(3)对更优质生活的向往

我之前做过对比:

同样20年的房龄,上海的房子,重庆的房子。差别在哪?

  • 重庆酸雨,旧小区普遍会特别显旧,舒适度低;

  • 山城地貌,摊不开,一层10户+,高层塔楼。

压抑吗?

这就是重庆很多成熟区域老小区的现状。重庆被叫“小香港”,密,是原因之一。

与旧楼相对应的,重庆新盘的品质普遍提升,人喜欢买新房,是追求更优质的居住条件

这一点成就了很多新区。

比如中央公园,整体的价格水平已经和“两江四岸”中心区一样!

而蔡家,最近有楼盘也突破了20000元/㎡套内单价!

而且我梳理了一下,以蔡家为代表,这两年的「神盘」最多!

01
“神盘”蔡家

所谓「神盘」,是两方面,一个产品创新度高,二个是受关注度高。

比如,万科十七英里。

(实景图 来源于网络)

坡地退台式大院子,既是洋房,又是平墅,在重庆还是独一份。

大面积玻璃+大露台...

这个盘被称作是万科在重庆最有情怀的项目。

神在哪里呢?

项目还专门花钱建了一个天文观测台。

又比如,龙湖三千庭。

他的名头特别多,龙湖2020壹号作品、叠院洋房,“龙湖第五代洋房”...

相当于龙湖把最创新的一个产品放到了蔡家。

这个盘还把蔡家的单价,提升到了19000-20000元/㎡的高度!

一段时间,全重庆都在讨论这个事

最近,还听说雅居乐也要在蔡家发力,会带去目前重庆还没有的「颠覆性」的新产品

你会发现开发商去到蔡家,总喜欢产品创新。而且很多产品在重庆都只有蔡家才有

就像上面我说的这些项目!

为什么?

其实这应该就是蔡家楼市的运行本质

02
蔡家价值的本质,是什么?

(1)地缘特征

(示意图)

作为北区“蔡礼悦黄金三角”之一的蔡家,他的优势首先就在于一面靠山、三面环水,拥有长达19公里的江岸线,整个板块森林覆盖率达50%!

环境好,是大杀器。

同时,他与周围的礼嘉、悦来,形成了一座桥的互补。

地缘性特征上,我认为他更像“三北”的「后花园」

(五彩滨江公园 来源于网络)

在这个地缘特征下,他最突出的,还有性价比。

(2)性价比优势

作为“三北的后花园”,蔡家此前的独特优势是高性价比

2017年以前,蔡家大多地块,还是3、4000元/㎡的样子。彼时的大照礼中,早已经出现了7000+、9000+的楼面地价。

即便到了如今,和礼嘉、中央公园比,还是有3000元/㎡+的优势

随着北区不断北移,蔡家的性价比表现在两方面:

对网红高价新区,蔡家有性价比优势

对更北的新区,蔡家有地段优势...

在这个本质之上,蔡家的开发逻辑和购买逻辑,就十分清晰了。

03
楼市买卖双方的思维逻辑

(1)开发商思维

作为开发商,想在北区有作为,实际上“高价区”的市场难度会更大

中央公园10000多元/㎡楼面价和蔡家7000多元/㎡楼面价。

你认为谁更有空间余地呢?

同理,当市场上行,因为成本相对较低,蔡家的开发商,可以放开膀子,一来,满足了情怀;二来,产品做好了,利润空间更大!

再退一步说,有了更好的产品,才方便从大照礼悦中手里「抢客户」啊。

于是,蔡家出现了两种房子:第一种,价格让人欲罢不能,第二种,产品让人欲罢不能

(2)购房者思维

购房者的本质其实就有两个痛点:

第一,价格要低。

第二,房子要好。

我们神奇的发现,蔡家是及其难得的、买卖双方总能很匹配的区域!

1套蔡家好房+1辆宝马=1套礼嘉好房

这个逻辑,对于时下的年轻人,太香了。

04
前景

蔡家本身,比我们想象的,还有想象空间。

其实从定位上,蔡家既是两江新区的重要组成部分,又是中国(重庆)自由贸易试验区的重要部分,其工业拓展区,还是高新区的组成部分!

同时,他是北碚区重点发展的区域...

产业+城市+环境+配套,都很有看点。

(示意图)

蔡家不光是一站礼嘉天街,年初的时候,曹家湾地铁站周围明确了40万方商业中心规划,同时中南商业开始招商,意味着这里会自成商业中心。

地铁站+40万方商业中心+中小学齐全+公园遍布!

(来源于网络)

如此一来,基于对未来价值、价格预期的提升,蔡家开发商,产品创新、品质提升,可能会更用力

反过来,产品力+配套呈现,又会是蔡家下一步价值提升的推动力。

包括即将出来的雅居乐新项目,他可能又会是一个蔡家「神盘」

因为他的“引爆点”很多。

05
蔡家下一个“爆点”

雅居乐的地块质素实在太好了,应该说是蔡家最好的地段了!

他是当前离曹家湾地铁站最近的项目(约150米)

并且,他紧邻商业中心,周围分布四块教育用地!其中有已经开学的朝阳小学。

(示意图)

地铁+商业+学校+公园。这样的地,是重庆人最喜欢的!

  • 放在礼嘉,就是300万的昱湖壹号;

  • 放在照母山,就是350万起步的约克郡壹号半岛;

  • 放在中央公园?就是600万级的公园大道大平层...

而不同之处在于:产品方面,据我的了解,雅居乐可能在蔡家“王者归来”!

带来全新设计,全新品质的产品。怎么理解呢?

很多重庆人对雅居乐的熟悉,仅限于南岸的雅居乐国际花园。因为让人称奇的是,十多年过去了,这个小区至今还是南岸的品质住宅标杆

(实景拍摄)

50%绿化率,十年老盘,口碑爆棚...

二手房价是真实的市场价,很直观。

(图片来源于链家)

小区现在的二手房挂牌价,是建面17545元/㎡。

是不是没想到

对比一下周边:

(图片来源于中国房价行情)

比周边要高出2000-7000元/㎡

什么概念?

差不多等同于约克郡之于照母山,龙湖源著之于北环--就是要比旁边贵

此外,像大渡口的雅居乐,品质也是当地标杆。

雅居乐2018年销售额就破了千亿,但一直比较低调。

我记得在97年,他在国内某项目创新设计出了双景观阳台、人车分流模式等住宅形式,项目因此获得了国家工程质量的最高奖“鲁班奖”

要知道,那是20多年前了!

至今很多业内还是以雅居乐的产品为学习的范本。

(雅居乐清水湾 一年能卖200亿)

他的物业服务,2019年的时候,是中国物业服务百强的第7名。

那么,之所以期待蔡家雅居乐,最核心的,除了在最好的位置上,据我所知,他会带来一种十分纯粹的低密度「退台花叠

目前信息还没出来,我在想,是万科十七英里那样的大露台、退台式?还是三千庭式的6米院落

总之,关键词是:退台+花叠

在曹家湾最好的地块上,紧挨地铁站,拥有便利的商业中心、学校配套;一站式天街、山姆会员店、礼嘉儿童医院等;

如果这时,雅居乐的产品力充分呈现出来,完全可能达到雅居乐国际花园之于南岸的效应!

到时,蔡家的楼市就更好看了

其一,大家会去看新产品;其次,大家会关注蔡家的房价和热度,在产品力和配套支撑下,会实现怎么样的表现?

这些,看点十足,值得期待!

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