盘家底|滨江集团：看不透的家底，如何赢得信任？
原创： 一号地产
作者: 海哥
房子造的好，财报却不然
日前，有媒体对房企上半年的销售业绩结合年度目标做了一下完成进度的盘点，所盘点的40多家代表性房企，平均年度销售目标完成率达到了49.6%。
一般来说房地产市场上下半年的销售业绩会是四六开，这意味着今年上半年大家的目标完成率要好于预期，可见行业的小年未必是市场的小年。
这其中，滨江集团的年度目标完成率达到了73.3%，这个数据恐怕也是位居行业第一了。今年上半年滨江集团共完成全口径销售额879.2亿元，在克而瑞的百强销售榜上位列行业第23位；
而滨江集团给今年定的全口径销售指标才1200亿，半年时间完成年度四分之三的指标，较去年同期547亿的业绩大增61%，这个成绩，对于千亿级房企在这样严酷的市场环境下能有这样的表现，实在吃惊。
不过当一号君盘点滨江集团10年来的年报时，却发现了一个不一样的滨江。
01
说起滨江集团，业主们口口相传的是它的产品品质，同行们羡慕的是极好的福利待遇，不过落到滨江集团的年报，一号君不得不表示一头雾水，它到底卖了多少？手头还有多少存货？
盘家底系列的一号君，还第一次遇到这样的房企财报，滨江集团自上市以来从未明确披露过当年的销售面积，仅仅在2015年至2020年的年报中披露了主要并表项目的销售面积，但与之对应的主要项目销售额，却只有在2019年和2020年做了披露，其余四年仍未可知。
（图：滨江集团近10年销售与营收一览，一号地产制表）▼
一号君统计了2011年至2020年10年间滨江集团年报中的销售数据和土储数据，说实话，除了当年度的营业收入和销售额数据有个明确之外，其余的涉及面积的基本上是一笔糊涂账。
而即使滨江集团的销售额，你也不清楚其中属于代建业务的销售额是多少，属于自己的销售额是多少，仅2020年披露了权益销售是700亿。
所以翻完年报，一号君脑海中只有一个问题，滨江集团到底卖了多少面积？
川流不息的钱塘江报之以默然。
02
土地储备，到底还剩多少？
同样疑惑的还有土储面积，在一号君的统计中，滨江集团10年中只有2012年、2013年和2016年、2019年、2020年5个年度公布了总土储面积，其余年份均未披露。
（图：滨江集团10年来的销售面积、新增拿地和总土储一览，一号地产制表）▼
由于滨江集团2015年之前的销售和土储等数据几乎没有披露，一号君就来分析2015年至2020年6年间的数据。
6年里，滨江集团披露的主要并表项目的销售面积为655.85万平米，新增全口径的土储面积1559.63万平米，但权益新增土储面积仅为696.84万平米，平均权益占比仅为44.6%。
这里不得不吐槽一句滨江集团年报的“鸡贼”，其年报中的新增土储面积都是单项列支，并无总数，都是一号君一条条计算录入，费时费力。
不过，在一号君统计过程中也有所发现，滨江6年来的项目有近90%都是合作项目，堪称“合作之王”。
由于一号君无法通过年报查询得知滨江全部项目的销售面积，但是有业内人士表示，其主要并表项目销售面积即为其权益销售面积，如果照此测算，其近6年的主要项目销售面积为655.85万平米，而6年间权益新增土储为696.84万平米，两者相减，6年间滨江集团权益土储余额不到50万平米；
如果从结算维度来测算，我们统计出滨江集团2015至2020年主要项目结算面积为462万平米，一般来说纳入结算数据的均为权益结算，同期主要项目的销售面积655.85万平米，所以滨江的可结算资源目前不足200万平米，按照2020年结算140万平米来测算，滨江集团的可结算资源尚不足以支撑1年半；
可售面积方面，其2020年报显示，虽然其年度土储总建筑面积为1255.87万平米，但其中剩余可开发面积仅为117.27万平米。
无论是总土储面积，还是剩余可开发面积，这两个数据在千亿级房企中算是很低了，可见滨江集团手中的可售资源也是极少，甚至可以说滨江集团手中几乎没有“隔夜粮”，未来能否维持千亿级规模也是很难说。
03
销售额数据，依然疑点重重
既然滨江集团在销售面积和土地储备方面的数据披露不尽人意，那么一号君就转换思路，从营收数据入手。
一号君曾在此前文章中多次调侃，房企年报的很多数据都可能会造假，但有两个数据不会，一个是土地面积，另一个就是营收，营收注水就要多交税，没有房企会那么傻。
（图：滨江集团10年来的项目销售情况一览，一号地产制表）▼
一号君统计发现，2017年至2020年滨江集团房地产业务的营业收入分别为135.69亿元、202.7亿元、245.29亿元、278.5亿元，同期主要项目的营业收入为130.95亿元、198.3亿元、242亿元、274.6亿元，可见主要项目的营业收入基本等于地产业务总的营业收入，换言之主要项目基本上等同于滨江集团的所有项目数。
有了这个前提作为依据，我们就可以对此进行相应分析了。
我们同步统计了2017年至2020年主要项目的结算面积，分别为47.78万平、62.69万平、81.68万平、139.27万平，由此我们可以测算上述四年的结算均价2.7万、3.15万、2.96万、1.96万，可以说滨江的结算均价不算低的；
那么我们再来看看主要项目的销售情况，虽然滨江集团在年报中公布了2017年至2020年主要项目的销售面积，但主要项目的销售额仅有2019年、2020年公布，当然上述数据也是一号君从滨江集团年报中的条目数据中手动加起来的总数。
2019年、2020年主要项目销售额分别为430.56亿元、558.93亿元，而同期滨江集团公布的全口径销售额分别为1120.6亿元、1363亿元（权益金额700亿元），比主要项目销售额大了2倍还多！
即使算权益销售金额，2020年计算出来的主要项目销售金额仅为558.93亿元，而年报数据竟然公布了700亿元。
难不成，这两年滨江集团的销售数据在大规模的注水？
钱塘江为之肝颤。
同样的，根据2019年、2020年的结算均价推测2017年、2018年的主要项目的销售金额，2017年、2018年主要项目销售面积分别为88万平、82万平，对应的销售额大约在250亿元左右，但在滨江集团的年报上，我们看到2017年、2018年销售金额分别达到了615亿元和850亿元，换言之，那两年滨江集团的销售金额恐怕也是在大规模的注水？
再往前的2015、2016年，根据销售均价和销售面积来反推的话，销售金额的数据就正常许多。
由此我们可知，自2017年以来，滨江集团的销售金额存在大规模注水的嫌疑，即使考虑滨江集团的代建代销数据，也不可能有如此体量。
事实上，我们从营收增速和销售增速的对比中也能发现端倪。由于销售和营收之间会有一年半到两年的时差，我们选取了2014年至2020年的营收增速和2012年至2018年的销售增速来进行对比。
（图：滨江集团近年来的营收与销售增速对比图，一号地产制表）▼
我们可以发现，2012年至2018年，滨江集团的销售增速是一直呈高速增长态势，而与之对应的同期营收增速则不然，2015年和2017年还是负增长，除2016年外，其余年份都是销售数倍于营收增速，显然滨江集团的销售数据是值得推敲的。
当然，最大的疑问还在于滨江集团2017年至今的全口径销售额上面，为何会比主要项目销售金额高出2倍不止，甚至权益销售金额都高出主要项目销售金额25%。
滨江集团的销售金额之谜，同样要引起市场的高度关注。
而一号君盘点之后，发现滨江集团无论是销售金额，还是销售面积，以及手中的可售土储资源，都充满了疑点和不合理，如此不透明的滨江集团，何以赢得资本市场和投资者的信任？