自有房产投资入股,涉及哪些税？七大税种解析
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房老师准备开办一家财务咨询公司,开办公司不仅需要资金、需要人员还需要经营场所。所以,房老师决定将自己拥有的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本。那么这个以房产作为投资的行为,在税收的缴纳中又该如何把控呢?
1.个人所得税
(1)政策依据
根据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》财税字(1994）20号)第二条规定:个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。
(2)政策解析
房老师以投资入股方式,将房产投资到公司名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
因此,房老师以房产投资入股,在发生转让时,应按评估后的公允价值确认房产转让收入。房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额,按财产转让所得缴纳个人所得税。
但是,如果房老师转让的是自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的房产,则免征个人所得税
2.增值税
(1)政策依据。
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(2016)36号)第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(2016)36号)第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税(2016)36号)第五条规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
(2)政策解析
以不动产投资,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,应当缴纳增值税。
但是,如果投资入股的房产为“住房”,按下列情况特殊处理
1)如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房,按照5%的征收率全额缴纳增值税。
2)如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的,免征增值税。
上述1)、2)点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
3)如果投资入股的房产为购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。
4)如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
5)如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
上述3)、4)、5)点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3.土地增值税
(1)政策
根据《土地增值税》相关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。
所谓取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知)(财税(2018)57号)第四条规定:单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
房老师以投资入股方式,将房产投资到公司名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,但根据以上政策规定,以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
4.房产税
(1)政策依据。
根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发(1993]368号)的相关规定:对于投资联营的房产,应根据投资联营的具体情况,在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的情况,按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的情况,实际上是以联营名义取得房产的租金,应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
(2)政策解析。
房老师所投资房产,房产税如何缴纳,还得根据房老师投资合同所签订的形式而确定。不同形式下,房产税的缴纳是有差异的。
对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的情况按房产原值作为计税依据计征房产税。
对于以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的情况,按租金收入计缴房产税。
5.契税
(1)政策依据。
财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知)(财税(2018）17号)第六条规定:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。
《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)第六条规定:
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下,免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下,或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下,免征契税。
(2)政策解析。
通过对以上政策的解析,如果房老师将自己名下的房产投资到所开公司(个人独资企业、一人有限公司、个体工商户、合伙企业)的名下,免征契税。
6.印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中的印政策依据花税税目税率表规定,产权转移书据,按书据所载金额0.5‰贴花。
(2)政策解析。
房老师将自己购买的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本,应按产权转移书据所载金额缴纳印花税。
7.城镇土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定,在城市、县城、建制政策依据镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
另外,根据《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(国税地字〔1988〕15号)的相关规定,个人所有的居住房屋及院落用地,土地使用税的征免税,由省、自治区、直辖市税务局确定。
(2)政策解析。
1)房老师如果投资入股的房产是非住房,则需要根据土地使用税相关规定缴纳土地使用税。
2)如果投资入股的房产是住房,属于企业所有,则不符合其他相关免征土地使用税规定的,应自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。