「复盘」重庆的“爆款”楼盘应该是什么样子？

（图片来源于网络）

2018年731会议后，“房住不炒”把过于火爆的市场拉回平稳。
2019开年，股市涨，很多人喊出了“卖房炒股”！
到年底，重提“房住不炒”，又稳了...
房产爱好者老王跟我说：
一顿操作猛如虎，全部都要看政策；房住不炒！这四个字，藏着如今买房的终极策略啊
2019下半年，我们看到了很多分化，区域之间，楼盘之间，价格之间。
而导致分化的，恰恰就是基于“房住不炒”的价值分化！
--一个楼盘居住要素越齐全、越优质（交通、商业、学校、环境、品质等），他就越能脱颖而出。居住价值，成为衡量房屋未来价值的关键一环！
今天以礼嘉商圈的御璟湖山为例，进行简单分析。

1

御璟湖山2019年热销的是璟园组团，大致在6月份首开，第一次开盘2栋楼，卖了400多套。
基本每个月新开一栋楼，到年底，一个高层组团差不多清盘了。
（第一次开盘现场 实景拍摄）
热销的原因正是他所具备的若干价值要素：
高价值地段；
交通便捷、品质商圈、公园环境、教育资源配套；
产品讨巧；
有显著的稀缺性和确定性。
我们依次分析一下。

2

关于地段
在大多数人的购房逻辑中，地段，都排在第一位。
那什么才是高价值地段？
地价贵？房价贵？
其实是两个关键：
其一，官方定位与规划，这关系到政府主导的资源倾入；
其二，基于地理位置等条件，对规划可实现度进行预判。
从地理位置来看，御璟湖山位于两江新区礼嘉板块中心地带。而礼嘉，是重庆一路向北过程中一个很特别的区域。
首先，官方对他的定位，一直在升级！
礼嘉1.0版，定位大商圈模式的商业商贸聚集区（2011）；
两江新区十三五规划（2016），礼嘉2.0版，升级为国际商务生态旅游城；
2018年11月，随着重庆城市格局变化，礼嘉半岛迎来了3.0时代---智慧生态城。（报道原文：按国内最前沿标准打造「未来生活体验区」，构建智慧城市典范，集中展示智能创新）
参考官方对于重庆若干区域的定位表述，礼嘉，可谓拥有了“最高级别”的区域定位！
而从物理距离来看，礼嘉的均好性明显。
（区域示意图）
在15KM直线半径内，南连观音桥、新牌坊、重庆北站等重要成熟区域；
北向蔡家、中央公园、悦来等新兴板块。
向西，还将通过规划中的15号线串联起高新区，成为连接高新和两江的枢纽！
于是，高定位+承旧启新的中心枢纽位置，成就了礼嘉的地段价值！
御璟湖山处于礼嘉商圈内，这样的优势，被人认可。
当然，支撑地段的，除了定位和自身条件，另外一项关键，是优质的配套。

3

什么才是优质的配套资源？
很简单，一定要围绕生活的所需。
比如地铁、商业、学校、公园、医疗等这些实际的。
l 交通
礼嘉已开通地铁6号线和国博线。
从规划看，还将新增15号线，远期21号线。
（示意图 准确站点需以政府公示为准）
规划中的15号线左起高新区，跨嘉陵江，途经礼嘉，一路往东，抵达江北机场。是城市骨干线路。
御璟湖山距离金山寺站约700米，未来那里将会是6、15号线双轨交汇。
如果是自驾，则通过兰海高速、金通大道等道路，实现与照母山、光电园等区域的快速连接。
骨干地铁+主干道=出行便捷。这是选房第一要素。
l 商圈

在项目步行范围内，或许会拥有重庆未来最棒的商圈体验--滨水商圈。
对于居住，商业是及其重要的配套！
重庆的购物中心很多，商圈也不少，但礼嘉很特别。
天街+低密度商业群+湖滨公园+智慧城，这是一个世界级的组合！
正如政府的定位--「未来生活体验区」。
（位置示意图）
商圈第一部分，超18万方的礼嘉天街，计划于2020年12月开业！
山姆会员店、英皇电影、孩子王黑金会员店等等旗舰商业品牌都已签约，天街周边住宅的增值效应，重庆人都清楚。
（天街意境图）
御璟湖山在天街几百米处，商业配套，是选房第二要素！
 
l 环境方面
两江政府在礼嘉的生态建设投入很多。
其结果就是我们看到的，围绕礼嘉半岛，有了5000多亩金海湾滨江公园；
礼嘉中心区域，形成白云湖、白云山、白云寨、龙塘湖等九大公园！
（公园 意境图）
御璟湖山附近的白云山、白云寨和白云湖三公园，总范围就达到了大约1650亩，总投资高达6亿！
（公园位置示意图）
商圈+湖滨公园的体验，会是那种不拥挤、慢节奏、逛累了能在湖边喝杯咖啡...
（白云湖公园 实景拍摄）
是的，在选房的三要素中，周边环境品质十分重要！
l 教育配套
 
教育重要吗？当然。
或许你可以远一些、不逛街不逛公园，但是孩子不能不上学。
礼嘉已经落户了星光小学，两江巴蜀中学，在此之外，御璟湖山还引进了华东师范大学附属中旭学校，这可是整个礼嘉板块唯一一个。
（来源于网络）
学校简称华师附，由华东师范大学和旭辉旗下中旭教育集团合力打造，目前已经开学。
（华师附实景拍摄）
华东师范大学附属学校名声赫赫。
其核心成员校华东师范大学第二附属中学，是上海唯一一所教育部直属重点中学，升学率名列前茅。
也许你不太了解，但华师附亮点很多。
比如他主张“把作业交给老师，把陪伴留给父母”！（家长的福音）
采用DM（Dad and Mom）班主任制，1个班级2个班主任，小班制。
1-3年级的孩子，每天老师会辅导作业1小时；
50%以上教师具有研究生学历，请院士、大学知名教授进课堂，五星级酒店厨师进食堂，NBA篮球老师进球场；
学校课外有文化、科创、国际、美育、运动等课程，20余个兴趣实验室，小朋友再也不用额外花钱报兴趣班了！
(华师附课堂实景拍摄)
优质的教育，是刚需！
l 医疗方面
 
值得一说的还有医院。他影响着生活效率，不便太近，也不能太远。
比如礼嘉，地铁站旁，有全国排名前三、西南地区最好的重医附属儿童医院（礼嘉院区）。
（来源于网络）
距离项目直线约4KM（百度地图），有全新修建的重庆市人民医院，重庆首家省级三甲综合医院。
距离刚刚好的医院！这是必须的配套。
上述这样的配套资源，看到是会心动吧？！
他们，是选房的关键要素。

4

回到楼盘本身。
御璟湖山·璟园的特点也很明显。
（1）不同于动辄30多层高、容积率4以上的传统商圈高层。这里的高层只有17-23层高！舒适度大幅提升。
（御璟湖山·璟园 意境图）
（2）不同于商圈传统商圈高层，这里居然有大中庭！
大中庭让住宅的视野、采光、景观都更好了。
同时，中庭有了足够的空间，全年龄、全时段的园林景观设计，能让这里像一个浓缩版小公园。
业主可以安静、独享式的休闲、散步、小坐。
（御璟湖山·璟园 楼栋分布图）
（3）品质可参考
御璟湖山已经有组团交房，品质能够看到。
你只要去他已经交付的组团转一转，心里就会大致有底。
比如看大堂。
（御璟湖山 实景拍摄）
看车库地坪是不是环氧树脂。
（御璟湖山 实景拍摄）
看架空层等等。
（御璟湖山 实景拍摄）
品质可以实地打探！
（4）“爆款”主流户型
套内约74-104㎡的面积，主流三居室起步。
以74㎡为例，三居室配双阳台双飘窗，既控制总价，功能性又几乎无懈可击！
（套内74㎡户型）
商圈、地铁、低密度、大中庭、清水中小户型、配套齐全。
加之去年还有一些销售政策，比如可申请首付分期。以很低的门槛就能买入！
这些要素凑在一起，热销就不难理解了。
其实很久以来，重庆人都热衷于商圈房。
住着异常方便，投资好出租，好出手。
但苦于商圈内的品质新房，这几年几乎就要绝迹了。

5

有一张示意图，能很清晰说明璟园的位置。
（位置示意图）
他背靠智慧城片区，步行，即可到达天街、山姆会员店，约400-500米，有龙塘湖或白云湖公园；约700米，是金山寺地铁站。
而且，这些配套成型的周期都可见！

  • 如天街，今年底开业；

  • 如华师大中旭学校，已经开学；

  • 地铁6号线，已经开通；15号线，已出规划；

  • 星光大道北延段已动工，未来礼嘉至新牌坊仅需10分钟！

  • 智慧城体验园，将在2021年前落地20个智慧生活场景！

同时，璟园也是御璟湖山楼盘唯一一个清水高层组团！
于是乎，因为稀缺性、因为居住价值均好性，即便在平稳的市场，包括130万起买三居室这样的价位，短短几个月，如今整个组团都已进入到最后的收官了！
卖完就没有了...
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