原创｜跟税务局做“生意”，算不好就被税务给套路了

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有位会计问：“房老师，房地产企业预售时不确认收入，所以，不能开销售不动产发票，而应该开税务总局量身定制的——不征税预收款发票。”

我想说：作为会计能不能大胆的逆向思维如果开了销售发票会有什么后果？艺高人胆大，只要你懂得了规则，才知道如何正确纳税。

且看我细细给你分析。

1、房地产企业预售时，的确没有达到销售额实现的时间点，不确认增值税销项，不开销售不动产的增值税发票。只是按预征率预交增值税而已。

但是我今天要说的是：房地产企业预售不确认销项，并非一件好事。

一方面，要按预征率交纳增值税，确保了国税局的旱涝保收；

另一方面，巨额的进项税金因为没有销项而抵扣不了，作为一项积压的流动资产列报，白白占用资金。此时相当于我们在跟税务局做“生意”，需要细细算账，算不好就被税务给套路了，专业的会计也是利润中心。

2、好，现在用规则方法来分析霸王硬上弓开了不动产销售发票会怎么样？

第一个问题是，这算不算虚开。

这一点可以搜索我公众号上往期文章《先开发票后发货的税务风险》，对此类问题有过剖析。这里就只直接出结论：当预售达成后，有预售业务与预售合同支持，就不是虚开发票，而只是提前开票。

但是：开了票后果是什么？

一、要确认销项税金，计算纳税：“先开具发票的，为开具发票的当天”；

二、就算开了发票，确认了收入，该预缴的，依然要预缴，因为预缴也是一项明确的法定义务。

3、行文至此有些人认为，这说明，开了票更亏，即要预缴，又要纳税。

当我们明白增值税的规则后，就会发现，开票后，确认了销项，说明进项就可以抵扣了，控制得好的话，交不了多少税。但纳税义务一旦确认，则预缴的税款也可以抵扣了。

例如：本月实现预售1000万元，那么预缴增值税27万元。

1000÷1.09×3%≈27.5万。

第二个月又预售了1,000万元，又预缴了27.5万增值税，两月合计交出去55万元。但进项税金却白白躺在“应交税费”科目的借方睡大觉，相当于无息借了笔钱给国税局。

如果我们第二个月，硬性开出1,000万元的销售发票，会怎么样呢？

首先就是，提前开票，提前达到纳税义务发生时间，所以应该确认销项税金82.57万元

(1,000万÷1.09×9%≈82.57万)。

而如果此时有83万进项可以抵扣，则实际上，只纳税0.43万元。

4、按法律规定，房子要封顶才能预售。所以，正常情况下，预售时应该有巨额的进项税金了。

总之，估计83万元的进项，只是低估，没有高估。正常情况的话，进项应该大于销项，不交增值税。

5、只有把握住纳税义务的规则，而不被表面的做法、要求、常规所控制，税务工作中，每个地方，都可以找到堵住资金和利润跑冒滴漏的流失点。

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