千年商道北京路，能否“手术”成功？
作者：唐一刀
“太阳高照，北京路却没几个人。”一位消费者在北京路一边拍着视频，一边录音说道。
“对我们住周边的人生活影响很大，很吵，不过也没办法。”
“现在相比之前人少了很多，大部分都在施工，大家都不愿意来了。”
一刀当天在北京路改造现场，随机采访了常年在此打扫的清洁阿姨。
广州北京路已经走过了2000多年。
与城市的厚重历史一样，作为广州商业第一名片，北京路的商业影响非常深远。
从两千多年前开始，追溯至秦汉时期，早在广州建城之初就有北京路。唐朝起这里是繁华的商品集散地，到明清更是店铺林立；
北京路原名为“双门底”，后来名字几次更迭：从汉民路、到永汉路，到上世纪60年代，才正式叫做北京路，一直沿用至今。
2006年人声鼎沸的北京路 图片来源 新浪网
“没逛过北京路，就等于没到过广州。”这是外界对北京路最真情实感的记忆和表达。
北京路之于广州，就如东门之于深圳，南京路之于上海、王府井之于北京。
而就像深圳东门一样，近几年北京路也是没能躲过岁月的惊扰，逐渐老去，甚至开始被遗忘。
不想消亡只能变化。
千呼万唤始出来，近来，北京路终于是开始了一场“浩浩荡荡”的升级改造。
一刀在北京路改造现场留意到，大部分都在施工，电钻声、敲打声不绝于耳；
骑楼被棚架围挡，施工、注意安全等指示牌随处可见；
超级文和友、周六福珠宝、莲香楼、新华书店等商铺处在钢架围蔽之下，但贴出“正常营业”等横幅；
街道上大部分小商铺大门紧闭……
已日趋“没落”的北京路，这次能否“手术”成功？
嘈杂危险的施工现场
一边施工、一边挣扎营业
人流明显减少
早早听说北京路要升级改造大变样，一刀在6月底按捺不住躁动的心，奔着北京路的全新面貌就来了广州。
现场，从地铁途径粤海仰忠汇出来，首先映入一刀眼帘的是“批发市场”高第街，一如既往的安静街道。
与笔者去年国庆来的时候相比，这里并无明显变化。
开着的商家打折、清仓、甩卖；
还有一整排都被围挡的；商铺关门的。
只是比去年更严重的是，如今这条街好像更无人问津了。
再往前走一点，冲击视线的北京路就开始浮现在一刀眼前。
远远望去，北京路大面积范围内都已经被围挡和遮蔽，说是大型施工场地一点也不夸张。
走到主街，从路口开始，外围被围挡，两边都已是施工大楼，水泥钢筋遍布。
施工原因，路口显得很嘈杂，且车流拥挤、混乱。
主街一直往里走，几乎每一栋大楼都架了脚手架，正在施工中。
而虽是大面积都在施工，但大部分位置，除了放几个障碍指示物，并没有做正规的安全防护。
超级文和友旁边被施工垃圾挡的水泄不通，极度影响就餐环境和感观。
去年新开的四层独栋喜茶，旁边也是在施工的大楼。
整条街走下来，两边都在施工围挡。
一部分店铺，在施工环境中营业，喜茶、超级文和友、海澜之家、周六福珠宝、新华书店、书亦烧仙草等；
上面在施工、敲敲打打，下面在营业、拉客，一刀看着都觉得危险，很难想象此情此景下，真的会有消费者敢进店消费吗？
剩下的部分店铺直接关了门。
值得注意的是，施工影响，中午1点左右，整条北京路并没有多少人在逛，特别是相比去年国庆一刀来逛的情况，明显的人流大幅减少。
而且相比消费者，一刀当天看到的更多的是现场施工的工人。
拖滞多年终改造
2019—2021年分步分期进行
此次改造重点为修立面
拖滞多年，北京路终改造。
图片来源：界面新闻
一刀在北京路实地看到施工公示图。
北京路此次改造，是广州政府牵头，由广州北京路文化核心区管理委员会对其进行修缮工程。
根据《广州北京路步行街改造提升重点项目三年行动方案》，定下了北京路升级改造的任务书和时间线，此次改造将从2019—2021年分步分期进行。
要求加快共有物业转型升级、高第街更新改造、街区环境提升等27个重点项目建设，对北京路的消费设施、街区环境、产业结构、文化特色等进行全面提升。
具体范围在北京路步行街0.43平方公里内，包括北至广大路、中山四路，延伸至南越王宫博物馆、都城隍庙、五月花商业广场、捷登都会，西至教育路、书坊街，东至北京路北段、府学西街，南至文明路、大南路，延伸至粤海仰忠汇。
现阶段的改造工程的重点在于拆除违章建筑、修复立面、提升照明和排水系统等，花费达到1.57亿元，施工时间从5月18日至9月30日。
根深蒂固的难题
业态低端、商铺经营管理混乱
租金高达133元/㎡/天
不得不说，作为期待多年的街区改造，北京路此次升级备受关注，无数双眼睛都在盯着看。
但是一刀去年10月份的时候也曾来过一次北京路，在当时发现了北京路存在的一些根深蒂固的难题，而这些不仅仅是北京路此次改造重点修立面就能解决的。
1.业态低端，对年轻消费者毫无吸引力
直到现在，整个北京路仍旧没有一家高端购物中心。
目前分布的购物中心是，广百百货、天河城百货、新大新百货、名盛广场、光明广场、银座广场、粤海仰忠汇等，而其中大部分是业态和品牌都相对滞后的老牌百货。
以广百和天河城百货为例，除了美妆品牌，其它基本都是传统的的服饰品牌。
感受一下天河城百货二楼以上的服装风格，大概是只有奶奶会来逛的商场了。
商场之外，其街区上的品牌也是毫无竞争力可言。
之前主要包括美特斯邦威、安踏、班尼路、以纯等时常打折的休闲品牌、缺少一线品牌时尚品牌和餐饮，去年进驻了喜茶和超级文和友等网红品牌，但商圈整体的品牌和消费水平依旧偏中低端。
没有竞争力的品牌和业态，导致北京路不能吸引和留住年轻消费者。
2.北京路长期历史遗留问题：商铺整体经营和管理混乱。
产权分散，整条街大头由各个地产开发商共同拿下，剩下的零散的由杂乱的小店铺组成，无法统一运营管理。
这之中，大头由各个开发商各行其是，运营出来的项目质量参差不齐，但最终拉低整体商圈质量。
散租小店铺千奇百态，夹杂在商圈里面“不伦不类”，换了一代又一代。
一刀当天在北京路街道上看到，不少店铺贴出了转让招租的广告。
3.租金高达133元/㎡/天，长期居高不下。
而即便是这样，北京路的租金却一直居高不下。
据公开数据显示，目前，北京路主街上20-30平方左右的门店月租金已达10万以上，而且还是一店难求。
算下来，一家小店一天的租金差不多能达到133/㎡。
中指数据显示，2019年下半年全国百条商业街商铺平均租金为25.9元/平方米·天。
以此比较，北京路的租金数值已是全国平均租金的5倍之多。
升级扮靓后
北京路还能重回人气巅峰吗
据官方数据统计：曾经北京路日均客流50万，不包括节假日。平日约30万人/天,节假日约70万人/天。年销售额达到50~60亿/年。
图片来源：搜狐网
2018年，北京路商圈的日均人流量约40万人次，节假日在60万人次以上，年营业额超过200亿元。
北京路，曾经确确实实是辉煌的，但如今“没落”和跟不上时代也是事实。
这一次，为了与时俱进，北京路终于改造。
值得关注的是，此次改造，北京路最终落到现实呈现的效果会如何？
目前，单从北京路改造需要实现的目标来看，这次改造对北京路将会是一次全新面貌的展现。
但是，似乎也仅仅止于“新面貌”。
因为，一刀从北京路现阶段的改造情况和规划来看，只看到了北京路花费上亿元，仅为修立面、提照明；只感受到了北京路的改造重心偏向于外立面的修葺升级和跟风网红元素。
虽然其在总体规划中也提到了打造“后街经济”等方案，专家也建议重点引进华为、苹果等一线品牌，但相比北京路花大力气改造外立面，其对内部的升级改造关键是要真正落地才行。
而现实的商业环境下，一个好的商业，最终考量的往往就是它的招商、运营和管理这些内部的里子工程，而不是仅仅能维持一时的外貌面子工程。
以此来看，未来北京路虽能收获“新面貌”，但其一直存在的根深蒂固的内部问题若仍是没有解决，这些问题会不会在其新面貌之下更加凸显？
所以，即将变漂亮的北京路，能不能重回巅峰，“漂亮”的扳回一局？
一刀认为，北京路的改造还是任重道远。
你去过北京路改造现场吗？
你觉得北京路此次升级改造
还能让它重回人气巅峰吗？
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