地产人：淘汰你的不是领导，而是时代和行业之变
地产随笔 文\潘永堂
早上起床，忽然有点伤感和惆怅！
这个时代开始变了！
地产格局：开发走下坡路，存量走上坡路
事实上，不仅地产老人淡出，今天我们这个过去为之拼搏的行业，也开始步入中老年时期。
2016年中国房地产虽然创造了11.7万亿巨大销售额，但这个规模已经接近行业顶峰。中国房地产——这个曾经让全世界瞩目和嫉妒的中国住宅开发历史大浪潮已经进入大开发的最高点，未来将不可避免的高位横盘，并迅速持续走向下破路。
好好看看下图，你就知道自己的行业命运了。
图注：中国房地产开发50年发展大周期
同时另一方面，未来存量开发将是一个巨大的风口，原因很简单。根据瑞银在2016年的统计报告，中国家庭财富超过160万亿元，其中57%是不动产，43%是流动的金融产品。也就是说，中国家庭有大约100万亿的财富沉淀在社区里，显然，“存量房是中国最大的资产管理”，也是最大的掘金处。
在这个时点，老潘也有些动容，亲身经历10多年中国房地产大时代的气吞山河和跑马圈地，到今天2017年这个时代，因为一些人的老去和离开，忽然有些感叹，就写点随笔吐槽一下。
地产行业：老人谢幕，年轻人崛起
潘石屹前些天说了一句话，看见王石离开，忽然感叹不已！
感叹祝福的同时，潘石屹也坦言了一个大时代逻辑：如果一个行业中老人老面孔被淘汰的越快，那么这个行业就进步的越快，如互联网行业。如果一个行业几十年时间，就只有这几张老面孔代表着这个行业，那么这个行业的进步就越慢。此中的含义与现实，值得深思。
但事实上，今天不仅地产老人淡出，而且这个行业进步和分化的速度越来越快，大黑马一个又一个爆发，大块头，反而又大增长，小块头不仅跑得慢，而且连赛道上的跑步资格都越来越没有了。
人才也是一样，人才年轻化，总部中心和区域城市总经理岗位一律80后，青年禁卫军的说法越来越多。地产老板在选择人才越来越认可一个理念——你什么都好，就是你老了。这即是对身边的老臣子说的，也是对这个行业不思进取的地产中年人说的。
地产开发，只是少数房企，少数地产人的游戏，你咋办？
时代变了，行业变了。地产新时代，地产细分市场已经到来，地产存量时代已来，一个必须提醒的趋势是——开发时代渐渐成为少数企业和少数地产人的游戏。
今天的中国房地产开发，将逐步失去时代红利和风口，这个行业未来很难再嘚瑟，大多数企业要出局，大多数地产开发人才要转型，未来地产开发企业催牛逼的难度会更大，或者只有少数几个巨头能吹牛逼，风光依旧。
残酷现实是，今天住宅开发行业越来越逼走逼死中小房企，而大企业话语权和霸道程度每年都在暴增，从2017年百强房企年中榜来看
没有1000亿，别想进20强，
没有400亿，别想进50强，
大部分中小房企都会被时代淘汰，被大企业撵出去，可问题是——那些开发人才怎么办？我们可否关注？
人才倒挂：开发人才过剩，存量人才不足
房地产从开发进入存量市场，从人才结构来看，中国当下人才大格局是，开发人才过剩，专业运营服务人才严重不足。
开发是同质化，存量是多元化，细分化的，冯仑说开发企业人才严重过剩，算了一个账。中国大数上说有七八万家房地产项目公司，如果我们今天做一个房地产项目，我们能找到多少这样的人呢？我们能找到20多万人，因为一个公司三个高管，大概20万人以上可以来应聘这个职务，就是做一个开发项目。
但事实上，住宅开发只是房地产大板块的一小块，房地产除了住宅开发之外，商业，文旅，养老，产业地产，小镇，地产代建，资产管理，房地产金融，房地产服务，物业服务……太多的细分产业，细分行业都还刚刚开始，专业人才缺乏。
一边过剩，一边不足，是当下中国地产行业的宏观人才格局。但残酷的现实是，不到几年，未来开发这个战场只是少数企业能够存活，未来并不需要那么多的你，未来开发人才如果不转型，将面临大量失业的风险！
你的开发经验，可能是运营的毒药
很多地产人说，做住宅开发的很难做商业地产。
的确，做住宅开发，过去10多年地产人都习惯赚大钱了，赚快钱了，习惯一锤子买卖的刺激，习惯了把行情当做自己的能力，所谓骄兵必败，所谓隔行如隔山，所谓住宅是小学生，商业是大学生，我们更多看到，住宅开发人才，如果不做心态调整，不加速学习变革，不持之以恒，地产开发人才，很难去做商业地产和存量市场的360天的运营，赚小钱，赚慢钱，心态，模式，打法，能力模型，专业知识，完全不一样。
但这个时代，却在促使这种改变，无论你愿意不愿意。
今天已经是一个地产新旧世界转换的时代，也是增量和存量市场转换的过渡时期。无论地产人，还是开发企业，都不得不转型求变，否则不进则退，所以中国房地产未来几年，淘汰你的不是领导，而是时代和行业之变。有时候，我们不能过于自负——我们都是时代的产物，是环境的产物，个体很难与趋势作对，当然，你又何必与趋势作对，你说是吧？
老潘特别提醒，未来地产人的问题——可能不是知识老化，而是你的知识结构老化，技能老化，经验老化，你做开发的大开大合的一次性技能在商业运营服务细水长流赚小钱的氛围中可能反倒不是经验，而是毒药。
今天一个被漠视的问题是，房企都在冲千亿，也都在纷纷转型，壮观的很，热闹的很，但地产人的个人转型却很少被提及和关注，这个领域的转型反而被冷漠处之。但常识是——如果没有地产人自我的转型，调整、再学习，再成长，房企转型又怎能成功？
面向未来，你准备好了吗？
文\潘永堂，欢迎加老潘微信dczcpyt沟通更多！
更多百强房企战略的解读和碰撞，欢迎加入地产总裁内参老潘的密友圈！
一个畅谈百强房企战略深水区的地方
一个百强房企总裁级智慧互动的地方
一个更容易看到“地产新认知”的地方
刚刚启航，只限真正关注这个行业未来的少数人拥有！
老想法，到不了新地方，也到不了“新地产”
更多文章：老潘百强房企战略解读系列
A，趋势篇：中小房企还有未来吗？
3，房企规模九重天，请看2017年1~2月销售榜TOP100
B，标杆篇：30强房企们，他们在干嘛？
1，金地 从600亿到1000亿，金地仅仅用了1年
2，融侨 凶猛闽企中，谁是另类“克制者”？
3，万科 【总裁内参】王石：万科6年左右实现1万亿
4，万科 张纪文：5年后万科或许不是一家房地产公司
6，恒大 7大经营哲学，支撑恒大10年从17亿到3734亿蜕变
7，旭辉 旭辉林中：6年50亿到600亿的战略复盘
8，正荣 新正荣的下一步棋
9，融创 融创迟迅：拿下天津5连冠之后怎么玩？
10，中海 中海地产，如何打造地产"利润之王"？
11，阳光城【总裁专访】阳光城：2年业绩翻10倍的扩张传奇
12，招商蛇口 招商蛇口：干了1件比冲千亿更重要的事
14，仁恒置地：仁恒：有一种房子叫"住了后都说好"
15，金地：7大借鉴：房企冲刺千亿的"金地样本"
16，龙光 龙光地产=成本高手+盈利标杆+轨道地产专业户
17，融创：不惧调控，孙宏斌的6张底牌 |潘永堂
18，保利：10年涨25倍的保利地产：不像央企的央企！
19，实地：别只想冲规模，地产下半场呼唤“跨界新物种”
C，专业篇：房企如何打造“专业战斗鸡”？
1，营销力：上海万科：用先进"大数据"手段研究市场？
2，产品力：这家600亿的房企发布了一套产品白皮书
3，产品力：第四代住房革命，建筑业或迎100万亿风口
4，营销力：3万人爆场，三四线楼盘如何未卖先火？
5，营销力：【狼者融创】7大维度解读“融创版营销”
6，豪宅产品 顶豪下一站：奢侈品
7，组织管控 任正非：砍掉高层手脚、中层屁股、基层脑袋
8，利润力 都是豪宅老司机，为何利润、规模差别那么大？
9，并购力 融创“并购王”是如何炼成的？
10 产品力 如何打造一个均价50万\平米的顶豪？
11，投资力 拿地如此重要，BOSS要敢给投资总"加薪"
12，产品力 杭州万科：住宅"22条军规"背后的5大策略
13，营销力 精准营销元年：写给全国地产营销总的一封信
14，社群力 奥伦达部落：“社群运营之父”炼成记
15，资本力 碧桂园CFO吴建斌：把融资成本降到5%
16，产品力：在深圳，这套豪宅窗外风景"值半个亿"
17，产品力 产品是良心，万科史上最详尽产品细节图谱！
18，产品力 这家2100亿的房企，发布了它的"产品服务新主张"
19，豪宅力：美国曼哈顿豪宅考察交流13个心得|潘永堂
20，产品力：苦行僧碧桂园：客观看待3000亿级房企的产品力